不動産売却の基礎知識と流れを解説!成功させるために知っておきたいポイントも紹介

上手に売るコツ

今保有している不動産をそろそろ売却しようかと考えている方もいるのではないでしょうか。

不動産売却の成否は、どの不動産会社に売却を依頼するか、どのような契約を結ぶかによっても左右されます。

本記事では、不動産会社との契約から依頼先の決め方、売却の流れや諸費用を解説します。不動産売却を成功させるコツもご紹介するので、ぜひ売却前にご覧ください。

この記事は、不動産売買&リノベのサービス「cowcamo(カウカモ)」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。

売却の流れ

不動産の売却は、まずは査定先の不動産会社を選ぶことから始めます。

数社の不動産会社に査定をしてもらい、納得できる売却価格を提示した不動産会社、なおかつ安心して売却を任せられる不動産会社を選び、正式に不動産の売却を依頼しましょう。

不動産会社に売却を依頼するときには、「媒介契約」の締結が必要です。まずは、媒介契約とは何か、またどのような契約内容なのか、見ていきましょう。

媒介契約について

媒介契約とは、売却を仲介する契約です。

お手持ちの不動産を不動産会社に売却するのではなく、不動産会社が見つけた買主に売却するときに、不動産会社と売却契約を締結します。つまり、不動産の個人間売買で不動産会社が仲介するための契約です。

媒介契約には以下の3種類があり、締結時に不動産の売主が選択します。

媒介契約の種類
  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれの違いを見ていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、「何社とでも結べる仲介契約」です。

一般媒介契約を締結した不動産会社がそれぞれ買主を探すので、いくつかの選択肢の中から取引条件が合うものを選べる特徴があります。また、契約期限が特に決まっていないので、売り急いでいないときに結ぶ場合もあります。

また、一般媒介契約を結ぶときには、売主が買主を見つけて売ることもできます。不動産会社に仲介を依頼しつつご自身でも買主を探したい方には、一般媒介契約が向いているでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、「1社とのみ結ぶ仲介契約」です。契約期間は最大3か月ですが、契約期間の延長も可能です。

専任媒介契約では、不動産会社が3か月以内に売却できないと、売却する権利がほかの不動産会社に移ることもあるため、一般媒介契約よりも積極的に販売活動を行う傾向にあります。

また、専任媒介契約では、売主が買主を見つけて売ることもできます。できるだけ早く不動産を売却したい方、ご自身で買主を見つける可能性がある方は、専任媒介契約が適しているでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同じく「1社とのみ結ぶ仲介契約」です。契約期間は最大3か月で、契約期間の延長も可能です。

専属専任媒介契約も、不動産会社が3か月以内に売却できないと、売却する権利がほかの不動産会社に移る可能性があるため、積極的な販売活動を行う傾向にあります。

また専属専任媒介契約では、売主が買主を見つけて不動産を売却する場合でも不動産会社を通して取引をする義務があるため、仲介手数料を要します。

できるだけ早く不動産を売却したい方、なおかつご自身で買主を見つける予定がない方は、専属専任媒介契約を選択するとよいでしょう。

不動産売却はどこに依頼するべき?

不動産の売却は個人で行うことも可能です。その場合はご自身で買主を探し、直接、売却契約を結びます。しかし、買主を見つけるのに時間がかかる可能性があるので、時間的に余裕がないと難しいかもしれません。

また、契約時のトラブルも想定されるので、不動産売却の仲介を専門に行う不動産会社に依頼するほうがよいでしょう。

不動産売却のスケジュール・流れ

不動産会社を仲介とした不動産売却は、以下の流れで進みます。

不動産売却の流れ
  • 対象不動産の査定
  • 媒介契約の締結
  • 売り出し価格の決定
  • 不動産会社による売却活動開始
  • 不動産会社を仲介とした売買契約の締結
  • 物件の引き渡し

不動産売却は、不動産会社に不動産を査定してもらうことから始まります。

次に、不動産会社と媒介契約を締結し、査定結果と売主の希望を合わせて、売り出し価格を決めます。不動産会社は、その売り出し価格に基づいて売却活動を進めます。

買主が見つかり、売主との間で条件がまとまったときは、不動産会社を仲介として売買契約を締結します。そのあとに物件の引き渡しを行い、不動産売却が完了します。

不動産売却でかかる諸費用

不動産売却にはいくらか費用がかかるため、売主は売り出し価格の全額を受け取れるわけではありません。

売却の際にかかる諸費用をある程度把握しておくと、売却額から諸費用を差し引いて、おおよその受取額を見積もることができます。

不動産売却時に生じる諸費用には、以下のものが含まれます。

不動産売却でかかる諸費用
  • 税金、登記費用
  • 仲介手数料
  • 引っ越し代など

それぞれ何が含まれるのか、具体的に見ていきましょう。

税金、登記費用

売買契約書には、印紙代が必要です。例えば、対象となる不動産の売却額が1,000万円超5,000万円未満の場合は、2022年3月31日までに売買契約を行うときは1万円、それ以降のときは2万円の印紙代がかかります。

