不動産売却の税金控除とは?特例の条件や注意点を解説!

お金の話

不動産売却で発生した利益にも税金がかかりますが、控除や特例を適用すれば、負担を軽減できます。

とくに3,000万円の特別控除を適用すれば、納める税金が0円になるケースも珍しくありません。

「不動産売却の税金控除は実際どんなもの?」「どうすれば控除できるの?」そんな疑問をお持ちの方に向けて、不動産売却の税金に適用できる、控除や特例、手続きの手順や注意点を解説します。

この記事は、不動産売買&リノベのサービス「cowcamo(カウカモ)」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。

不動産売却時の税金に適用できる控除や特例

不動産売却で自宅を売った場合の税金には、次の控除や特例が適用できます。

不動産売却時の税金に適用できる控除や特例
  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
  • マイホームを売ったときの軽減税率の特例

それぞれ、詳しく解説しましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

自宅である不動産を売却した場合、得られた利益から最高3,000万円控除できる特例があります。

この特例は不動産の所有期間に関係なく適用できるので、大幅な節税となります。

しかし、適用には売却時期や売却先などに一部条件があるため、必要な要件を確認しましょう。

もしも不動産売却の利益が3,000万円以下なら、特例を適用すると譲渡所得は実質0円です。譲渡所得が0円になれば課税対象となる所得がないため、譲渡所得から納める税金も0円となります。

特別控除を適用する場合の計算方法

3,000万円の特別控除を適用する場合、計算方法は次のようになります。

特別控除を適用する場合の譲渡所得の計算方法

売却価格 -(取得費 + 譲渡費用)- 特別控除 = 譲渡所得

例えば売却価格6,000万円、取得費2,500万円、譲渡費用220万円であれば

6,000万円 -(2,500万円 + 220万円)- 3,000万円 = 280万円

となり、売却で得た利益3,280万円のうち、280万円に対してのみ税金がかかります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

自宅である不動産売却時に使える特例には「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」もあります。

これは、売却した自宅の所有期間が10年を超える場合、譲渡所得6,000万円までの部分は税率14%、6,000万円を超える部分は税率20%が適用される特例です(※)。

区分 税率
長期譲渡所得(所有期間が5年を超える)
20%(所得税15%・住民税5%)
短期譲渡所得(所有期間が5年以下) 39%(所得税30%・住民税9%)
軽減税率の特例 (所有期間が10年を超える自宅売却時) 6,000万円以下の部分は14%(所得税10%・住民税4%) 6,000万円を超える部分は20%(所得税15%・住民税5%)

上記を適用する際には確定申告時に、所得税額から、復興特別所得税(所得税額より差し引かれる金額を差し引いたあとの金額に2.1%を掛けた金額)を申告し納付する必要があります。

また、譲渡所得の金額が3,000万円未満の場合は、譲渡所得の金額が特別控除額の限度となります。

長期譲渡所得の税率よりも低い軽減税率が適用されるこの特例は、3,000万円の特別控除と併用できるので、要件を満たす方は、特例をあわせて使えるとさらに税金の負担を抑えられるでしょう。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

令和3年12月31日までに自宅を売却して、代わりの新居を購入した場合、一定の要件を満たすと課税を将来に繰り延べられる特例もあります。

住み替えのために売った自宅の売却価格より、新居の購入価格が高い場合、その年は譲渡所得税を課税せず、将来新居を売却したときに課税される特例です。

この特例は、3,000万円の特別控除やマイホームを売ったときの軽減税率の特例とは併用できません。

なお、売却価格よりも安い金額の新居を購入した場合は、差額分が収入とみなされ、課税対象となります。

不動産売却で使えるその他の控除や特例


3,000万円の特別控除や軽減税率の特例以外にも、不動産売却時に使える控除や特例があります。

売却によって損失が出た場合や、自宅として使っていなかった不動動産に対して利用できる特例もあるので活用しましょう。

不動産売却で使えるその他の控除や特例
  • 譲渡損失が生じた場合の損益通算と繰越控除の特例
  • 被相続人の住居用財産を売ったときの特例

譲渡損失が生じた場合の損益通算と繰越控除の特例

不動産売却での利益がなく、逆に損失がある場合、損益通算と繰越控除の特例を利用できます。

売却価格が思っていたよりも低くなってしまったり、売却にあたって古い建物の取り壊し費用がかかったりして、譲渡所得がマイナスになるケースもあるでしょう。

そんなとき、損失となった金額を「譲渡損失」として、その年の給与所得や事業所得との損益通算ができます。

通常、給与所得や事業所得は、譲渡所得との損益通算ができません。しかし、所有期間が5年を超える、長期譲渡所得に該当する自宅売却であれは、特例として損益通算が可能です。

