不動産売却の流れとは?時系列と仲介不動産会社を選ぶポイントも解説

上手に売るコツ

不動産を売却すると決めたものの、どのように進めていけばいいかわからない方も多いのではないでしょうか。

本記事では、売り手から買い手に不動産を売却するまでの一連の流れを紹介していきます。

この記事は、不動産売買&リノベのサービス「cowcamo(カウカモ)」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。

不動産売却を不動産会社に依頼するまでの流れ

不動産の売却を考えはじめてから、実際に不動産会社に依頼するまでの流れは次の通りです。

不動産売却時の流れ
  • 情報収集をする
  • スケジュールを立てる
  • 相談・査定を依頼する
  • 媒介契約を締結する

順をおって、解説します。

不動産売却の情報を収集する

不動産売却を考え始めたら、まずは売買価格の相場を調べて、いくらぐらいで売却したいかを考えておきます。

売却予定の不動産がある地区でのほかの不動産の売買事例をネットなどで調べ、売却したいマンションの購入者層(年収、家族の人数など)を把握して、ターゲットを想定して売買価格を計算します。

スケジュールを立てる

売買価格をおおむね把握したら、売却までのスケジュールを計画します。海外移住の予定がある、資金需要があるなど、早期に売却しなければならない事情があり売り急ぐと相場より安い成約価格になるリスクがあります。

しかし、当該不動産を得意とする不動産会社に依頼すれば、時と場合によるものの予定より早く、想定どおりの金額で売却できる場合があります。

不動産会社に相談、査定を依頼する

売却スケジュールが決まったら、すぐに売却を依頼する不動産会社の選定を行います。

不動産会社に依頼するときは、複数の不動産会社に相談し、査定を依頼するとよいでしょう。

どの不動産会社に査定を依頼するか検討する際は、ネット上での検索は勿論ですが、不動産の売却経験のある友人から話を聞くなどして多角的に情報を集めるのが望ましいです。

また、査定時の対応や担当者と自分の相性、当該不動産の取り扱いに詳しい不動産会社かどうかもチェックしておくと、後々すれ違いが発生せずに済みます。

媒介契約を締結する

依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。媒介契約には以下の3つがあります。

媒介契約には3種類ある
  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

「専属専任媒介契約」は、仲介を依頼する不動産会社を1社だけに絞り、不動産会社が見つけた売却先のみとする依頼方法です。

売却先を自分で探すこともできませんが、不動産会社は依頼者に対して1週間に1度以上の実施状況の報告義務があるなど、手厚い販売活動のサポートを受けられます。

専属専任媒介では、不動産会社が優先的に販売活動に取り組んでくれる可能性が高いため比較的早期に買い手が見つかりやすいといわれています。専属専任媒介の場合、契約期間は3か月です。

「専任媒介契約」は、「専属専任媒介契約」と同じく仲介を依頼する不動産会社を1社に絞ります。しかし、売主が自力で探した買い手にも売却を行うことができる点で専属専任媒介と異なります。

不動産会社の依頼者に対する報告義務は2週間に1度以上と若干緩和されています。また、媒介契約の期間は3か月です。

「一般媒介契約」は、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼でき、自身で見つけた買い手への売却も可能な依頼方法です。仲介を行う不動産会社からの報告義務等はなく、契約の期限はありません。

売却活動開始〜売却完了までの流れ

不動産会社との間で媒介契約を締結したらいよいよ本格的な売却活動の開始です。媒介契約締結後から実際の売却完了までの流れを以下で紹介します。

売却活動

不動産の販売活動は不動産会社の主導で行われます。販売活動によって買い手候補が見つかったら、売主は内覧などの対応が必要となります。

不動産を販売するにあたって、ターゲットの選定や広告方法、売り出し価格の設定などは不動産会社と相談しながら決めます。

不動産売買契約の締結

買い手候補者が不動産購入の意思を示したら、不動産会社を介して契約条件の交渉を実施します。

値下げ交渉などをされた場合は、どの程度まで下げられるかなど不動産会社とも相談しながら決めます。

交渉がまとまったら正式に不動産売買契約を締結します。住宅ローンの残債があれば事前に金融機関に繰り上げ返済のスケジュールや手数料などを確認して、不動産会社にも返済の予定を伝えておきましょう。

