ローン返済途中でもマンション売却は可能?ローン一括返済の方法や注意点

お金の話

マンション売却を検討している方のなかには、ローンの残債がある状態で売却できるか疑問に感じている方も多いでしょう。

マンション売却はローン返済途中でも可能ですが、一定の条件があります。

そこで本記事では、ローン返済途中のマンション売却の方法や注意点について解説します。本記事を読めば、ローン返済途中のマンションを売却するためにやるべきことが分かり、売却への一歩を踏み出せるでしょう。

この記事は、不動産売買&リノベのサービス「cowcamo(カウカモ)」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。

マンション売却時にローン一括返済することはできる?

ローン返済途中であってもマンションの売却はできますが、売却する際にはローンを一括返済しなければなりません。

ただし、事前に自己資金でローンの一括返済を行う必要はなく、マンションの売却資金をローン返済に充てることで返済できることもあります。

まずは、ローン返済中にマンションを売却する際の条件について解説します。

住宅ローン返済中にマンションを売却する際の条件

住宅ローン返済中にマンションを売却するには以下のふたつの条件があります。

住宅ローン返済中にマンションを売却する条件
  • ローン一括返済
  • 抵当権抹消

ふたつの条件を満たさなければ、買主に不動産を引き渡すことができずに違約になるケースもあるため、注意しましょう。

この後で、それぞれの条件について解説します。

ローン一括返済

1つ目の条件は、ローン一括返済です。

住宅ローン返済途中でもマンションを売却できますが、買主に引き渡すタイミングではローンを完済しなければなりません。住宅ローンが残っている段階では、自由に取引ができないため、完済した状態で引き渡す必要があります。

抵当権抹消

2つ目の条件は、抵当権の抹消です。

住宅ローンを完済することで今後のローン返済はなくなりますが、不動産には金融機関からの抵当権が残っています。

抵当権とは、金融機関がお金を貸す際に不動産を担保に取るための権利です。

抵当権は、ローンを完済したとしても自動で消えるものではありません。金融機関側は手続きをしないため、所有者が抵当権抹消手続きを行う必要があります。

住宅ローンを完済したとしても、抵当権が残っている状態では所有権を移転できないため、注意が必要です。

マンション売却時のローン一括返済の方法や手順

マンションを売却する際には、ローン一括返済と抵当権抹消が必要であることが分かりましたが、どのように手続きをすればいいか分からない方も多いでしょう。

ここからは、ローン一括返済や抵当権抹消の具体的な方法や手順について解説します。

マンション売却時にローン一括返済する方法

マンション売却時にローンを一括返済する方法はふたつあります。

一括返済の方法
  • 自己資金で返済する
  • マンション売却資金で返済する

自己資金での返済は、マンション売却にあたり、事前にローンを一括返済しておく方法のためイメージしやすいでしょう。

しかし、ローンを一括返済できるほどの自己資金が手元にない方も多いはずです。そのような方は、マンション売却資金で返済する方法を選びましょう。

マンション売却資金での返済は、住宅ローンの債務が不動産の価格を下回るアンダーローンの場合は引き渡し時に買主から振り込まれる売買代金をローン返済に充てるため、自己資金で一括返済をする必要はありません。

事前にマンション売却資金で返済する旨を金融機関に伝えておくことで、引き渡し日にローン一括返済と所有権の移転を同時に行えます。

この後で、アンダーローンではない場合について説明します。

同時決済で抵当権を抹消する手順

不動産取引の多くは引き渡し日に売買代金をローン返済に充て、抵当権の抹消と所有権の移転を同時に行います。

この流れを「同時決済」と呼びます。

同時決済の手順は以下のとおりです。

同時決済の手順
  • 売買契約を行う
  • 引き渡し日を決める
  • 金融機関に同時決済の旨と引き渡し日を伝える
  • 金融機関から送られてくる書類を記入する
  • 引き渡し日に売買代金を指定口座に振り込んでもらう
  • 着金確認後、司法書士が用意する書類に署名捺印をする
  • 司法書士が抵当権の抹消と所有権の移転登記をする

