マンション売却すると手取りはいくら？ 計算方法や増やす方法について解説
お金の話
マンション売却額と手取りは異なります。例えば、3,000万円でマンションを売却しても、実際に受け取れるのは3,000万円よりも少なくなります。
ここでは、マンションを売却したときの手取りの計算方法を紹介します。また、受け取る金額を増やす方法についても解説するので、ぜひ参考にしてください。
この記事は、不動産売買＆リノベのサービス「cowcamo（カウカモ）」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。
マンション売却時の手取り額の計算方法
マンションの売却額と手取り額は異なります。
売却額とは売り出す金額のことで、購入者がマンション代金として支払う金額でもあります。一方、手取り額とはマンション売却者が、実際に受け取る金額のことです。
マンションを売却するときにはさまざまな費用が発生するので、売却者が実際に受け取る金額は以下の計算式で求めることができます。
マンション売却時の手取り額＝売却価格－売却にかかる費用
マンション売却にかかる費用
マンション売却時の手取り額を計算するためには、売却にかかる費用について知っておく必要があります。
マンション売却時に発生する費用としては、主に以下が該当します。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 印紙税
- 所得税や住民税
- 住宅ローンの残債
それぞれどの程度の金額になるのか、詳しく解説します。
仲介手数料
不動産会社を通して売却するときは、不動産会社に仲介手数料を支払います。
なお、仲介手数料は法律で上限額が定められています。法定上限額は以下の計算式で求めましょう。
- 売却価格が200万円以下の場合：売買価格の5%＋消費税
- 売却価格が200万円超400万円以下の場合：売買価格の4%＋2万円＋消費税
- 売却価格が400万円超の場合：売買価格の3％＋6万円＋消費税
例えば、マンションが2,000万円で売れたとしましょう。仲介手数料の法定上限額は（2,000万円×3％＋6万円）×1.1（※1）＝72万6,000円となります。
多くの不動産会社では、仲介手数料は上限額に設定されています。売却するときは、事前に計算しておくとよいでしょう。
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登記費用
住宅ローンが残っており、売り渡し時にその残債を完済する場合には、「抵当権抹消登記」が必要です。
なお、抵当権抹消登記は不動産1個につき、1,000円です。マンションは建物と土地の2つの不動産から成るので、2,000円を支払います。
不動産の所有権を購入者に移転する際には「所有権移転登記」も必要ですが、基本的には購入者が支払うので売却者には請求されません。
これらの登記手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬もかかります。司法書士事務所によっても報酬は変わりますが、3万～10万円ほどが相場です。
印紙税
売買契約の契約書には、印紙代が必要です。
| 売買契約の印紙税額 | 軽減措置適用後の税額 | |
|---|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
2022年3月31日までは軽減措置があり、約半額になります。
所得税や住民税
売却益があったときは、所得税や住民税などの税金が必要です。売却益は、売却金額から取得費と譲渡費用の合計額を差し引いて求めます。
マンションを購入したときよりも売却額のほうが低かったときや、購入額に手数料などを加えた金額が売却額よりも低かったときは、売却益はないので所得税や住民税も発生しません。
マンション売却時の税金については、以下の記事で詳しく解説しています。
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住宅ローンの残債
住宅ローンが残っているときは、残債を完済しておく必要があります。
例えば、売却時に住宅ローンが1,000万円残っているのであれば、売却額から1,000万円を完済することになります。売却額がローン残債を下回るときは、貯金などを利用して完済することになるでしょう。
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マンション売却時の手取り金額のシミュレーション例
以下の条件で、マンション売却時の手取り額がどの程度になるのかシミュレーションしてみましょう。
- 売却価格5,000万円
- 購入時価格6,000万円
- ローン残債1,000万円
- 2015年1月購入、2022年2月売却
仲介手数料は（5,000万円×3％＋6万円）×1.1（※2）＝171万6,000円が上限となります。住宅ローンが残っているので、完済した後に抵当権抹消登記を行い、登記費用として土地と建物の2件のときは2,000円を支払うことになります。また、司法書士に依頼する場合には、司法書士報酬として5万～10万円ほど見ておきましょう。