決済、引き渡し

不動産売買契約締結後、契約に定められた引き渡し期限までに、不動産を引き渡す準備をしましょう。

特に不動産移転登記申請のための書類の準備は重要なので、登記識別情報(権利証)などは手元に用意しておくと安心です。

万が一、引き渡し期限までに準備が間に合わないと、違約金が発生する場合もあるため、不動産会社と二人三脚で段取り良く進めましょう。

事後処理

不動産の引き渡し後に、売主がいったん支払った固定資産税や管理費などを不動産売買契約に従って精算する場合もあります。

また、不動産が購入価格より高く売れて売却益が出た際には、売却の翌年に確定申告が必要なこともあるので注意しましょう。

不動産売却の仲介不動産の選び方

不動産売却の成功のためには、売却活動を依頼する不動産会社の選び方が大切です。不動産会社の選び方のポイントを以下で解説します。

不動産会社の得意分野を見極める

不動産は、居住用、事業用、一戸建て、マンションなどさまざまなタイプがあります。不動産のタイプごとに客層や価格帯などが大きく異なるので、おのずから売却活動も変わってきます。

例えば、マンション売却を考えている場合は、マンションの売却が得意な不動産会社への依頼が大切です。

カウカモは、マンションの中でも特に中古やリノベーション済みマンションの売却を得意としており、築年数などの客観的な条件にとらわれない多角的な査定を行い、その不動産の魅力を十分にアピールできます。

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サポート体制が整っているか

駅から離れていて立地に難がある、築年数が経過しているなど、一見すると条件が悪いようにみえる不動産でも適切な売却活動を展開すれば想定よりも高値で売却できる場合があります。

不動産の魅力をより引き出す室内写真の撮影なども、不動産会社の腕の見せどころのひとつです。

不動産会社はどこも同じではないので、サポートが充実している不動産会社に依頼したほうがいい結果になるでしょう。

カウカモでは写真撮影から紹介記事、引き渡し後のトラブル防止の保証サービスなどの多彩なサポートを行い、売り手買い手ともに安心して取引できるように努めています。

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担当者が信頼できるか

不動産の売却では、売却までのさまざまな手続きを不動産会社の担当者に依頼することになります。売却活動の方針をアドバイスされる機会も多いでしょう。

動産売却は不動産会社の担当者と二人三脚で進めることになるため、担当者が信頼できるか否かは売却の成功にとって重要な要素です。

不動産を売却する際に売主が用意する書類

不動産の売却の際に必要な書類は、一戸建てやマンションなどの物件種別によって異なる     こともありますが、ほとんどの書類は共通です。

下記にはあれば良いものも含まれているため、不動産会社と相談の上で用意しましょう。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
  • 土地測量図、境界確認書
  • 建築確認済証および検査済証
  • 建築設計図書、工事記録書など
  • マンションの管理規約、または使用細則などマンションの維持費等の書類
  • 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書など
  • 売買契約書やその他の書類

準備を念入りに行い、信頼できる不動産会社と不動産を売却しましょう

円満に不動産の売却を行いたい場合、情報収集や売却スケジュールの作成、仲介を依頼する不動産会社の選定などの準備を事前にしっかりと行うことが重要です。

後悔しない不動産売却のためにも、まずは信頼できる不動産会社と協力して活動していくことが肝心です。

中古・リノベーション住宅専門メディアを展開するカウカモなら、「一点もの」の不動産としての魅力をアピールし、不動産売却を知識・経験・ライフスタイルなどあらゆる面からサポートします。

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松浦 絢子
松浦綜合法律事務所代表
松浦 絢子
京都大学法学部、一橋大学法学研究科法務専攻卒業。東京弁護士会所属(登録番号49705)。宅地建物取引士の資格も有している。法律事務所や大手不動産会社、大手不動産投資顧問会社を経て独立。IT、不動産・建築、相続、金融取引など幅広い相談に対応している。さまざまなメディアにおいて多数の執筆実績がある。
弁護士宅地建物取引士
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