マンション売却で利用できる特別控除・特例はふたつ!適用要件と注意点を詳しく解説

お金の話

マンションの売却金額は高額になることもあり、できるだけ節税をしたいと考えている方は多いのではないでしょうか。

マンション売却で節税するためには、特別控除や特例を利用することが大切です。

そこで今回は、マンション売却時に利用できるふたつの特別控除と特例についてお伝えします。マンションの売却を検討している方、マンションを売却した方はぜひ参考にしてください。

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マンション売却で発生した利益は譲渡所得の課税対象

マンションを売却した場合は、実際に発生した差益が譲渡所得として課税されます。つまり、マンション売却金額から取得金額と売却にかかった必要経費を差し引き、それでもなお、利益が発生した場合に初めて譲渡所得として課税されます。

そのため、マンション売却代金が取得金額を下回る場合は、そもそも所得税の課税対象にはなりません。あくまでも、課税対象となるのは「差益が発生した場合のみ」です。

また、不動産売却の場合は、不動産所得として所得税が課税されるのではと思われがちですが、不動産売買の場合は譲渡所得になる点も注意してください。

そして、課税対象になる所得部分(発生した差益)から控除を受けられるのが、今回お伝えする特別控除や特例です。差益が控除されれば、納めるべき税額も少なくなるため節税効果に期待できます。

譲渡益から3,000万円の所得控除を受けられる「3,000万円の特別控除の特例」

マンション売却によって発生した譲渡益から3,000万円の所得控除を受けられるのが、「3,000万円の特別控除の特例」です。この制度を利用した結果、差益が発生しなかった場合は、譲渡所得に対する納税義務は発生しません。

例えば、5,000万円で取得したマンションを8,000万円で売却した場合は、【8,000万円 – 5,000万円 − 必要経費 = 課税所得】です。仮に必要経費で100万円かかったとすれば、2,900万円に対して課税されます。

しかし、3,000万円の特別控除の特例を利用することによって、【2,900万円 − 3,000万円 = − 100万円】になるため、所得税・住民税の支払い義務が発生しません。

3,000万円の特別控除の特例を受けるための要件・注意点

3,000万円の特別控除の特例を受けるためには、いくつかの要件を満たさなければいけません。また、注意点もあるので合わせて確認していきましょう。

要件
  • ご自身の住んでいる家屋の売却であること。以前住んでいた場合は住まなくなってから3年後の12月31日までの売却であること
  • マンションを売却した年の前年、前々年に3,000万円の特別控除の特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
  • マンションを売却した年やその前年、前々年にマイホームの買い替えや交換の特例の適用を受けていないこと
  • 売却したマンションを収容等の場合の特別控除などの特例の適用を受けていないこと
  • 売り主と買い主の関係が親子や夫婦など、特別な関係ではないこと。特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
適用除外
  • この特例の適用を受けるためだけに入居したと認められる家屋
  • 住宅を新築する期間のみ仮住まいとして使ったマンション(その他一時的と認められる場合)
  • 別荘などのように趣味や娯楽、または保養のために利用した場合

10年以上居住用としていたマンションを売却した場合の特例

「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」は、マンションの所有期間が10年を超えていて、一定の要件をクリアした場合に利用できます。

この特例を利用することによって、マンションを売却して発生した差益に対してかかる税率を軽減できます。

通常の課税長期譲渡所得(マンション所有期間5年以上)の税率は、所得税15%・住民税5%です。

しかし、この特例を利用することによって、下記のとおり税率を引き下げられます。

「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」利用時の税率

課税長期譲渡所得金額(=A) 所得税額 住民税
6,000万円以下 A × 10% 4%
6,000万円超 (A - 6,000万円) × 15% + 600万円 5%

例えば、5,000万円で取得(費用込み)したマンションを1億円で売却した場合、差益である5,000万円に対して15%(所得税のみ)の税率を掛けて納税をします。つまり、納税金額は【5,000万円 × 15% = 750万円】になります。

しかし、この特例を利用することによって、税率は10%に引き下げられます。その結果、納税金額は【5,000万円 × 10% = 500万円】です。

よって、マイホームを売ったときの軽減税率の特例を利用することによって、大きな節税効果に期待ができるでしょう。

マンション売却時の軽減税率特例を受けるための要件・注意点

マンションを売却した際に軽減税率を受けるための要件・注意点は、以下のとおりです。

  • 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること
  • 売却した年の1月1日時点で、家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
  • 売却した年の前年、前々年にこの特例の適用を受けていないこと
  • 買替えや交換の特例を受けていないこと
  • 夫婦や家族など、特別な関係の人に譲渡していないこと。特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

マンション売却時の特別控除・特例を受けるためには確定申告が必要


マンション売却時に特例の適用を受けるためには、自身で確定申告の手続きを行わなければいけません。

次に、特別控除や特例の措置を受けるための手続きについてもお伝えします。手続きのタイミングが遅れてしまうと、特例の措置を受けられなくなる恐れがあるため注意してください。

3,000万円の特別控除の特例の場合

3,000万円の特別控除の特例を受けるためには、譲渡所得の内訳書を持参して所轄税務署へ提出する必要があります。

所轄税務署とは、あなたの納税義務がある地域を所轄している税務署です。よって、売却をしたマンションがある地域の税務署ではないので注意してください。

なお、譲渡所得の内訳書は、インターネットを介して作成するか、または税務署へ行くことで書面を受け取ることもできます。

作成方法で不明な点があれば、税務署に問い合わせることで丁寧に教えてもらえます。

軽減税率特例の場合

軽減税率の特例の措置を受けるためには、必要書類を用意して所轄税務署へ提出しなければいけません。所轄税務署は、一般的にはあなたの住民票がある住所を所轄する税務署です。

そして、軽減税率の特例の措置を受けるために必要な書類は下記のとおりです。

軽減税率の特例の措置を受けるために必要な書類
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書類であり、税務署等で取得可能)
  • マンションの登記事項証明書

不明な点などがあれば、税務署へ確認をすると丁寧に教えてもらえます。ぜひご活用ください。また、マンション売却における確定申告については、下記の記事でも解説しています。ぜひご確認ください。

関連記事:マンション売却時は確定申告をすべき?申告不要なケースや手続きの流れも解説

マンション売却はカウカモヘ相談を!

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マンションの売却は特別控除・特例で節税しよう!

今回はマンション売却の特別控除や特例についてお伝えしました。

マンションを居住用として利用していた場合は、3,000万円の特別控除の特例や軽減税率の特例の措置を受けることができます。その結果、納めるべき所得税や住民税の金額を抑えられるようになるでしょう。

特別控除や特例は知っている人、実際に申告をした人のみしか適用されません。今回お伝えしたことを参考にしていただき、しっかり節税をされてみてはいかがでしょうか。
 
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