2022年2月に売却する場合は、売買契約の印紙税の軽減措置が適用されるので、印紙税は1万円となります。また、売却価格は購入時の価格よりも低く売却益はないので、所得税や住民税の支払いはありません。
これらを合計すると、次の式から売却時の手取り額は4,827万2,000円と計算できます。仲介手数料が法定上限額よりも低い場合は、もう少し手取り額が増えるかもしれません。
5,000万円－（171万6,000円＋2,000円＋1万円）＝4,827万2,000円
マンション売却の流れ
マンション売却の流れは以下のとおりです。
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- マンションの売り出し価格を決める
- マンションの販売活動を始める
- マンションの売買契約
- 決済と引き渡し
まずは不動産会社と媒介契約を結びます。
その不動産会社だけに依頼して、個人的に売却することはない場合は「専属専任媒介契約」、個人的に売却する可能性がある場合は「専任媒介契約」、別の不動産会社にも同時に依頼する場合は「一般媒介契約」を選びます。
次に、マンションの売り出し価格を決め、不動産会社に販売活動を始めてもらいます。
買い手が決まった場合は売買契約を結び、住宅ローンの残債があるときは完済して引き渡します。
関連記事：マンション売却は何から始める？流れとポイントを解説
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マンション売却の手取りを多くするためのポイント
大切なのは、売却価格ではなく手取りです。
手取りを増やすためには、売却にかかる費用を抑えるか、売却価格を高くするかのどちらかを実施する必要があります。
まず、売却にかかる費用を抑える方法について考えてみましょう。税金や登記費用を減らすことはできないので、実質的に費用を抑えられる方法は「仲介手数料の低い不動産会社を選ぶ」しかありません。
いくつか候補となる不動産会社があるときは、仲介手数料が低く設定されているところを選ぶことも方法の一つです。
しかし、 仲介手数料以外に不動産会社に支払う費用が発生する場合や、仲介手数料は低いものの販売スキルが低く、売却価格が低くなってしまう不動産会社を選ぶと、手取りも少なくなる可能性があります。
仲介手数料だけで不動産会社を選ぶのではなく、売却価格と仲介手数料の両方をチェックし、手取りが多くなることが期待できる不動産会社と媒介契約を結ぶようにしましょう。
次に、売却価格を高くする方法について考えてみましょう。主な方法としては、次の4つが挙げられます。
- 売却するタイミングを見極める
- 値引き交渉は安易に受け入れない
- マンションの内覧で印象をよくする
- 取引実績が豊富で、信頼のおける不動産会社を探す
それぞれの方法について解説します。
売却するタイミングを見極める
同じマンションが売り出されているときは競争が起き、価格が割安になる可能性があるので避けましょう。
また、時期によって需要が異なるので、購入希望者が比較的多い3月売却を目指して、11月あたりから査定などを受けて準備を始めるようにしましょう。
関連記事：マンション売却タイミングはいつ？見極め方やNG時期・売るときの注意点も解説！
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値引き交渉は安易に受け入れない
大幅な値下げを要求されたときは、拒否することも大切です。
ホームインスペクションを実施して物件に問題がないことを客観的に証明しておくことで、値引き交渉せずに済むかもしれません。
納得できる価格で売却するためにも、売り急ぐ必要がないようにスケジュールに余裕を持ちましょう。
マンションの内覧で印象をよくする
内覧では、明るく、広く、清潔に見せることが大切です。
部屋の内部だけでなく、マンションの入り口や駐車場などの共有部分に関しても汚れや設備の不具合がないかチェックしておきましょう。
関連記事：マンションの売却時にハウスクリーニングは必要？メリットや費用相場を解説！
取引実績が豊富で、信頼のおける不動産会社を探す
販売活動に自信があり、信頼できる不動産会社に依頼することで、高額売却を実現しやすくなるでしょう。
中古マンションの売却を専門とする不動産会社に相談してみましょう。
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まとめ
マンション売却時の手取り額を増やすためには、仲介手数料が低い、あるいは高額売却が期待できる不動産会社を選ぶことも大切です。
仲介手数料が低くても販売力が低いと、売却額が低くなり、手取りも少なくなってしまうかもしれません。
仲介手数料だけでなく、不動産会社の販売力にも注目して選ぶようにしましょう。
カウカモは中古マンションの販売力に自信のある不動産会社です。手取りを増やす売却をサポートしていますので、ぜひお気軽にご相談ください。
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