マンション売却の契約時の注意点を解説!失敗しないために必要な事前準備

上手に売るコツ

マンションを売却する際、売主と買主の間で売買契約が行われます。この売買契約では、非常に多くの書類が必要となるほか、事前の準備や契約時に注意すべき点も多くあるため、内容確認がおろそかになりがちです。

ここでは、マンション売却の契約を行う際の注意点や引き渡し前の事前準備、契約解除となってしまうケースなどを紹介します。

この記事は、不動産売買&リノベのサービス「cowcamo(カウカモ)」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。

マンション売却における売買契約書の内容

マンションを売却する際、非常に重要なものとなる書類が売買契約書です。売買契約書は売主と買主間のトラブルに備えて用意され、両者で定めた取り決めを書面に記したものです。

この書類は仲介として契約している不動産会社が作成を行います。売主と買主の仲介業者間でどちらが書類を作成するか取り決めが行われるため、相手側に不利な内容が記載される可能性があります。売買契約書が発行された際は、ご自身が契約している不動産会社とともに、内容をすみずみまで確認しましょう。

売買契約書の内容は、売却するマンションの権利関係や取引の条件などを詳しく記載した「重要事項説明書」と内容がかぶる部分があります。契約時には、「売買契約書」と「重要事項説明書」の双方を確認し、不備やトラブルのもとになる部分がないかをしっかり確認してから契約を行いましょう。

不動産会社によって異なる場合もありますが、売買契約書に記載される主な項目は以下のとおりです。

(1)契約する人の情報
(2)売買する所有物件の情報
(3)所有権移転及び引渡しについて
(4)所有権移転登記申請について
(5)管理責任について
(6)契約不適合責任について
(7)所有権について
(8)契約の承継について
(9)手付解除について
(10)債務不履行による契約解除・違約金について
(11)ローン特約について
(12)契約外事項について
(13)特約について

マンション売却時の売買契約書でチェックすべき注意点

「売買契約書」はマンション売却時に交わすものです。この書類に記載されている内容で、特にチェックしておくべき重要な項目を解説します。

マンション価格

マンションの売却は非常に大きな額をともなうため、マンションの価格自体に間違いがないかを確認しましょう。ケタが違うなどの間違いがあるので、不動産会社の担当者など複数人で確認すると安心です。

手付金の金額や支払い方法も、この段階で確認しておきましょう。不動産の売買契約の場合、買主から売主へ手付金を支払うケースが一般的です。手付金の種類は「証約手付」「解約手付」「違約手付」の3種類があります。特に決まりがない場合は売買契約を解除できる「解約手付」として授受されることが多い傾向があります。

付帯設備や備品に関して

売買契約書には、マンションを売却する際に引き渡す家具や家電などの備品、室外機などの付帯設備の引き渡し状況や不具合が記載されています。

これらの契約内容と違う場合、引き渡し後にトラブルになる可能性があるため、売主の立場からしっかり確認しましょう。

契約不適合責任の内容

2020年4月に民法が改正され、売主の瑕疵担保責任が廃止され、契約不適合責任に変更になりました。瑕疵担保責任とは、売主が知らなかった物件の欠陥や不具合を担保することです。

契約不適合責任とは、マンション売却において、契約によって引き渡されたマンションが契約内容と合致していない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

契約不適合と考えられるケースとして、例えば、設備や備品の故障、壁や床についた傷などが挙げられます。

こうした契約不適合責任がどの程度の範囲までおよんでいるのかも重要な確認事項です。

危険負担の定め

マンション売却における危険負担とは、契約成立後、マンションを買主へ引き渡す前に焼失や天災などに見舞われてしまった場合に、売主と買主のどちらがどうやって責任を負うかを定める項目です。

現在の民法では、危険負担は引き渡しをもって買主に移転すると明文化されたため、基本的には引き渡し前まで、危険負担の所在は売主側にあります。しかし、責任の所在が明確にされていなければ万が一の際にトラブルへと発展してしまうので、必ず確認しましょう。

不適切な内容の有無

公序良俗に反する内容が盛り込まれていないかも重要な確認ポイントです。

公序良俗違反とは、公の秩序や善良の風俗に反するものを指します。公序良俗に反した内容が盛り込まれていた場合、法律的に無効とされるケースもあります。

契約解除に関する定め

売主と買主のいずれかが契約に違反した場合、契約違反によって契約が解除されるといった内容が記載してあることが多いので、こちらも確認しておきましょう。

契約違反の例としては、買主が契約書どおりに義務を履行しなかった場合などが挙げられます。契約違反があった場合、契約が解除されてしまう可能性もあります。

マンション売却の契約までに準備するもの(h2)


マンション売却の契約を行う際、準備しておくものは登記証、実印、印鑑証明など多岐にわたります。ここからは、契約までに準備しておくべきものを紹介します。

身分証明書

身分証明書は売買契約時や引き渡し時など、マンション売却のさまざまな場面で必要になるので、必ず事前に用意しておきましょう。

身分証明書として効力を発揮するものは、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどが該当します。

実印と印鑑登録証明書

実印と印鑑登録証明書も、売買契約や引き渡し時に必須です。

印鑑登録証明書はご自身が籍を置いている地域の市区町村の役所で取得できます。印鑑登録証明書は発行から3か月以内のものでなければ無効となるので、期限が切れている場合は、新しいものを取り寄せましょう。

