不動産売却にかかる税金はいくら？計算方法や節税制度について解説！

不動産売却益とは

所有するマンションやアパートを売ると、売却代金を手にすることになります。しかしこの売却代金は、そのまま利益になるわけではありません。

不動産を売るまでにはさまざまな費用がかかります。こうした必要経費を売却代金から差し引いた金額が、不動産売却によって得られる利益、つまり「不動産売却益」と呼ばれるものです。

不動産売却益には税金が課せられる

不動産売却益は、税法上「譲渡所得」に当たります。

譲渡所得は自分の資産を人へ譲ったときに生じた利益です。不動産のほか、土地や株式なども該当します。

税法上の所得にはほかにも給与所得や事業所得などがありますが、不動産の譲渡所得はそれらの所得とは分けて計算される分離課税です。

ただし、譲渡所得は金額に応じて課税されるため、不動産を売却すれば必ず税金を支払うわけではありません。例えば購入費用を下回って売却損を出せば、課税対象から外れます。
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不動産譲渡所得税には3種類ある

不動産の譲渡所得にかかる税金には次の3種類があります。

所得税は、1年間の所得額に合わせて国から課税されます。

住民税には、所得に応じた所得割と所得に関わらず一定額を課される均等割があり、都道府県と市区町村に収めます。

また現在は、東日本大震災の復興の財源として復興特別所得税も加わります。

不動産の譲渡所得にかかるこれら3種類の税金を、不動産譲渡所得税と称します。

不動産売却益にかかる税金の計算方法

不動産売却益にかかる税金は、納税通知を受け取る前にご自身でも計算できます。計算の前に、まずは不動産を手放したときに課税対象となる利益があるかどうかを確認しましょう。

先ほどお伝えしたとおり、不動産の譲渡所得は売却で手にした金額ではなく、「収入金額（譲渡価額） － 必要経費（取得費 ＋ 譲渡費用） － 特別控除額」で求められます。

この計算式をもとに、不動産譲渡所得税の計算方法について具体的にみていきましょう。 
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まず不動産売却益があるか把握する

不動産譲渡所得税をできるだけ正確に計算する場合は、不動産の売却価格（譲渡価額）と売却までにかかった必要経費を把握することが大切です。

売却代金を受け取って手元にお金があったとしても、実際には売却益が出ておらず、逆に売却損になっている可能性もあります。

例えば1,000万円でマンションが売れたとします。1,000万円の収入があったとしても必要経費が1,100万円であれば100万円の損失となり、不動産売却益は出ないことになります。

この場合、課税対象となる不動産売却益はないため税金はかかりません。

必要経費を確認する

売却価格から差し引かれる必要経費とは、不動産の取得から売却までに実際にかかった費用のことです。

もっとも大きいのが不動産の取得費です。さらに、不動産会社に支払った仲介手数料、契約書に貼付した印紙税、登録免許税（司法書士に依頼したときはその報酬）、不動産取得税なども必要経費の一種です。

リフォームした場合は、その代金も含まれますので注意が必要です。

必要経費を正しく計上すれば、不要な税の支払いを防ぐことにつながります。もれのないように気をつけましょう。

万が一必要経費が分からないときは、売却価格の5%相当を取得費として計算します。

先ほどと同様、マンションを1,000万円で売却した場合、5％相当額は50万円です。実際の必要経費を大きく下回って、納税額がふくらむ可能性もあります。

不動産を売却するときは、購入時の売買契約書や領収書などで経費を確認できるように、事前に準備しておきましょう。
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減価償却費も必要経費に加える

固定資産は所有期間が長くなるほど資産価値が減るものとされ、減少した価値を一定期間、経費として計上できます。これが「減価償却」です。

マンションなどの不動産も減価償却の対象のため、所有期間に応じた減価償却費を必要経費に加えられます。

不動産の減価償却は、「取得費×0.9×償却率×経過年数（所有年数）」で計算されます。

減価償却の償却率と対象となる期間（耐用年数）は、物件の構造などにより定められていいます。鉄筋コンクリート造（RC造）の場合、マイホームとして利用なら償却率0.015で、耐用年数は70年です。

3,500万円のRC造マンションで10年暮らした場合、減価償却費は「3,500万円× 0.9 × 0.015 × 10年」で472.5万円ということが分かります。

実際に支払ったわけではないですが、経費にできる減価償却は節税に役立ちます。償却率などを把握しておくと安心です。
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取得費用から必要経費を差し引く