また、住宅ローンを清算してから不動産を売却する場合には、1つの不動産につき1,000円の抵当権抹消登記費用がかかります。

手続きを司法書士などの専門家に依頼するときは専門家報酬も必要です。専門家によって費用が異なるので、事前に確認しましょう。

仲介手数料

不動産会社を介して不動産を売却する際には、不動産会社に支払う仲介手数料が必要です。

仲介手数料には上限が決まっており、売却価格が400万円超のときは売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税(10%)となります。例えば不動産が2,000万円であれば72万6,000円が上限となります(※)。

(※)消費税率は10%で計算しています。

引っ越し代など

居住中の物件を売却する場合は、引っ越し代も必要です。

また、売却前に測量や解体費、ハウスクリーニング費用などがかかることもあります。

これらはケースによって金額が異なるので、事前に各施工会社から見積もりを取り、おおよその金額を把握しましょう。

不動産売却を成功させるポイント


不動産売却には不動産会社のサポートが必要になる場合があります。不動産売却の仲介を依頼する際は、サポート力に優れた不動産会社を選ぶことをおすすめします。

また、以下のポイントも押さえておくことで、不動産売却が成功する可能性が高くなるでしょう。

不動産売却成功のポイント
  • 不動産会社の得意分野を見極める
  • 内覧に備える
  • 相場を調べてから売り出し価格を決める

それぞれのポイントを見ていきましょう。

不動産会社の得意分野を見極める

不動産会社には、中古物件や戸建てなどそれぞれの得意分野があります。そのため、どの不動産を売却するかにより、依頼する不動産会社を選ぶことが大切です。

カウカモは、中古マンション・リノベーションマンションの売却を得意とし、中古・リノベーションマンションの購入希望層の多さが特徴の不動産会社です。中古マンションの売却をお考えの方は、ぜひカウカモにご相談ください。

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内覧に備える

購入希望者によい印象を与えるためにも、内覧に備え、室内を清掃することも大切です。

また、予想される質問に対してスムーズに答えられるようにしておきましょう。特に物件の特徴や近隣の様子など、インターネットではわからない事柄を尋ねられることが多いです。

相場を調べてから売り出し価格を決める

売り出し価格を決定する際に、早く売却しようとして不動産会社が意図的に低く査定する場合があります。査定を依頼する前にある程度の相場を調べておくと、安すぎる売り出し価格を避けられます。

不動産売却に関するQ&A

不動産売却に関してよくある疑問を集めました。

ぜひ参考にして、気になる点を解消しておきましょう。

適切な売り出し価格の決め方は?

販売実績が豊富、そしてそのエリアに精通している不動産会社であれば、査定額 = 売り出し価格にできる可能性があります。

また、スケジュールに余裕があるときは、時間をかけて徐々に販売価格を下げることができるので、売り出し価格を査定より少し高めに設定できます。少しでも高く売りたいときは、早めに不動産会社に依頼するとよいでしょう。

不動産売却に必要な書類は?

不動産を売却する際には、以下の書類が必要になります。

不動産売却時の必要書類
  • 土地建物登記済証
  • 印鑑証明書
  • 固定資産税納税通知書
  • 物件状況等報告書
  • マンションの場合は管理規約書など

不動産売却に確定申告は必要?

譲渡所得があるときや特別控除などを利用する場合は、確定申告が必要です。

また、居住用の不動産を売却する場合は、譲渡損失について確定申告を行うことで所得税などを節税できることがあります。忘れずに手続きするようにしましょう。

不動産売却に年末調整は必要?

年末調整は、基本的には不要です。売却時の税金関係の手続きは、確定申告で行います。

適正に評価してくれる不動産会社に売却を依頼しよう

カウカモでは、マンションをより魅力的に仕上げて売れやすくサポートする「売却サポート」を実施しています。マンション売却をご検討のときはカウカモにご相談ください。

また、リノベーションをしてから売却するご予定の方には、豊富な実績に基づいたアドバイスも行います。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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