不動産売却の仲介手数料とは?上限と計算例を紹介

お金の話

通常、不動産売却では、不動産会社に仲介を依頼します。その際、不動産会社に支払うのが仲介手数料です。

仲介手数料は売買にかかる費用の中でも高額になりやすいため、できるだけ低く抑えるほど、売却益を増やせる可能性があります。

この記事では、不動産売却時の適正な仲介手数料を知るために、仕組みや上限額、計算方法をわかりやすく解説します。

この記事は、不動産売買&リノベのサービス「cowcamo(カウカモ)」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。

不動産売却の仲介手数料とは

不動産売却で当たり前のものとして支払う仲介手数料ですが、具体的には不動産会社が買手を探すために行う売買活動への対価です。

不動産の売買活動としては、例えば不動産売買サイトへの物件情報の掲載、チラシの作成と配布、購入希望者との交渉などが考えられます。

ただし、不動産会社によって仲介手数料に含まれる売買活動には違いがあるので、想定外の活動に対しては、別途料金を請求されるケースもあります。

仲介手数料は成功報酬のため、支払うのは売買が成立したときです。物件が売却に至らなければ、仲介手数料は発生しません。また、買手が不動産会社となった場合にも、仲介とはならないため不要です。

これらの知識を踏まえて、不動産売却時の仲介手数料についてさらに詳しくみていきましょう。

仲介手数料には上限がある

仲介手数料は宅地建物取引業法において上限額が定められています。不動産会社ごとに独自の仲介手数料を決めていますが、法定上の上限額を超えることはできません。

法定上の上限額は、売却価格によって3つの料率を使いわけて求められます。

200万円以下の部分は売却価格の5%、200万円超から400万円以下の部分は売却価格の4%、400万円超の部分は売却価格の3%の料率で計算され、それぞれに消費税を加えます。

同じ売却価格で最大3つの料率を使って計算するため、仲介手数料を計算するのは複雑に感じられるかもしれません。その際は以下の早見表を利用するのもおすすめです。

仲介手数料 上限額の早見表(※1)

不動産の売却価格 仲介手数料
200万円
11.0万円
300万円 15.4万円
400万円 19.8万円
500万円 23.1万円
1,000万円 19.8万円
400万円 39.6万円
1,500万円 56.1万円
2,000万円 72.6万円
3,000万円 105.6万円
4,000万円 138.6万円
5,000万円 171.6万円
(※1) 仲介手数料は税込みでの計算

このように上限が決まっている仲介手数料ですが、下限額はありません。とはいえ、仲介手数料は不動産売却の正当な報酬のため、低ければいいものではないことを覚えておきましょう。

仲介手数料の具体的な計算例

仲介手数料の具体的な例として、ここでは、売却価格3,000万円のマンションケースで実際に仲介手数料を計算します。

仲介手数料の計算例

【200万円以下の部分】200万円×5%=10万円
【200万円超400万円以下の部分】200万円×4%=8万円
【400万円超の部分】2,600万円×3%=78万円
【上記3つの合計】10万円+8万円+78万円=96万円

この金額に消費税10%を加算すると、先ほどの早見表と同じ105.6万円という上限額となります。

3つの料率をすべて使って計算する400万円以上の売却価格では、「売却価格×3%+6万円」で簡単に答えを出せる速算法があります。先ほどのケースでは「3,000万円×3%+6万円=90万円+6万円」で96万円、これに消費税を足すだけで簡単に上限額がわかります。

2022年1月の首都圏における中古マンションの売却価格は1平米あたり約64万円(※2)です。つまり、比較的狭い専有面積30平米のマンションでも約2,000万円になるでしょう。

このように400万円超での不動産売却なら、「売却価格×3%+6万円」速算法を覚えておくと便利です。

(※2)参考:東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2022 年 1 月度

仲介手数料がかかる背景


仲介手数料は、不動産会社が買手を探すために行う売買活動への対価です。では、仲介手数料の内訳はどのようなものが挙げられるのでしょうか。

以下ではその内訳と注意点を紹介します。

仲介手数料の内訳

不動産売却時には、不動産会社との相談の中で、適正な価格を設定して販売活用を行い、
買主と売買契約を結び決済するなど、さまざまな手続きや書類が必要です。

仲介手数料の内訳
  • 物件の査定
  • 売却活動での広告費
  • 内覧の準備や案内
  • 不動産の登記や権利情報調査
  • 重要事項説明書や売買契約書の作成
  • 重要事項説明と契約締結
  • 引き渡しまでの必要書類準備
  • 決済手続き

一般的には不動産を売却するまでに半年~1年かかり、その間に不動産会社側は上記の手続きを行います。またリフォームや修繕工事が必要な場合は、施工会社との相談や打ち合わせをしながら売却への手続きを進めます。

仲介手数料が低い、またはない場合に考えられるリスク

冒頭でお伝えしたように、仲介手数料は成功報酬となります。そのため、物件が売却に至らなければ不要となり、支払いが発生するのは売買が成立したタイミングです。

不動産会社の中には、仲介手数料が「半額」や「無料」と広告を出している場合もあります。これは、不動産の売主にとっても魅力的なセールスポイントですが、手数料を抑えたことで思わぬリスクも考えられるため注意が必要です。
 
以下では、仲介手数料が低いまたは発生しない場合に、考えられるリスクと注意点を紹介します。

仲介手数料のほかに費用が発生する可能性がある

不動産会社によって、仲介手数料や対象となるサービス内容は異なります。そのため、仲介手数料自体は安く抑えられていても、その他の名目の追加費用を請求され、かえって多額のコストがかかってしまう場合もあります。

不動産会社と契約する際には、あらかじめ仲介手数料に含まれるサービス内容を確認し、トータルでかかるコストの確認をしましょう。

不動産が適切に評価されずに、売却までに時間がかかるケースもある

不動産会社にとって、正当な売買活動を支えるのが仲介手数料です。不動産会社の利益にもなる仲介手数料を抑えると、内部で営業コストを下げざるをえなくなるケースも考えられます。

営業コストを下げつつ、会社が利益を出すためには、不動産の早期売却が必要です。そのため、物件の資産価値を相場より低く評価されてしまう恐れもあるでしょう。売却時の利益率をあげるために仲介手数料を下げても、売却価格が低ければ利益は減ってしまう可能性もあります。

マンション売却では不動産会社の選定が重要

仲介手数料の安さは売り手にとって魅力的にも見えます。しかしそれだけで不動産会社を選ぶのは避けたほうがいいでしょう。

売買の実績や売却に向けての具体的なプラン、物件の査定方法を聞き、信頼できる不動産会社かどうかを見極めるのが必要です。

不動産をできるだけ高く、早く、トラブルなく売るには、仲介手数料の出費を気にするより、経験と実績のある誠実な不動産会社との出会いを優先するのがおすすめです。

適正価格で安心の不動産売却は実績が豊富な不動産会社へ

不動産売却には、売買をサポートする不動産会社に対する仲介手数料がつきものです。
手数料を抑えるのも売却益を高くする方法ではありますが、これからの売却を検討している方は不動産会社への相談がおすすめです。

会社ごとに得意分野は異なるため、売却予定の不動産の特徴や、売却時に求める条件に合わせた不動産会社を選びましょう。実際に相談してみると、また新しい気づきや発見があるかもしれません。

カウカモは購入者と売却者をマッチングするプラットフォームを運営する不動産会社です。お客さまの大切な物件の強みを適正に評価し、築年数や広さ、リノベーションの価値だけでなく、眺望や立地、内装などの数字には表れない価値も価格に反映させる多角的な査定を実施しています。

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