不動産売却に消費税はかかる？課税対象となるケースや注意点を解説

不動産売却時に消費税はかかるのか

不動産売却時に消費税がかかるのは原則、事業として売却する場合です。そのため、個人がマイホームを売却する場合は、消費税はかからないと考えましょう。

しかし、個人であっても事業目的で不動産を売却する際には、消費税がかかるケースがあります。詳しい条件は後述しますが、投資用不動産の売却では消費税がかかることもあるため、注意しましょう。

なお、不動産は土地と建物に分けられます。土地と建物で消費税の仕組みが異なるため、ここからは土地を売却した場合と建物を売却した場合に分けて解説します。

土地を売却した場合

土地を売却した場合は、消費税はかかりません。

消費税は、商品やサービスなど消費されるものに対してかかる税金であるため、土地は消費税の対象外です。

更地を売却する場合は計算が簡単ですが、一戸建てやマンションなど、土地と建物をセットで売却する場合は計算が複雑になるため、注意しましょう。

建物を売却した場合

建物を売却する際には原則として消費税がかかります。

しかし、消費税は事業として売却するときのみかかります。個人が自己居住用の不動産（マイホーム）を売却する際には、消費税はかかりません。

個人の方が注意しなければならないのは、投資物件を売却する場合です。賃料収入などの課税売上高が年間1,000万円を超えている場合は、個人であっても事業としてみなされます。

複数の投資物件を所有している方や、一棟マンションなど大型の不動産を所有している方は注意しましょう。

個人の不動産売却でかかる消費税

不動産を売却する際には、建物の消費税以外に以下の消費税がかかります。

マイホームを売却する場合であっても、これらの税金は発生します。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料には、消費税が課されます。

例えば、400万円以上の不動産を売却した際の仲介手数料の計算式は、「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」で求められます。

仮に3,000万円の不動産を売却する場合は、「3,000万円 × 3% + 6万円 ＝ 96万円」に10%の消費税　（9万6千円）が加わり、総額は105万6千円です。

なお、この計算式はあくまでも速算式です。

不動産の仲介手数料は価格によって異なり、以下のように求められます。

• 200万円以下の部分：売買価格の5%+消費税
• 200万円～ 400万円以下の部分：売買価格の4%+2万円+消費税
• 400万円以上の部分：売買価格の3%+6万円+消費税

そのため、売却する不動産の価格が400万円以下の場合は「売買価格×3%+6万円+消費税」の速算式では求められないため注意しましょう。
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住宅ローンの一括返済手数料

住宅ローンの一括返済手数料には、消費税が課されます。

一括返済手数料は金融機関や借入期間によって異なるため、売却を開始する前にいくらの費用がかかるのか確認しておきましょう。

なお、金融機関によって異なりますが、インターネットから一括返済する場合は、手数料が安くなったり、無料になったりするケースもあります。

不動産の売却は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ買主に引き渡せません。抵当権とは、住宅ローンが返済できなくなった際の担保として、金融機関が土地と建物にかける権利のことです。

引き渡し時に抵当権がついており買主へ引き渡せない場合は、違約となるケースもあるため注意しましょう。

なお、住宅ローンの完済や抵当権の抹消は引き渡しと同時に行うケースが多いため、不動産会社や司法書士の指示に従い手続きを進めましょう。
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司法書士への報酬

不動産売却時には、抵当権抹消登記や住所変更登記（購入時から住所が変わっている場合のみ）を司法書士へ依頼します。

登記を委任する司法書士には司法書士報酬を支払いますが、この司法書士報酬にも消費税がかかります。

一般的に売主が支払う司法書士報酬は約1〜2万円であるため、消費税は約1,000〜2,000円と考えておきましょう。

法人の不動産売却でかかる消費税

法人名義の不動産を売却する際には、建物部分に消費税がかかります。

法人で不動産売買を行う際には、どのような場合であっても事業の一環としてみなされるためです。

また、個人の不動産売買と同様に、仲介手数料や司法書士報酬も消費税がかかります。

しかし、法人であっても消費税が免除されるケースもあります。法人で消費税が免除されるケースを詳しく解説します。

法人の不動産売却は消費税が免除されるケースもある

法人の不動産売却で消費税が免除されるのは、免税事業者に該当する場合です。

消費税は、基準期間の課税売上高が1,000万円を超える事業者が課税対象になります。そのため、基準期間の課税売上高が1,000万円以下の事業者は、消費税が免除されます。

