マンション売却にかかる税金を徹底解説！計算方法も紹介

マンション売却でかかる主な税金

マンションを売却した際にかかる税金としては、主に所得税、住民税、復興特別所得税、印紙税、登録免許税があります。

それぞれの税金の金額や税率、どのような場合に税金が発生するかについて以下で詳しく説明します。

所得税

所得税は、マンションの売却によって出た利益に対して課税される税金です。不動産の取得から売却までの所有期間によって、適用される税率が異なる点に注意が必要です。

土地や建物を売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以内である場合、短期譲渡所得という扱いになり、所得税の税率は30%です。

これに対し、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、所得税の税率は15％となります。

このように、マンション売却時の税金は所有する期間によって大幅に金額が異なります。したがって、どのタイミングで売却すればよいか事前に十分に確認しておく必要があります。

住民税

住民税は、マンションの売却によって得た利益に対して課税される税金という意味では所得税と同様です。所得税と住民税の違いは、所得税は国税であるのに対し、住民税は地方税という点にあります。

住民税の税率は、所得税と同じように短期譲渡所得と長期譲渡所得とで異なります。

土地や建物を売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以内となる短期譲渡所得の場合、住民税の税率は9%です。これに対し、所有期間が5年を超える長期譲渡所得の場合、住民税の税率は5％となります。
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復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災の復興財源に充てるため令和19年12月31日までの期限付きで課税される所得税です。税率は所得税額の2.1%です。

したがって、復興特別所得税の税率は、短期譲渡所得については0.63%、長期譲渡所得については0.315%となります。

印紙税

印紙税は、マンションを売却した際の不動産売買契約書の作成について課される税金です。売買契約書に印紙税額に相当する収入印紙を貼付し、契約当事者が印紙に消印することで納付されます。

印紙税額は、契約書記載の契約金額に比例して定められています。なお、不動産売買契約書については、租税特別措置法によって平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成されたものに関して、記載金額が10万円を超えるものは、印紙税の軽減措置が講じられています。

例えば、契約金額3,000万円の不動産売買契約について、本来の印紙税額は2万円ですが、軽減措置の対象となることによって印紙税額が1万円となります。

マンションの売買契約において印紙税の納税義務を負うのは、売主と買主の双方です。つまり、国との関係で両者は連帯して印紙税を納付する義務があるとされています。

ただし、不動産売買契約において印紙税相当額の実質的な負担者を定めることがあります。多くの場合に、売主及び買主が折半で負担すると定められますが、片方が印紙税額を全額負担すると定めることも可能です。

登録免許税

マンションの売却では、住宅ローンを完済し不動産に設定されている抵当権を抹消することを決済条件とすることが一般的です。

抵当権の設定に関しては登記事項であるため、抹消のためには抵当権設定登記を抹消する手続きを行う必要があります。この手続き時に、国に納付する税金として登録免許税が発生します。

登録免許税の金額は、不動産1軒について1,000円です。例えば、ひとつの土地と建物を同時に売却する場合には不動産は2軒であるため、登録免許税は2,000円です。

なお、土地については、外見上ひとつの土地にみえても不動産登記上は複数に分かれていることがあります。したがって、不動産の個数を正確に把握するためには、取引の対象となる不動産の登記を確認する必要があります。

マンション売却で利益がでた場合にかかる税金は？

マンション売却により利益が出た場合にかかる税金は、前述したうちの所得税、住民税、復興特別所得税です。この3つをまとめて、譲渡所得税といいます。

譲渡所得税は、マンションを売却した日の属する年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要があります。
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譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得に税率をかけ合わせて算定されます。

このうち譲渡所得は、次のように計算されます。

取得費とは、マンションを購入した際にかかった費用をいいます。例えば、マンションの購入代金や仲介手数料、不動産取得税などの税金のほか、購入後に支出した改良費、設備費なども取得費となります。

譲渡費用とは、マンションを売却した際にかかった費用をいいます。譲渡費用に含まれるものとしては、仲介手数料、測量費、印紙税などがあります。

譲渡所得にかけ合わせる税率は、所得税、住民税、復興特別所得税の税率を合算した数値です。つまり、長期譲渡所得となる場合は合計20.315％、短期譲渡所得となる場合は合計39.63％となります。