登記識別情報または登記済権利書

登記識別情報や登記済権利書(登記証)は、マンション購入の際に登記名義人に対して発行されている書類で、もし紛失してしまっていても、事前通知で代用可能です。

通帳やキャッシュカード

マンションの売却時、売却金を受け取るために口座情報がわかる通帳やキャッシュカードも必要となるので、必ず持参しましょう。

固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書は、毎年4~6月にマンション所有者の自宅に届く書類です。

再発行はできませんが、固定資産税評価証明書で代用できるため、もし固定資産税納税通知書を紛失してしまったときは役所で固定資産税評価証明書を発行してもらいましょう。

重要事項に係る調査書

売却マンションの契約内容や大規模修繕の実施状況などが記載された調査書がある場合は、契約前に買主に確認してもらう必要があるので必ず持参しましょう。

マンション売却の契約後から引き渡しまでにすること

マンション売却の契約後、引き渡しまでに行うこともいくつかあります。ここからは、マンションの売買契約後に行うべき事柄を紹介します。

所有権移転登記の書類の準備

マンション売買契約後、代金支払いの段階で、売主から買主に所有権移転登記の書類を渡すため、代金支払いの日までには書類を用意しておきましょう。

物件の残代金や管理費などの精算

マンション購入時に借り入れたローンの残代金や、管理費などの諸費用の精算が必要な場合、買主にマンションを引き渡す前に精算しておかなければなりません。

マンションの鍵の引き渡し

所有権移転登記などの書類の交付が完了すると、いよいよ鍵の受け渡しです。

マンション売却の契約は、鍵の受け渡しをもって完了となります。

マンション売却の契約解除について

マンション売却において、売買契約後に契約解除される事態は避けたいものですが、契約解除が認められるケースがいくつか存在します。

ここからは、売買契約後であっても契約解除が認められる3つのパターンを紹介します。

契約不適合責任での解除

契約不適合責任とは、先述のとおり、マンション受け渡し後に不具合などが見つかった場合の責任の所在を指すものです。事前に売主側から説明されていない箇所での不具合が買主の入居後に発覚した場合、買主側に契約の解除権が発生します。

責任の取り方はさまざまで、売主が不具合の修繕費を支払うなどの対処を求められることもあります。契約解除権は買主にあるため、最悪の場合は契約解除となるケースもあります。

債務不履行での解除

債務不履行によって契約解除が行われるケースも少なくありません。

債務不履行には、契約で決めた日までに契約した義務が守られない「履行遅滞」、契約を果たしてはいても内容が十分ではない「不完全履行」、契約した内容の義務を果たせなくなった「履行不能」の3種類があります。

住宅の売買における不完全履行は契約不適合責任とほぼ同一とされ、マンション売却における売買契約では、「履行遅滞」によって契約解除となるケースが多いようです。

「履行遅滞」に該当するケースは、支払期日までに売買代金を支払えない、移転登記が完了していないといったものがあります。

解約手付による解除

買主側に不都合が生じ、マンション購入を見送ることになった場合などは、売買契約を結ぶ際に買主から売主に支払う手付金の一種である、解約手付による契約解除が行われるケースもあります。

買主側が契約解除したい場合は自分が支払った手付金を放棄することが必要となり、逆に売主側が契約解除をしたい場合は手付金の2倍の金額を支払うことが求められます。

カウカモでは電子契約も対応

マンションを売却する際には、さまざまな契約書や書類が必要で、それらを手書きで用意するのは非常に手間がかかります。

中古マンションの売却サポートなどを行っているカウカモでは、2021年2月より、電子契約の対応も開始しています。

手書き資料ではなく電子契約を行うことによって、手間が軽減されるだけではなく、印紙税がかからないためコスト削減にも繋がります。

カウカモは中古・リノベーション住宅の専門メディアを持っており、そのメディアから集客しているため、マンション売却の際に多くの方が悩みがちな集客問題に対応可能です。

また、プロのライターやカメラマンがお伺いして内装デザインやこだわり、暮らし方について取材し、丁寧に作り上げる物件紹介記取材記事やCGイメージなど、独自の手法でマンションの魅力をアピールするなど、売却に向けたサポート体制も万全です。

カウカモへのご相談はこちら

売買契約書はしっかりと確認するようにしましょう

マンション売却での売買契約には、さまざまな注意点があります。

売主と買主のトラブルを避けるために作成される売買契約書は非常に重要な内容が盛り込まれています。自分の不利になる内容や、間違いが記載されていないかなど、すみずみまで確認することが重要です。

売買契約後、引き渡しまでの間に身分証明書や口座がわかるものなど、準備すべきものや書類も多くあります。ここで紹介した内容を参考にチェックしておきましょう。

マンション売却の際に必要な書類は多くあるため、一つひとつ手書きで行うのは非常に手間がかかります。

中古マンションやリノベーションマンションの売却実績を多数持つカウカモでは、電子契約書での対応も可能です。マンションの売却を検討している方は、まずお気軽にご相談ください。

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