相続したマンションを売却する方法とは?気になる税金や注意点について解説!

上手に売るコツ

マンションを相続した後、売却するケースがよくあります。この場合、売却益に対する譲渡所得税のほかに相続税についても理解しておく必要があります。


この記事は、不動産売買&リノベのサービス「cowcamo(カウカモ)」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。

マンション相続の流れと手続き方法

親族が亡くなり、相続財産にマンションがあることを確認した場合には、遺言または遺産分割協議などによってマンションを誰が相続するか確定します。その後、相続分にしたがって登記する必要があります。

マンションを誰が相続するか決まったあとは、マンションを売却せずに住み続けたり賃貸に回したりする活用方法があります。

そして、ほかにも、相続したマンションを売却して現金化する方法もあります。

相続したマンションを売却する流れ

相続したマンションを売却する場合、まずは売却を依頼する不動産会社を選定し、不動産会社との間で媒介契約を締結します。

マンション売却の依頼を受けた不動産会社は、独自の人脈や広告宣伝活動などによって買主候補を見つけてきます。

買主候補がマンション購入の意向を示すと、不動産会社を通して売買価格や引き渡し時期など契約条件の交渉に入ります。

契約交渉がまとまれば、マンションの売主は買主と不動産売買契約を締結します。通常は、契約書の用意などを含めた事務手続きはすべて不動産会社が主導してくれます。

売買契約締結後は、不動産売買契約で定められた引き渡し日にマンションの売主と買主が所有権移転登記の申請手続きや鍵の引き渡しなどを行い、同時に代金を受け取ることでマンション売却の一連の手続きが完了します。

マンションを相続したときの相続税

マンションを相続すると、そのあと売却するか否かに関わらず、相続税がかかることがあります。相続税が課税されるのは、以下の計算式で算定される課税遺産総額がプラスになる場合です。

課税遺産総額の計算

課税遺産総額 = 正味遺産額 − 基礎控除額

正味遺産額とは、遺産額に相続開始前3年以内に行われた贈与財産を加算した金額です。また、基礎控除額は、以下の計算式で算定されます。

基礎控除額の計算

基礎控除額 = 3,000万円 + ( 600万円 × 法定相続人の数 )

課税遺産総額が計算できたら、次にこれを法定相続分に基づいて各相続人に按分します。

この結果、算出された各相続人の法定相続分に応ずる取得金額に、以下の速算表に記載されている税率をかけ合わせ、控除額を差し引くことで相続税の金額が計算できます。

【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表(※1)

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 20% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円
(※1)出典:国税庁「相続税の税率」

相続したマンションを売却する際にかかる税金

マンションを売って利益が出ると、相続税とは別に譲渡所得税がかかることに注意が必要です。

マンションの購入価格よりも高額で売れた場合には、売却益に対して譲渡所得税が課税されることがあります。

以下では、譲渡所得税の計算方法や相続財産について税制上の特例を説明します。

譲渡所得税の計算方法(h3)

譲渡所得税は以下の計算式によって算出されます。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率

したがって、譲渡所得税額を把握するためには、課税対象となる譲渡所得を算定する必要があります。譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 = 売却金額 -( 取得費 + 譲渡費 )- 特別控除

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続または遺贈により取得した土地、建物、株式などの財産を一定期間内に譲渡した場合は、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができます。

これにより、同一の相続財産について相続税と譲渡所得税が二重に課税されることを、ある程度は回避できます。

ただし、この特例を利用する場合、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までにマンションを譲渡(売却)している必要があります。

マンション売却で利益を出す方法


マンション売却時には税金を抑えるなどで、できるだけ手元のお金は多く残したいものです。そのための方法のひとつとして、譲渡所得の控除を活用する方法があります。

このほか、不動産会社の選び方によっても得られる利益が異なる可能性もあります。不動産会社によって得意とする分野が異なるので、物件の強みを生かしてくれる不動産会社に依頼すると、より利益が出やすいこともあるでしょう。

例えば、カウカモは築古マンションやリノベーション済みマンションの販売実績が豊富で、売却サポートの体制も整っています。

カウカモで売却すると、築年数15年〜20年ほどの物件においても、購入金額より高くなる傾向が多く、売却金額が上回る可能性が高いです。

カウカモへのご相談はこちら

譲渡所得の控除を活用する

売却するマンションが居住用財産である場合に、短期譲渡所得か長期譲渡所得かを問わず最高3,000万円の特別控除を受けることができる制度があります。

これは、居住用財産を令和3年12月31日までに売却して新たに自宅を購入した場合、旧自宅の譲渡による損失(譲渡損失)が生じたときは、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)できるというものです。     

関連記事:マンション売却で利用できる特別控除・特例はふたつ!適用要件と注意点を詳しく解説

査定・物件紹介が丁寧な仲介業者に依頼する

相続したマンションの売却で手元に残るお金を多くするためには、できるだけ高い価格で売却することが大切です。

一般的に、築年数が経過しているマンションは売買価格が下がるといわれています。

しかし、     築年数などの一般的な指標だけでなく、内装や管理状態、周辺環境なども含めたマンションの魅力を査定できる不動産会社に依頼すると、築年数が経過しているマンションであっても思わぬ高値で売却できることがあります。

カウカモは、築年数や広さなどの条件以外にも、眺望のよさや立地なども考慮した査定や、リノベーション済みのマンションであれば内装や使われている素材などにも着目し、物件そのものの魅力を引き出す多角的な査定を実施しています。

カウカモへのご相談はこちら

相続したマンション売却時の注意点

相続したマンションを売却する際の確定申告は、相続税申告とは別に必要となります。

相続税の納税資金を捻出するために、早めにマンションを売却したいということもよくありますが、売り急ぐと相場以下の売却代金となることもあります。

マンション売却のスケジュールや最低価格などについては、不動産会社によく相談しておくことが大切です。

カウカモへのご相談はこちら

相続したマンション売却を検討中なら、カウカモへ相談を!

マンションを売却する際は、同一の相続財産にかかる相続税と譲渡所得税が二重に課税されることをできるだけ回避するためにも、税制を理解したうえで売るタイミングを見極めることが重要です。

マンションを相続した後に売却したいと考えた場合には、相続税の納税資金を捻出するために売り急ぐのではなく、まずはカウカモへご相談ください。

カウカモへのご相談はこちら

松浦 絢子
松浦綜合法律事務所代表
松浦 絢子
京都大学法学部、一橋大学法学研究科法務専攻卒業。東京弁護士会所属(登録番号49705)。宅地建物取引士の資格も有している。法律事務所や大手不動産会社、大手不動産投資顧問会社を経て独立。IT、不動産・建築、相続、金融取引など幅広い相談に対応している。さまざまなメディアにおいて多数の執筆実績がある。
弁護士宅地建物取引士
この記事に関連するキーワード
Last updated
Published on
カウカモ 売却サポート

この記事は、不動産売買&リノベのサービス「cowcamo(カウカモ)」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。