損益通算によって、所得から損失分を差し引き、課税対象となる所得が減るので、節税になります。

また、損失が大きく、その年の所得から控除しきれない場合は、3年にわたって控除の繰り越しも可能です。

被相続人の住居用財産を売ったときの特例

相続や遺贈によって譲り受けた不動産を売却した場合に、利用できる特例もあります。

この特例が利用できる要件を満たしていると、自宅以外の不動産売却でも譲渡所得から最高3,000万円の控除が可能です。

この特例を利用するには平成28年4月1日から令和5年12月31日までの期間内で、相続してから3年目の年末までに売却し、売却価格が1億円以下でなければなりません。また、次の3つの要件を満たす必要もあります。

特例が適用される要件
  • 昭和56年5月31日以前に建築されている
  • 区分所有建物登記がされている建物でない
  • 相続開始の直前に、被相続人以外に住居していた人がいない

マンションは「区分所有建物登記がされている建物」にあてはまるので、要件を満たせません。

被相続人とは相続手続きのうえで「相続される人」を指し、一般的には「亡くなった人」や「故人」と表現すれば分かりやすいでしょう。

被相続人だけが住んでおり、被相続人が住まなくなっても空き家であった場合は問題ありませんが、ほかに同居人が居たり人に貸していたりすると、この特例が使えません。

特別控除手続きの手順

3,000万円の特別控除を適用する場合、不動産売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行います。申告期限直前に慌てないよう、必要な書類をまえもって準備しましょう。

確定申告には次の書類が必要です。

税務署に提出する書類

  • 確定申告書B
  • 確定申告書第三表
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
  • 源泉徴収票(給与所得がある場合)
  • マイナンバーカードや住民票の写し(本人確認のため)

書類作成に必要な書類

  • 売買契約書や譲渡費用の領収書
  • 売却した不動産を取得したときの契約書や取得費用の領収書など(譲渡所得の計算に必要)


確定申告書Bや確定申告書第三表、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]は、書式を入手して手書きするほか、国税庁のホームページにある確定申告等作成コーナーでも作成できます。

案内に従って項目を入力すると書類作成でき、計算ミスを防げるのでおすすめです。
譲渡所得を計算する書類として、次のものを用意しましょう。

譲渡所得を計算するための書類
  • 不動産売却時の契約書など、売却価格や売却先、所在地、面積などが確認できるもの
  • 不動産売却にかかった費用の領収書など、金額や支払日、内容が確認できるもの
  • 売却した不動産を取得したときの契約書など、取得時期や金額、取引先が確認できるもの
  • 売却した不動産を取得したときにかかった費用の領収書など、金額や支払日、内容が確認できるもの

親族からなど受け継いだ不動産の場合、取得時の契約書や取得費の根拠となる書類が残っていないケースもあるでしょう。

そのようなときは、売却価格の5%に相当する金額を取得費にできます。なお、この場合、取得金額や取得時期に関する書類は不要です。

これらの書類を確認し、売却した不動産の所在地や売却価格、譲渡費用などの入力を進めると確定申告に必要な書類が作成できます。

完成した書類をプリントアウトし、本人確認書類となるマイナンバーカードや住民票の写しを添えて、所轄税務署に提出しましょう。

特別控除を受けるときの注意点

3,000万円の特別控除を受ける場合は、いくつかの注意点があります。

確定申告が必要である

まず、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、確定申告が必要です。会社勤めの方は、お給料から所得税や住民税などが天引きされているので、確定申告に馴染みがないかもしれません。

しかし、確定申告しなければ特別控除が受けられないので、期間内に手続きを済ませましょう。

特別控除の対象外になる場合もある

特別控除が受けられるのは、自宅である不動産を売却した場合です。もし、以前は自宅にしていたが、住まなくなった家を売却したのであれば、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年末までに売却する必要があります。

マイホームとして認められない不動産も、特別控除が適用されません。住み替え時の仮住まいや別荘にあたるものは、マイホームにならないので注意しましょう。

また、売った年とその前年・前々年に、この特例や譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例、買換えや交換の特例を受けている場合は3,000万円の特別控除が使えません。