このようにさまざまな必要経費を譲渡価額から差し引くと、不動産譲渡益が分かります。

一定の要件を満たしていれば、特別控除や特例がそこからさらに差し引かれるケースもあります。特別控除や特例にはいくつかの種類があり、それぞれに適用条件も異なるため、どの控除が適用されるのか事前にリサーチしましょう。

特別控除が適用になれば、大きく節税できる可能性があります。控除の種類や適用条件についてはのちほど詳しく説明します。
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不動産譲渡所得の税率は所有期間によって変わる

給与所得や事業所得などの総合課税の所得は、所得額に応じて税率が上がる「累進課税制度」が採用されています。一方、ほかの所得と区分される分離課税の不動産譲渡所得は、所得に関わらず一律の税率となります。

ただし、税率は一定でも、不動産譲渡所得の税率（※）は物件の所有期間によって以下のように2段階に分かれます。

このように、5年を基準に同じ不動産の売却でも税率が約2倍になることがあります。5年目の売却を検討中なら、短期譲渡所得と長期譲渡所得のいずれになるか確認しておきましょう。

また、所有期間の判定は、実際の購入日と譲渡日ではなく、不動産を売却した年の1月1日となる点にも注意が必要です。
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不動産売却する際に利用できる特別控除・特例

不動産売却では、譲渡価額から必要経費をもれなく差し引き、譲渡所得を抑えることが節税になります。ここでさらに、対象となる特別控除や税制の特例があれば、大きな節税効果が期待できるでしょう。

ただし、特別控除や特例ともに、利用には一定の要件を満たさなくてはいけないので、正しい知識を持つ必要があります。

そこで、不動産売却に関係する特別控除や特例について、詳しく解説します。
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マイホームを売却したとき

マイホームを売却したときに使える特例が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

自分が住んでいた家や敷地の借地権などを売ることで、所有期間に関わらず最高3,000万円まで控除されます。

主な適用条件は、売却した年の前年と前々年にこの特例を受けていないこと、譲渡損失にかかる損益通算や繰越控除の特例を受けていないことなどがあります。

住まなくなった日から3年が経過した日に属する年の12月31日までに売却した事実も必要です。

また、親から子への売買は対象外である点にも注意して下さい。

マイホームを買い替えたとき

令和3年12月末までにマイホームを売却し、新しくマイホームを購入したときに対象となるのが「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

通常は分離課税の不動産の譲渡所得ですが、この特例では、マイホームの売却で出した譲渡損失を給与所得や事業所得などと損益通算（ほかの所得と赤字を相殺）できます。

主な要件は、3年以内に住んでいた事実のあるマイホームの譲渡であること、所有期間が5年を超える日本国内の物件であることなどです。

住宅ローンが残っていて売却によって損失が出たとき

住宅ローンが残っている状態で不動産を売却すると、ローンの残高を下回る金額で譲渡するケースもあります。このように、住宅ローンが残っているときに譲渡損失が出たときに受けられる特例が「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」です。

損失が出た年の翌年から最長3年間、給与所得や事業所得などと損益通算を行うことが可能です。

適用要件はほかの特例とほぼ変わりませんが、マイホームの譲渡価額がローン残高を下回ることが前提となります。
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相続した不動産を売却したとき

相続した不動産を一定期間のうちに売却すると、相続税の一部を物件の取得費、つまり必要経費に加算できます。令和5年12月31日までの特例で、一定の条件に当てはまる場合は不動産売却益から最高3,000万円までの控除を受けられます。

特例の対象となる物件は、昭和56年5月31日以前に建築されたもの、区分所有ではないものなど条件があり、売却時には耐震基準を満たす必要があるなどの細かなルールもあるので、詳しくは税務署で確認しておくといいでしょう。
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不動産売却益が出たら税金対策も忘れずに

不動産売却益は、譲渡で受け取った金額そのままを指すものではなく、購入から売却までの費用や経費、減価償却費、特別控除や特例などを差し引いた譲渡所得から判断されます。

それぞれの価格を正しく把握することで節税につながるので、不動産を売るときには取得費や適用される特例などのリサーチをしておきましょう。

節税を意識するなら税理士に相談するのも方法のひとつですが、まずは不動産会社に相談し、物件の資産価値を正当に評価してもらい不動産売却益を出すことが大切です。

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