マンション売却は何から始める？流れとポイントを解説

マンションを売却する前に準備しておきたいこと

マンションを売却する前に、丁寧な準備が必要です。最低限以下の3点に取り掛かる必要があるので、ここで確認しておきましょう。

それぞれ詳しく解説します。

マンションの売却に向けて下準備と状況の整理をする

まずは、マンションの売却に向けて必要な下準備と状況を把握しておきます。住宅ローンが残っている場合は、借入残高がどの程度か、預貯金などで清算できないか検討しましょう。

なお、住宅ローンが残っていてもマンションを売却することは可能です。しかし、別の住宅を購入する場合に、現在の住宅ローンの有無が新しい住宅ローンの審査に響くこともあるため、できれば事前に完済しておきましょう。
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次に権利証または登記識別情報通知書が手元にあるか確認します。

権利証とは、土地や建物の所有権が移転したことを示す「所有権移転登記書類」あるいは、新築の建物の場合であれば所有権を獲得したことを示す「所有権保存登記書類」のことです。「登記済証（とうきずみしょう）」とも呼ばれることがあります。

ただし、2005年3月7日以降に所有権の移動があった土地・建物に関しては、権利証は発行されていません。その代わり、オンラインで登記情報を調べる際に用いられる「登記識別情報」があり、土地や建物の所有権のありかを示す際に用いられます。
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マンションの売却条件について検討する
マンションの状況を整理したら、マンションをどの程度の価格で売りたいのか、いつまでに退去するのかを決定します。

なお、マンションの売却価格の目安を決めるときは、インターネットや不動産会社のチラシ広告などを参考にしてください。相場よりも高すぎる価格を売却価格として設定すると、いつまでも売れない恐れがあります。

反対に相場よりも安すぎる価格に設定すると、時間をかけずに売れる可能性が高くなるものの、本来なら得られたはずの利益を見過ごすことになりかねません。
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不動産会社にマンションの査定を依頼する

マンションの状況と売却条件についてある程度確定した上で、不動産会社にマンションの査定を依頼します。

どの不動産会社も、相場を反映した査定額を提示します。ただし、重視するポイントによって価格が変わるため、査定額に差が生じることがあります。いくつかの不動産会社に依頼して、査定額を比較し、売りたい価格を満たしている場合は売却に進むのもよいでしょう。

カウカモは、築年数や広さのほか、立地・眺望なども含めて、個性を見立てる査定を行います。中古・リノベーションマンションを多く扱い、購入を希望する多くの方にご利用いただいており、売却が成立しやすい環境が整っています。

大切な物件の魅力を丁寧に引き出し査定額に反映してほしい、という方はぜひ一度ご検討ください。
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マンションの査定から売却までの流れ

マンションの査定から売却は、次の5つのステップで進みます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。
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不動産会社と媒介契約を結ぶ

マンションの査定を依頼し、納得できる査定額を提示した不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約とは、マンション売却の窓口となる不動産会社を定める契約のことで、専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3つの種類があります。

それぞれの特徴を紹介します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、特定の会社とのみ、不動産売却の媒介契約を結ぶことです。専属専任媒介契約を結ぶと別の不動産会社に販売を依頼できないので注意しましょう。

また、売主が買い手を直接見つけた場合でも、個人的に売却することはできず、専属専任媒介契約を締結した不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

専属専任媒介契約を締結すると、不動産会社には売主に7日に1回以上の販売状況報告義務が課せられます。また、不動産会社も積極的に販売活動を行うため、早期に売却できる可能性が高まるでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約も、特定の会社とのみ、不動産売却の媒介契約を結びます。専任媒介契約を締結した場合は、別の不動産会社に販売を依頼することはできません。

ただし、売主が自分で買い手を見つけた場合は、専任媒介契約を締結した不動産会社を通す必要はありません。専属専任媒介契約とは違い、不動産会社に依頼しつつ、並行して自分でも買い手を探せます。

専任媒介契約では、販売状況の報告義務は14日に1回以上となります。そのため、専属専任媒介契約を締結した場合と比べると、販売状況がつかみにくくなるかもしれません。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。売主が直接買い手を見つけて売却することもできます。自分で販売活動を行いたい方は、一般媒介契約がおすすめです。

多くの不動産会社で物件情報を掲載してもらえるので、早く売却できる可能性があります。
しかし、売主への販売状況報告義務がないので、販売状況が分かりにくい傾向にあります。

なお、ほとんどの不動産会社では無料で査定を実施しています。そのため、査定を依頼したけれど媒介契約に至らなかった場合であっても、査定料などは発生しないことが多いです。

マンションの売り出し価格を決める

媒介契約を締結し、査定額や販売期間に基づいて売り出し価格を決めます。引き渡し日まで余裕があると販売期間に余裕が生まれるため、高値で売れることもあります。

反対に、引き渡し日までに余裕がないときは、早く買い手を見つけるために相場よりも低い価格を提示することになりかねません。少しでも高値で売却するためには、時間に余裕を持ってマンションを売り出すようにしましょう。
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マンションの販売活動を始める

