不動産を売却したら確定申告は必要?提出方法や相談先をご紹介!

お金の話

不動産を売却して、譲渡所得が発生した場合にはかならず確定申告をしなければいけません。一方で、譲渡損失が発生した場合は、確定申告をする必要はありません。

しかし、不動産売却をした場合には、譲渡損益に関わらず確定申告をするのがよいでしょう。

今回は、不動産売却による確定申告の必要性や流れについてお伝えします。本記事後半では、確定申告を怠った場合のペナルティについてもお伝えしているので、ぜひ参考にしてください。

この記事は、不動産売買&リノベのサービス「cowcamo(カウカモ)」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。

不動産売却で差益が発生した場合は確定申告が必要

不動産を売却した際に、売却益が発生した場合はかならず確定申告をしなければいけません。

なお、売却益の計算方法は「総収入金額−(取得費用+譲渡費用)−特別控除」です。

7,000万円で購入した不動産を1億円で売却した例で考えてみましょう。

項目 金額
不動産売却価格(総収入金額)
1億円
取得費用(購入代金+事務手数料) 7,000万円
譲渡費用(売却時に発生した費用) 500万円
特別控除 0円

売却した不動産の使途や所有期間によって、特別控除を受けられますが、ここでは計算をわかりやすくするため0円に設定しています。売却する不動産次第では、特別控除を受けられることがあるので、不動産会社や税理士に確認しましょう。

上記例の場合「1億円(不動産売却価格)−7,500万円(取得費用+譲渡費用)=2,500万円」になるため、確定申告を行う義務が発生します。

一方で、不動産売却価格から取得費用+譲渡費用、特別控除を差し引いた結果、マイナスになった、つまり譲渡損失がある場合は確定申告をする必要はありません。ただし、確定申告により、ほかの所得と損益通算ができます。損益通算とは、マイナスになった所得(損)とプラスになった所得(利益)を通算することを表します。

例えば、「1億円(総収入金額)−7,500万円(取得費用+譲渡費用)=2,500万円」で3,000万円の特別控除を受けられた場合は以下の通りです。

損益通算の例

1億円(総収入金額)−7,500万円(取得費用+譲渡費用)−3,000万円=−500万円

不動産を売却して500万円の譲渡損失が発生したことになります。譲渡損失であるため確定申告は必須ではありません。     

不動産売却の差益は「譲渡所得」として申告

不動産を売却した場合の申告方法は「譲渡所得」になります。

所得種類の中には不動産所得があるため、つい「不動産売却=不動産所得」と勘違いをされてしまう方がいますが、譲渡所得になるので注意しましょう。

譲渡所得は分離課税になるため、その他の所得(給与所得や事業所得など)とは分離して計算、納税をします。

例えば、あなたが給与所得者であれば給与所得と譲渡所得を別々で計算し、別々で納税をします。譲渡所得以外の所得を総合しての計算はできないので、注意してください。

不動産売却での譲渡所得税の計算方法

不動産売却による譲渡所得の計算方法は「不動産売却価格−(取得費用+譲渡費用)−特別控除」です。

先ほどお伝えした下記の例で見ると、計算式は下記の通りになります。

項目 金額
不動産売却価格(総収入金額)
1億円
取得費用(購入代金+事務手数料) 7,000万円
譲渡費用(売却時に発生した費用) 500万円
特別控除 0円

【1億円(不動産売却価格)−7,500万円(取得費用+譲渡費用)=2,500万円】

つまり、2,500万円に税率をかけた金額が納税額になります。

税率は、長期譲渡所得と短期譲渡所得で異なります。

長期譲渡所得は、不動産を譲渡(売却)した年の1月1日時点で、その不動産を所有する期間が5年を超えていた場合に適用され、税率は15%(所得税)と5%(住民税)です。

一方、短期譲渡所得は不動産を譲渡(売却)した年の1月1日時点で、その不動産を所有する期間が5年に満たない場合に適用されます。税率は30%(所得税)と9%(住民税)です。

なお、いずれも令和19年まで復興特別所得税として、2.1%が加算されます。

よって、長期・短期譲渡所得による計算式、納税額は下記のとおりです。

長期譲渡所得

所得税:2,500万円×15%=375万円
住民税:2,500万円×5%=125万円
復興特別所得税:2,500万円×2.1%=52.5万円
合計納税額:375万円+125万円+52.5万円=552.5万円

短期譲渡所得

所得税:2,500万円×30%=750万円
住民税:2,500万円×9%=225万円
復興特別所得税:2,500万円×2.1%=52.5万円
合計納税額:750万円+225万円+52.5万円=1,027.5万円

