マンション売却は住宅ローンが残っていても可能?

お金の話

マンションを購入してから日が浅いうちに売却する場合、売却するマンションに住宅ローンが残っていることが通常です。この場合でも、ローンの残債を返済することで、マンションを売却することができます。

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住宅ローンが残っていてもマンション売却はできる!

住宅ローンが残っているマンションは売却できないのではないかと思っている方もいるかもしれません。結論からいえば、住宅ローンが残っていてもマンションの売却は可能です。

ただし、通常はマンションの引き渡し時に住宅ローンを一括返済し抵当権を抹消することが条件となります。

抵当権とは、住宅ローンを借りるときに返済が滞ったときの担保として、購入したマンションなどに設定されているものです。

抵当権が残ったままマンションを売却すると、マンションの買主は抵当権の実行により購入したマンションの所有権を失うリスクを負うことになります。このため、マンションの引き渡し時までに売主がローンの残債を返済し、抵当権を抹消することが求められます。

住宅ローンが残っているマンション売却をする方法

住宅ローンが残っているマンションを売却する方法として、アンダーローンの場合とオーバーローンの場合に分けて説明します。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅ローンの残債がマンションの売却価格を下回っていることをいいます。

アンダーローンの場合には、マンションの売却時に一括でローンを返済することができるので、売主がローンを一括返済したあとに抵当権の登記抹消の手続きを行えば問題はありません。

そのため、アンダーローンの場合には、手持ち資金を使わずにマンションを売却して住み替えることが可能といえます。ただし、売却益に対して譲渡所得税が課税される可能性があるので注意が必要です。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、住宅ローンの残債がマンションの売却価格を上回っていることをいいます。このような場合は、その差額分を売主は自分で工面する必要があります。

オーバーローンでも手元に余剰資金があり、その手持ち資金でローンの残債を完済できるのであれば問題はありません。そうでない場合には、仲介を依頼している不動産会社などにも相談して対応を考える必要があります。

自己資金でのローンの完済が難しい場合


オーバーローンで、かつ手持ち資金で差額分を支払うことが難しい場合にはどうすればいいのでしょうか。以下ではよく用いられる対処法を説明します。

住み替えローンを活用する

住み替え目的でマンション売却したあとに住宅ローンが残る場合、よく用いられる方法が住み替えローンを借りることです。

住み替えローンとは、今住んでいる家の住宅ローンの残債分と、新居を購入するための資金分をあわせて借り入れできるローンをいいます。

ただし、住み替えローンはあくまでも新規のローンなので、金融機関の審査があります。審査に落ちると利用できない点に注意が必要です。

任意売却をする方法

金融機関との交渉で、抵当権を抹消してマンションを任意売却するという方法を聞いたことがあるかもしれません。しかし、任意売却によってマンションを売却するというのは、あまり一般的な方法ではないでしょう。

任意売却は、債務の返済が難しくなった人が、任意整理の一環として行います。具体的には、売主か売主の代理人弁護士が、金融機関と交渉して抵当権を抹消したうえでマンションを売却して、売却代金から残債の支払いをします。

任意売却によっても支払いできずに残った残債については、住み替え後に引き続き支払うことになります。ただし、任意売却ができるかは、抵当権を有する金融機関の意向に大きく左右されます。

また、弁護士を立てて債務整理を開始する旨の通知を金融機関に送った場合や、残債の支払いに滞納が生じた場合には、信用情報機関に事故情報が記録されます。この結果、将来的に新たな借入れをすることや、クレジットカードの作成が困難となるリスクがあります。

マンションを売却した年も、住宅ローンの控除は受けられる?

マンションを売却する場合、住宅ローンの残債を金融機関に返済する必要があります。しかし、マンションの売却による譲渡損が出ていれば、マンションを売却することで住宅ローンを完済しても住宅ローン控除が受けられる特例があります。

適用要件は以下のとおりです。

住宅ローン控除の適用条件
  • 床面積が50㎡以上
  • 現行の耐震基準を満たすこと
  • 自己居住用であること

このほか、マイホームについては様々な税制上の特例があります。

ただし、以下に上げる特例は住宅ローン控除とは併用できないため、住宅ローン控除といずれを利用するほうが得かよく確認しておく必要があります。

居住用財産の3,000万円の特別控除

マイホーム(居住用財産)を売った時、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除することが可能です。これにより売却益が出た場合の譲渡所得税を節税することができます。

居住用財産について3,000万円の特別控除の適用を受けるためには、確定申告が必要です。

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売った場合、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の税額を通常よりも低い税率で計算することのできる軽減税率の特例があります。

この特例の適用を受けるためには、マンションを売却した年の1月1日において、売却した家屋や敷地の所有期間が、ともに10年を超えている必要があります。このほかにも、細かい要件が設定されています。

特定の居住用財産の買換え特例

特定のマイホーム(居住用財産)を、令和3年12月31日までに売却して、代わりのマイホームに買い換えたときは、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができるという特例があります。

ただし、あくまでも課税の繰延であり、税額そのものを減らせるわけではないことに注意が必要です。

この特例の適用を受けるための主な要件は以下のとおりです。このほかにも、細かい要件が設定されています。

適用要件
  • 売却代金1億円以下
  • 買い換える建物の床面積が50㎡以上
  • 買い換える土地の面積が500㎡以下

マンション売却時にかかる税金について詳しく知りたい方は、以下の記事からご確認ください。

関連記事:マンション売却にかかる税金を徹底解説!計算方法も紹介

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まとめ

マンションを売却するときに住宅ローンが残っていることは比較的よくあります。このため、ローンが残っているからといって売却を諦める必要はありません。

ただし、住宅ローンが残っている場合には繰り上げ返済などのスケジュール調整が必要となります。また、売却代金でローンを返済する予定である場合には、売却代金を安易に値下げせず慎重に条件交渉をする必要があります。

このため、住宅ローンが残っているマンションを売却するのであれば、ローンの返済や資金繰りについても不動産会社に相談しておくと安心です。

松浦 絢子
松浦綜合法律事務所代表
松浦 絢子
京都大学法学部、一橋大学法学研究科法務専攻卒業。東京弁護士会所属(登録番号49705)。宅地建物取引士の資格も有している。法律事務所や大手不動産会社、大手不動産投資顧問会社を経て独立。IT、不動産・建築、相続、金融取引など幅広い相談に対応している。さまざまなメディアにおいて多数の執筆実績がある。
弁護士宅地建物取引士
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