売り出し価格を決定したら、不動産会社による販売活動がスタートします。専属専任媒介契約か専任媒介契約を締結すれば、定期的に販売状況について報告を受けられます。

購入希望者から不動産会社に問い合わせがあったら、内覧に応じることになります。いつでも内覧に応じられるように、普段から清潔に掃除しておくようにしましょう。

カウカモは、売却される物件にプロのライターやカメラマンがお伺いして独自に取材した記事や、リフォーム・リノベーションを想定してCGイメージを掲載するなどの独自の手法で物件情報を紹介しています。積極的かつ効果的な販売活動を希望する方は、お気軽にお問い合わせください。
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マンションの売買契約

条件に合う買い手が見つかった場合は、売買契約へと進みます。不動産会社に所定の仲介手数料を支払い、売買は完了です。
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決済と引き渡し

住宅ローンが残っている場合は、決済時に清算をします。売却価格で清算できない場合には預貯金などで清算することになります。

住宅ローンの清算も念頭において、売り出し価格を決定するようにしましょう。

マンション売却で知っておきたいポイント

マンションを売却するために知っておきたいポイントをまとめました。

それぞれ詳しく解説します。
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マンション売却のタイミングと相場を見極める

マンションは売却のタイミングによって、売却価格が大きく変動することがあります。特に引き渡しの時期を決めていない場合は、購入希望者が多くなる3月に照準を合わせ、12月頃から販売活動を進めましょう。
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また、どの時期に販売する場合でも、マンションの相場を知っておくことが大切です。相場を理解していないと安すぎる価格で手放すことになります。本来であれば受け取れるはずだった利益を逸してしまうことにもなりかねません。

いくつかの不動産会社に査定を依頼したり、立地や広さ以外の魅力を多面的に引き出す不動産会社に販売を依頼するなども検討してみましょう。
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マンション売却後は確定申告をする

マンション本体の価格から、マンション売却価格と購入・売却にかかった手数料を差し引いてプラスになったときは確定申告が必要です。

利益が3,000万円以下で、なおかつマイホームの場合は、全額が特別控除の対象となり非課税になりますが、確定申告しないと非課税が適用されなくなるため注意しましょう。

一方、マンション本体の価格から、売却価格と購入・売却にかかった手数料を差し引いてプラスにならなかった場合は、基本的には確定申告は不要です。しかし、損失分を給与所得などと相殺させて節税するときには確定申告が必要になるため、忘れずに期間内に申告しましょう。
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マンション売却に発生する費用

マンションを売却する際にはさまざまな費用が発生します。主な費用を紹介するので、事前に見積もっておきましょう。

仲介手数料

不動産会社を通してマンションを売却する際には、仲介手数料が必要です。なお、仲介手数料は法律で上限額が決まっています。売買価格が400万円以上のときは、以下の計算式で仲介手数料の上限額を求められます（※1）。

例えばマンションを3,000万円で売却した場合は、105万6,000円が仲介手数料の上限額となります。専属専任媒介契約の場合は、売主が買い手を見つけた場合にも仲介手数料がかかるので注意しておきましょう。

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印紙税

売買契約を行う際に、印紙税がかかります。通常、契約金額によって、一部につき以下の印紙税が発生します。

ただし、不動産売買に関しては以下の軽減措置が適用されます。

また、自然災害などで被災した場合、不動産売買における印紙税が非課税になることもあります。詳しくは不動産会社や自治体に問い合わせてください。

登録免許税などの登記費用

売却するマンションに住宅ローンが残っていた場合は、抵当権抹消登記の費用がかかります。

また、売買による所有権移転登記にも費用がかかりますが、買い手が負担することが一般的です。
関連記事：マンション売却の登記費用は誰が負担？内訳や登録免許税についても解説

引っ越し費用

居住しているマンションを売却する場合は、引っ越し費用がかかります。

また、次に居住する住居が決まっていない状態で引き渡しを実施すると、一時的に仮住居で生活することになるため引っ越し費用が2回かかる可能性もあります。
関連記事：マンション売却後の引っ越しの段取りとは？タイミングや注意点を説明

廃棄物処分費用

引っ越しの際にゴミが大量に発生したときや大型ゴミが生じたときは、廃棄物処分費用が発生します。自治体によって処分のルールが異なるため、まずは自治体に問い合わせましょう。

マンション売却は計画的に進めていきましょう

マンションの売却は丁寧に準備して計画的に進めていくことが必要です。売り出し価格の設定やタイミングにより売買価格が大きく変わることもあるため、利益を逸しないためにも前もって準備をしておきましょう。

もしも不安がある場合は、不動産会社に相談してみることをおすすめします。

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マンションの売却を検討中の方は、ぜひカウカモにご相談ください。