3000万円特別控除と住宅ローン控除(新居での)は二者択一である

住み替えのため自宅を不動産売却した場合、新居購入のため住宅ローンを利用する人もいるでしょう。

住宅ローンがある場合、要件を満たすと所得税が税額控除される「住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)」があります。

住宅ローン控除も、税金の負担を抑えられる方法です。しかし、入居した年とその前の2年間・そのあとの3年間は、3,000万円の特別控除が受けられません。

新居の住宅ローン控除を適用するか、売却した自宅の譲渡所得に特別控除を適用するかの2択となります。

どちらを適用させるほうがよいかは、ローンの金額や売却価格などによって異なるので、状況に合わせて選びましょう。

なお、所有期間が10年を超える自宅売却時に適用される軽減税率は、3,000万円の特別控除との併用が可能です。

税金や控除に関するQ&A


不動産売却に関する税金や控除のQ&Aを紹介します。

不動産売却の控除の手続きはいつ・どこで行うもの?

不動産売却した場合の控除を受けるには、売却した年の翌年2月16日~3月15日までに確定申告をしましょう。確定申告によって譲渡所得税を納めるときに、控除が適用されます。

確定申告は税務署や役所の税務課に行って、直接書類を提出するだけでなく、郵送やオンラインでも可能です。

確定申告の時期になると、国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」で提出書類が作成できます。

画面案内に従って必要事項を入力すれば作成でき、計算ミスを防げるので、書式を入手して手書きするよりもおすすめです。

不動産売却したのに確定申告をしなかったらどうなる?

不動産売却による譲渡所得が0円のときや損失になった場合は、確定申告する必要はありません。ただし、譲渡所得があったにも関わらず期限内に申告しないと、税務署から確認の通知が届きます。

また、損失があった場合も確定申告によって損益通算と繰越控除の特例が受けられるので、税金の負担を抑えたいなら期限内に確定申告しましょう。

もし、譲渡所得があったのに確定申告せず、譲渡所得税を納めずにいると、無申告加算税と延滞税が課せられます。

確定申告の期限が過ぎても、期限後申告によって納税できるので、必ず手続きしましょう。

譲渡所得税を納めないままにしていると、税務調査が入り、厳しく追求される場合もあります。確定申告は期限を守って済ませられるよう、まえもって準備しておきましょう。

税金や控除の相談はどこにすればよい?

不動産売却に関する税金や控除に関する疑問は、不動産会社や税務署・税理士に相談しましょう。

売却時お世話になった不動産会社でも税金や特例の仕組みに関する、一般的な内容を教えてもらえます。しかし、税務に関する詳しい相談は、税務署や税理士でなければ答えられない内容もあるでしょう。

最寄りの税務署や国税庁には電話相談センターがあります。税理士への相談を希望する場合は、各地域の税理士会が無料相談会を実施しているので利用するとよいでしょう。

ただし、2月~3月は確定申告のシーズンであるため、税務署の窓口が混み合います。個別相談はこの時期を避けたほうが無難です。

税理士による確定申告の相談会なども開催時期が決まっているので、事前に調べて利用しましょう。

不動産売却に関するご相談はカウカモへ

カウカモは中古マンションやリノベーション物件などの不動産の売却実績が豊富であり、売却の検討から売却後のサポートまで丁寧に対応いたします。

また、一般的には売りにくいとされる物件や特徴的な不動産であっても、個性をアピールしてスムーズな売却を目指します。

カウカモはリノベーションに特化しているため「築年数・駅徒歩分数・平米数」などの条件だけではなく、「内装・間取り・管理状態・周辺環境・街のスタイル」など、新しい条件で購入希望者が集まっています。

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「不動産の売却がうまくいくか不安……」という方は、ぜひ一度カウカモにご相談ください。

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不動産売却で使える控除を活用して税金の負担を抑えよう

不動産売却時の利益は譲渡所得となり、譲渡所得税が課せられます。しかし、自宅の売却なら3,000万円の特別控除が適用できるので、大幅な節税が可能です。

また、自宅の所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例も併用でき、さらに税金の負担を軽減できます。

ほかにも不動産売却で使える控除や特例があるので、適用される要件にあてはまるなら活用しましょう。

ただし、併用できない特例もあるので注意が必要です。例えば3,000万円の特別控除の特例は、ローン控除と併用できません。

これらの特例を受けるには、確定申告が必要なので、期限内に忘れずに手続きしましょう。

カウカモへのご相談はこちら

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