譲渡所得税の計算については、次のような注意点があるので確認しておきましょう。
関連記事：不動産売却の税金シミュレーション！計算方法と具体例を解説

購入額を土地と建物にわける

まず、マンションの取得費を計算するときには土地と建物にわける必要があります。

マンション購入時の不動産売買契約書に、土地と建物の代金がそれぞれ別に記載されている場合は、その金額をそのまま使用すれば問題ありません。

これに対し、土地と建物のそれぞれの金額が不明である場合には、若干の注意が必要です。

まず、建物価格については、国税庁が公表している「建物の標準的な建築価額表」における1㎡あたりの価格に専有面積を掛けて算出します。

一方で、土地の価格は、購入代金の総額から上の方法で算出された建物価格を差し引いて計算します。誤った計算にならないよう、注意しましょう。

建物価格は減価償却をする

建物の取得費を算定する際には、建物の購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算する必要があります。

減価償却とは、不動産のように長く使える物の費用を、購入した年に一括で計上せず、毎年一定の金額を所得から差し引くことをいいます。自宅マンションのように事業に使われていなかった建物の場合、減価償却費は次のように計算されます。

償却率は、建物の構造に応じて国税庁が定めています。例えば、非事業用かつ鉄筋コンクリート造のマンションの場合、償却率は0.015です。

また、経過年数は建物の築年数であり、不動産登記で確認することができます。
関連記事：マンション売却での減価償却費の計算方法とは？知っておきたい基礎知識を解説

譲渡所得税のシミュレーション

次に、紹介した計算式を用いて、具体的なケースにおける譲渡所得税の計算方法を解説します。

まずは、取得費を求めるために建物の減価償却費相当額を計算する必要があります。この際、購入時費用が土地と建物をまとめて購入した価格であると仮定し、購入時費用を按分して考えます。

そうすると、建物の取得費は以下のとおり計算されます。

以上から、マンション全体の取得費は、次のとおりです。

したがって、このマンション売却時の譲渡所得は次のとおりです。

このマンションの居住年数は6年であるため、長期譲渡所得となります。したがって、譲渡所得税の税率は20.315％です。

よって、譲渡所得に税率をかけ合わせた譲渡所得税の金額は、以下のようになります。

マンション売却で使える控除

ここまで、マンション売却にかかる税金の種類や計算方法について見てきました。実は、マンションの売却にかかる税金については、譲渡所得から一定の金額が控除される制度があります。

上で解説したように、購入時より高い金額で売却できた場合には、譲渡所得税は多額になることがあります。このため、節税策はもれなく利用したいところですよね。そこで、自宅マンションの売却の際に利用できる控除を紹介します。

なお、いずれの制度も適用を受けるためには細かい要件があるので、事前に税理士などの専門家に相談しておくことをおすすめします。

居住用財産の3,000万円の特別控除

まず、マンションが自宅（居住用財産）である場合、短期譲渡所得か長期譲渡所得かを問わず最高3,000万円の控除が受けられる制度があります。

譲渡所得が3,000万円以下であれば、居住用財産の3,000万円の特別控除を利用することで譲渡所得税が非課税となります。
関連記事：不動産売却の税金控除とは？特例の条件や注意点を解説！

居住用財産買い換え時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

さらに、自宅（居住用財産）を令和3年12月31日までに売却して新たに自宅を購入した場合に、旧自宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などほかの所得から控除（損益通算）できる制度があります。

また、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除（繰越控除）することができます。

高額の収入がある方にとっては節税メリットが大きい制度といえます。

被相続人居住用財産3,000万円特別控除

相続又は遺贈により取得した被相続人（亡くなった人）の居住用家屋又は居住用家屋の敷地などを、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却した場合、最高3,000万円まで譲渡所得の金額から控除できる制度があります。

相続した不動産が長年利用も売却もされず放置される、いわゆる空き家問題の解消を目的とした税制です。相続した物件の対処に困っている方は、ぜひ活用したい控除です。
関連記事：相続したマンションを売却する方法とは？気になる税金や注意点について解説！

特定の居住用財産の買換え特例

令和3年12月31日までに自宅マンションを売却して、新しい自宅に買い替えた場合、売却したマンションの譲渡所得に対する課税を新たに購入した自宅を将来売却する時まで繰り延べることができます。

課税のタイミングが先延ばしになるため資金繰りという意味では得といえますが、最終的な納税額が減少するわけではありません。このため、厳密には節税策とは異なります。
関連記事：マンション売却で利用できる特別控除・特例はふたつ！適用要件と注意点を詳しく解説

マンション売却の税金は事前に計算しておく

マンション売却によって発生する税金のうち譲渡所得税は、売却の翌年に確定申告して納税することになります。このため、納税分の資金を確保しておく必要があります。

さらに、売却益が出ると譲渡所得税がかかるため、できるだけ節税となるように事前に税額や売却タイミングなどをシミュレーションしておくことが大切です。

税金に関しては、税制改正が頻繁に行われるため必ず最新の情報を確認するようにしましょう。マンションの売却によって利益が出る可能性がある場合、税理士などの専門家に相談しておくと安心です。

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