不動産売却でかかる税金は?計算方法・税金対策を解説!

お金の話

不動産売却では、譲渡所得税をはじめとする税金がかかります。
「どのような税金がかかって、いくらになるのか」と、不動産を売却するにあたって気になる人も多いでしょう。
今回はそんな、不動産売却の気になる税金について解説します。税金の計算方法や節税となる特例も取り上げているので、不動産売却を考えている方はぜひ参考にしてください。

この記事は、不動産売買&リノベのサービス「cowcamo(カウカモ)」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。

不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却でかかる税金には以下のものがあり、売却価格が上がるほど税金も高くなるものと、1件ごとに所定額の税金がかかるものがあります。

不動産売却でかかる税金の種類
  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 仲介手数料の消費税

それぞれを詳しく解説していきます。

譲渡所得税

不動産売却によって得た金額から、売却にかかった費用と不動産の購入時の価格や諸費用を差し引いたものが譲渡所得となり、所定の税率が課せられます。

譲渡所得税は、売却した不動産の保有期間によって課せられる税率が変化し、その内訳は所得税と住民税です。

そして、譲渡所得税を納めるには、確定申告が必要です。譲渡所得の申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に行いましょう。

印紙税

不動産売却にあたり、不動産会社と取り交わす売買契約書には印紙税が課せられるので、金額相当分の収入印紙を購入し、契約書に貼り付けて納めます。その後は納税を証するための消印を捺印しましょう。

ただし、印紙税は書面で作成された契約書に対して課税するという考えなので、電子契約の場合、印紙税は不要です。印紙税は契約金額が高くなるほど増えるので、金額の大きい取引である不動産売却で電子契約にすると、節税になるでしょう。

印紙税を表にまとめました(※)。なお、平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成される契約書は軽減措置の対象となっている点に注意してください。

契約金額 印紙税 軽減税率措置適用時
10万円超50万円以下
400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円

(※)参考:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

登録免許税(h3)

登記に際して、登録免許税が発生します。

登記とは、不動産の権利関係などの情報を法務局に登録して、誰でも費用を払えば閲覧や書き写しができるようにしてある制度、もしくは法務局への登録申請自体を指します。

所有権の保存や移転の登記、住宅ローンを組む時の抵当権選定登記をする際には、登録免許税がかかります。

仲介手数料にかかる消費税

不動産売却をする際、不動産会社に仲介を依頼したのであれば、仲介手数料に対して消費税がかかります。

仲介手数料は不動産によっても金額が異なりますが、法律で上限が定められているので、希望する売却価格から仲介手数料とその消費税の目安を計算することが可能です。仲介手数料について詳しく知りたい方は、以下の記事をご確認ください。

関連記事:「不動産売却の手数料はどのくらい?相場や計算方法を解説!

復興特別所得税

令和19年までは、復興特別所得税という東日本大震災の復興財源を確保するために設定されている税金が、不動産売却時にも発生します。

平成25年から令和19年の期間は、復興特別所得税が課せられ、譲渡所得税の所得税部分が2.1%上乗せされます。

この期間に不動産売却をする場合は、覚えておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得税の内訳は、所得税と住民税になっており、所得税部分は売却した年の翌年3月15日までに確定申告して納税します。

住民税の支払いは翌年6月から開始となり、確定申告時に納めた金額だけが譲渡所得税ではないので、注意しましょう。

税金のシミュレーションについてはこちらの記事で解説しています。

関連記事:「不動産売却の税金シミュレーション!計算方法と具体例を解説

課税対象となる譲渡所得の計算方法

課税対象となる譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得の計算式

譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

総収入金額は不動産売却によって得た金額を指し、ここから売却した不動産の取得時にかかった費用と売却活動で発生した費用を差し引き、さらに特別控除額を引いた残りの金額が、譲渡所得となります。

不動産の保有期間によって税率が異なる

不動産売却での譲渡所得税は、売却した不動産を保有していた期間によって、税率が変わります。
売却した不動産の保有期間が、売却した年の1月1日時点で5年を超えているのであれば、長期譲渡所得となり20%、5年以内であったなら、短期譲渡所得となり39%の税率です。

なお以下は2022年2月時点での税率です。変更の可能性もあるため、詳しくは国税庁の情報をご確認ください。

短期譲渡所得 (所有期間5年以下) 長期譲渡所得 (所有期間5年超)
所得税 (2.1%の復興特別所得税含む)
30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

不動産売却時の税金対策

不動産売却においては、要件を満たすと特別控除が適用されるので、税金対策として利用したいところです。

また、売却で利益が出ず赤字になった場合も節税につながる制度があることを知っておきましょう。

マイホームなら最高3,000万円控除できる

自宅として使っていた不動産を売却した場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用でき、課税対象となる譲渡所得を減らすことができます。

譲渡所得を計算する際、特別控除として譲渡所得から3,000万円を差し引けるので、売却金額から取得費や譲渡費用を差し引いた残りが3,000万円以内ならば、課税対象となる譲渡所得は0となり、譲渡所得税がかからなくなります。

所有期間が10年を超えるなら税率が下がる特例も

所有期間が10年を超えるマイホームの売却なら「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」によって、長期譲渡所得よりもさらに税率を下げられます。

この特例は、先ほど紹介した3,000万円の特別控除との併用ができるので、長年住んでいた自宅なら大幅な節税になるでしょう。

特別控除の3,000万円を引いて残った譲渡所得に対し、6,000万円までの部分は所得税10%と住民税4%、6,000万円を超える部分は所得税15%と住民税5%の割合を適用できます。

これは長期譲渡所得の場合の所得税15%・住民税5%よりもさらに低い税率です。

不動産売却で赤字になったときの節税

不動産売却で得たお金でローンを完済するつもりが、売却価格が残債を下回り赤字になるケースもあるため、必ず売却益が出るとは限りません。

住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が発生した場合は「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用できます。

通常、譲渡所得は他の所得との損益通算できませんが、この特例では売却で赤字になった年の給与所得や事業所得から、損失額の控除が可能です。

また、損失額が大きく、損益通算で控除しきれなかった分は、翌年以降3年間、控除の繰り越しができ、結果として課税対象となる所得が減って、納める税金が減額となります。

これらの特例を利用するには確定申告が必須となるので、不動産売却で損失が出た場合も、節税のために手続きを忘れないようにしましょう。

中古マンションなどの不動産売却のご相談はカウカモへ

不動産売却でかかる税金には、譲渡所得税、印紙税、登録免許税、仲介手数料にかかる消費税があり、特例による節税もできます。もしも不動産売却で損失が出た場合も、節税できる特例があるので、確定申告は忘れずに行いましょう。

カウカモでは築年数だけでなく、立地や景色、リノベーションの価値、内装の状態なども考慮した査定を実施しています。

適正価格で売却できるよう、売主様をサポートし、売却活動を進めながら次の住まい探しもができる、住み替えサポートもご用意しています。

不動産売却や住み替えをお考えの際は、カウカモにご相談ください。

カウカモへのご相談はこちら

この記事に関連するキーワード
Last updated
Published on
カウカモ 売却サポート

この記事は、不動産売買&リノベのサービス「cowcamo(カウカモ)」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。