小規模の法人や新設の法人は、免税事業者に該当するケースが多いです。

なお、課税売上高が1,000万円を超えた事業者でも、すぐに課税事業者になるわけではありません。法人の場合は、課税売上高が1,000万円を超えた2年後から課税事業者となります。

反対に、課税事業者であっても課税売上高が1,000万円以下の年度があった場合は、その2年後から免税事業者となります。

課税売上高が1,000万円を行き来している法人は、不動産の売却タイミングによっては課税されない場合があります。

個人事業主の不動産売却でかかる消費税

個人事業主とは、税務署に開業届を提出し、個人で事業を行っている方です。

個人事業主の場合は、原則として不動産売却時に建物部分への消費税はかかりませんが、法人同様に課税売上高が1,000万円を超えている場合は、課税事業者となるため消費税がかかります。

しかし、課税事業者であっても、マイホームを売却する場合には事業用の財産ではなく家庭用の財産の売却として扱われるため、課税対象にはなりません。投資物件などを売却する際には事業として扱われ、消費税がかかるためしっかりと区別しましょう。

なお、不動産だけでなく複数の事業を行っている場合は、不動産による売上以外も合算して課税売上高が算出されます。

個人が新規開業した場合は、開業年とその翌年は基準期間がないため、原則として2年間は免税事業者となります。

不動産売却時にかかる消費税の納付方法

不動産売却時にかかる消費税の納税方法は、個人事業主と法人で異なります。

個人事業主の場合は不動産を売却した翌年の3月末日まで、法人の場合は課税期間の末日から2か月以内に消費税と地方消費税を併せて所轄税務署に申告・納付します。

消費税の納税方法は以下のとおりです。

• 指定した金融機関の預貯金口座から振替納税する
• インターネットなどを利用して電子納税する
• クレジットカードで納税する
• コンビニ支払いで納税する（納税金額が30万円以下の場合のみ）
• 現金で納付する

なお、消費税の年税額が48万円を超える方は中間申告・中間納付が必要になります。中間申告・中間納付とは、現在の課税期間の確定消費税額を概算で見積もってその一部を申告納付する制度です。

個人事業主は1月から3月分を5月末日まで、法人は4月から11月分を中間申告対象期間の末日の翌日から2か月以内に所轄税務署に申告・納付する必要があります。

不動産売却時にかかる消費税に対する注意点（h2）

不動産売却時にかかる消費税に対する注意点は以下のふたつです。

あらかじめ注意すべき点を知らないと、多めに消費税を支払う可能性もあるため、事前に注意点を把握して計画を立てましょう。

ふたつの注意点を詳しく解説します。

消費税率の適用は引き渡し日で判断される

消費税率の適用は、契約日ではなく引渡し日で判断されるため注意しましょう。

仮に4月1日から税率が変わる場合、3月1日に契約して4月1日に引き渡しすると新税率が適用されます。

消費税率の変更は早い段階から公布されるため、不動産を売却する予定がある方は余裕を持ったスケジュールを立てましょう。

建物代金の決定方法は複数ある

消費税は建物代金によって決定しますが、建物代金の決定方法は複数あります。

• 譲渡時における土地と建物のそれぞれの時価の比率による按分
• 相続税評価額や固定資産税評価額をもとにした按分
• 土地、建物の原価をもとにした按分

中古の不動産は、建物と土地の価格が正確ではありません。なぜなら、土地は市況の変化によって変動し、建物は経年劣化するためです。

正確な価格を把握するのが難しいため、不動産売却時の建物代金は、相続税評価額や固定資産税評価額をもとにした按分で求めるケースが多いです。

建物代金の決定方法で悩んでいる場合は、不動産会社に相談してみましょう。

不動産売却時には自分に該当するケースを確認しよう

この記事では不動産売却時に消費税の課税対象となるケースや注意点を解説しました。

不動産を売却する際に消費税が課税されるかは、課税売上高が1,000万円を超えているかどうかで判断します。

課税売上高が1,000万円を超えている場合は課税事業者になるため、不動産を売却する際に建物部分に消費税が課されます。

しかし、課税事業者であっても個人のマイホームを売却する場合には非課税扱いとなります。

消費税の有無で手残り金額は変わるため、事前に計画を立ててから売却しましょう。
     
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