複雑な流れに感じますが、実際に自分で行う手続きは金融機関への連絡と、金融機関から送られてくる書類の記入のみです。

また、手続きの多くは不動産会社や司法書士も手伝ってくれるため、心配はいりません。

ローン一括返済のタイミング・手数料

ローン一括返済を正式に金融機関に伝えるのは、引き渡し日が確定したタイミングです。

引き渡し日によってローン残債も異なるため、引き渡し日が確定していなければ、金融機関も正確な金額を算出できません。

可能であれば、契約よりも前に一度、金融機関に連絡しておくのがおすすめです。金融機関によって一括返済までに必要な手続きにかかる時間が異なるので早めに行動するようにしましょう。

不動産会社が事前に直接確認しているケースも多いため、不動産会社と連携を取りながら進める必要があります。

また、現在の住宅ローンの残債が分からない方は、契約よりも前に一度連絡をして確認しておきましょう。もしも売買代金でローンを完済できない場合には別途やるべきことが生じます。

なお、一括返済には手数料がかかります。金融機関や借入期間によっても異なるので注意しましょう。

マンション売却時にローン一括返済できない場合

マンションの売却時に購入時よりも価格が大幅に下がり、売買代金で住宅ローンを完済できないケースがあります。

このケースを「オーバーローン」と呼びます。オーバーローンに該当する場合、売買代金だけでは住宅ローンの完済、抵当権の抹消ができないため、不動産取引が成立しません。

マンション売却を検討する際には、オーバーローンに該当しないかを確認しましょう。

オーバーローンの確認方法

売却するマンションがオーバーローンに該当するかを確認するためにはふたつの数字が重要です。

オーバーローンを確認するための数字
  • 住宅ローンの残債
  • マンションの売却価格

住宅ローンの残債からマンションの売却価格を引き、プラスの数字が残った際にはオーバーローンに該当します。

オーバーローンの計算方法の例

3,000万円(住宅ローンの残債) - 2,800万円(マンションの売却価格) = 200万円(オーバーローン)

では、これらの数字はどのように調べればよいのでしょうか。

住宅ローンの残債は、住宅ローンの返済予定表を確認したり、金融機関に問い合わせることで正確な数字が分かります。

マンションの売却価格は、売却する前に不動産会社へ査定を依頼しましょう。

中古不動産は売りに出した金額で必ずしも売れる訳ではありませんが、査定を依頼することで、売却価格の目安が分かります。

住宅ローンの残債から売却価格の目安を引いて計算することで、オーバーローンになる価格の線引きができます。不動産会社とも相談し、なるべくオーバーローンにならないような販売計画を立てましょう。

オーバーローンでもマンション売却は可能?


住宅ローンの残債とマンションの査定価格によっては、明らかにオーバーローンになることもあるでしょう。

しかし、オーバーローンの場合でも以下の方法で売却が可能です。

オーバーローンでも売却する方法
  • 自己資金をローン返済に充てる
  • 住み替えローンを利用する

それぞれについて解説します。

自己資金をローン返済に充てる

売却資金でローンを完済できない場合でも、足りない金額を自己資金で補うことで売却できます。

例えば、売却資金だけではローンを完済するために100万円足りない場合でも、自己資金から100万円支払うことで問題なく取引が成立します。

しかし、自己資金を取り崩すことになるため、今後の生活なども踏まえて検討しましょう。売却時には仲介手数料などの費用もかかるため、かかる費用を一覧にしたうえで資金計画を立てる必要があります。

住み替えローンを利用する

現在のマンションを売却した後に新居を購入する場合、住み替えローンを検討できます。

住み替えローンとは、ローン残債を新居の住宅ローンに上乗せして組むローンです。

住み替えローンを利用することで、オーバーローンであっても自己資金から支払うことなく売却できます。しかし、上乗せした金額の分、新居を購入してからのローン返済が増えるため注意しましょう。

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マンション価格や自己資金を踏まえて売却を検討しよう

ローン返済途中のマンション売却の方法や注意点について解説しました。

現在ローンを返済中であってもマンション売却は可能です。しかし、一括返済や抵当権抹消といった条件があるため、ローン残債とマンションの売却価格を正確に算出してから検討しなければなりません。

場合によってはオーバーローンになるケースもあるため、自己資金での返済や住み替えローンもあわせて検討しましょう。

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