上記では、長期譲渡所得と短期譲渡所得で計算し、合計納税額が約500万円も異なる結果となりました。

不動産を売却する予定の方は、所有年数によって税率が設定されるため、売却のタイミングも検討してみましょう。

不動産売却の確定申告をするまでの流れ

不動産売却の確定申告をするまでの流れは下記の通りです。

  1. 必要書類を準備
  2. 確定申告書の作成
  3. 確定申告書を提出


不動産売却の確定申告をする際に必要な書類は、売買契約書のコピー(譲渡時・取得時のもの)、譲渡費用などの領収書、譲渡した不動産の全部事項証明書、特別控除を受けるために必要な書類などが挙げられます。

上記書類を準備した上で、確定申告書を作成します。国税庁の確定申告書作成コーナーから確定申告書の作成が可能です。

不明な点があるときは、税務署に電話での相談も可能です。

完成した確定申告書類は、ネット上からマイナンバーカードとスマートフォンを利用してそのまま提出することもできます。もちろん、税務署へ直接持っていくこともできるため、自分に合った方法で提出をしましょう。

その後、納税すべき税金があったときは納税をして終了し、還付金を受け取れる場合は確定申告書類を提出し終了です。

なお、確定申告の時期は2月16日〜3月15日です(土日を挟む場合は前後)。期日があるため注意しましょう。

確定申告を怠るとペナルティがあるので要注意!

確定申告の義務があるにも関わらず、怠ってしまうとペナルティが科されるので気をつけましょう。

不動産を売却して利益が発生した場合は、かならず確定申告をして納税をしなければいけません。「知らなかった」「忘れていた」などは通用しません。

なお、不動産売却によって譲渡損失が発生した方は、確定申告が必須ではありません。ただ、税金の一部が還付される可能性があるため、確定申告をしても損はないでしょう。

還付申告の場合は、不動産を売却した翌年の1月1日から5年が期限です。還付を受ける場合には、5年以内に確定申告をするようにしてください。

加算税・延滞税が発生

不動産を売却して利益が発生したにも関わらず、確定申告を怠ってしまった場合は、本来支払うべき税金に加えて加算税および延滞税が課税されます。

無申告による加算税(無申告加算税)は、50万円以下の部分に対しては15%、50万円を超える部分は20%の税率で請求されます。

税金が定められた期限までに支払われないことによる、延滞税が発生する可能性もあるため、期限内での申告をしましょう。

不動産売却の確定申告のご相談は専門家へ

不動産売却による相談は税務の専門家である税理士や不動産会社に相談をしましょう。税理士に相談をすることで、確定申告書類の作成から提出まですべて受け付けてくれます。

しかし、税理士に依頼する場合は、費用が発生するためあらかじめ検討が必要でしょう。ご自身で確定申告書類を作成、提出する場合は税務署でもアドバイスが受けられます。

直接、税務署に行くことで手厚くサポートを受けられますし、電話でも相談に乗ってもらえます。ただ、確定申告の時期になると混み合うので、早めに相談をするように心がけてください。

また、不動産に関する総合窓口は不動産会社であるため、売却を検討している方は不動産会社に相談をしてみるのもよいでしょう。

マンション査定の方法やアフターサポートの内容は、不動産会社によって異なります。売却後の手続きが心配な方は、査定前の段階で相談するのがおすすめです。

カウカモは、売却についてのお悩みや不安にお答えします。ご自宅でやオンライン、カウカモのオフィスなど、お好きな方法をお選びいただけます。

また、カウカモの査定は、個性を見立てる方法で実施しており、年数や広さ以外にも、立地や眺望、リノベ―ション済みマンションでしたら内装も含めて多角的に査定いたします。

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不動産売却後は確定申告を

今回は、不動産売却の確定申告についてお伝えしました。

不動産を売却し、譲渡差益が発生した際には確定申告をしましょう。一方で、譲渡損失が発生した場合は確定申告をする必要はありませんが、確定申告をするメリットがあります。

不動産の売却を検討されている方、不動産の売却をされた方は、今回お伝えしたことを参考にしていただき、正しく確定申告をするよう心がけてください。

確定申告の知識を身につけ、節税対策するのもよい方法ですが、これからの売却を検討している方は不動産会社へ相談することも1つの手です。      

売却する不動産や求める条件に合わせて会社を選び、その価値を適正に査定してもらうことを心がけましょう。

カウカモは購入者と売却者をマッチングするプラットフォームを運営している不動産会社です。中古マンションやリノベーションマンションなどの不動産売却をご検討の方は、カウカモにぜひご相談ください。

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