マンションの査定額とは?売値や売却額との違いとその差を少なくするポイントを紹介

お金の話

マンションを売却するときは、まずは不動産会社に査定額を出してもらいます。


査定額と売値、売却額の違いは何か、また、少しでも査定額を高くするためのコツ、査定額と売却額の差を縮める方法について解説します。

この記事は、不動産売買&リノベのサービス「cowcamo(カウカモ)」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。

マンションの査定額はどう決まる?

マンションの売却は、不動産会社に査定依頼をすることから始まります。

マンションを売り出すまでの流れについて見ていきましょう。

不動産会社に査定を依頼する

不動産の査定にはいくつか種類があります。

インターネットで簡単に申し込める「簡易査定(机上査定)」は、不動産会社の担当者が物件を見ないで、各社の過去データによっておおよその売却額を割り出すことです。

不動産会社によって異なりますが、おおよそ数時間~1日ほどで結果が出るので、簡単に金額を知りたいときには良い方法です。

簡易査定は、複数の不動産会社にまとめて依頼することもできます。

これを「一括査定」と呼びますが、不動産会社からの連絡が相次ぐなどのデメリットもあるので、ある程度は依頼先を絞るほうが良いかもしれません。

いわゆる通常の「訪問査定」とは、不動産会社の担当者が実際に物件を見て、「この金額であれば売れるだろう」と判断することです。

このように詳細に割り出した金額を「査定額」といい、不動産会社を選ぶうえで参考にします。

媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶ

根拠が明確な査定額を出す不動産会社であれば、安心してマンションの売却を依頼できるでしょう。

しかし、数字の根拠が明確でも、売却力がなくては売れるまでに時間がかかります。

不動産会社の特徴や担当者の対応から売却力を判断し、相性の良い会社を選んでマンション売却を正式に依頼します。

マンションの売却を不動産会社に正式に依頼することを「媒介契約を締結する」と表現します。

ローン残債、新居の資金計画を確認のうえ、売却を決めたら、不動産会社と媒介契約を締結し、売出額を決めて販売をスタートさせます。

査定額=売却額ではない?


担当者が物件を詳細に調べて査定額を割り出しても、実際に売却できた額と異なるケースも考えられます。

ここでは、その理由について解説します。

査定額はあくまで予想

媒介契約は査定をした不動産会社が購入するわけではなく、不動産会社が買い手を探し、売主と買主との間を「仲介」する契約です。

つまり、不動産会社が「この程度の価格が妥当だろう」と判断しても、実際に購入するのは買主なので、買主が査定額を妥当と思うかどうかは別問題です。

相場よりも高すぎる査定額を提示する会社は要注意

査定額は不動産会社によって異なります。

なかには、相場よりも大幅に高い査定額を提示する不動産会社もあります。

しかし、そのような不動産会社を選んで売却を依頼すると、購入希望者からの問い合わせもなく、すぐに不動産会社から値下げを提案される可能性があります。

不動産会社に依頼する前に、売却を検討している物件と似た条件の物件がどれくらいで売却できたかなどの実績を確認するようにしましょう。

希望売却額と査定額、実際の売却額のズレを念頭におく

売主はできるだけ高い価格で、買主はできるだけ安い価格にしたいと考えるのは自然なことです。

このことを念頭に、適正な売出額を設定して交渉に臨むようにしましょう。適正な売出額を設定するためにも、売出額の基となる査定額を少しでも上げることが重要です。

マンションの査定額に影響するポイント

不動産会社の担当者は、次のポイントをチェックして、マンションの査定額を決定します。

マンションの査定額に影響するポイント
  • 部屋の広さや間取りと築年数や規模
  • 部屋の階数・方角・位置や周辺の環境
  • 管理状態や耐震性

それぞれのポイントをどのように判断するのか、詳しく解説します。

部屋の広さや間取りと築年数や規模

一般的に、広さや間取りが広いほど査定は上がります。

内装は、壁床の汚れや破損具合、水回りの設備や保存状態などが査定額に影響します。

また、築年数が浅く丈夫な構造であり、オートロックや監視カメラ、宅配ボックスなど共有部分が充実していることも査定額を上げるポイントです。

ただし、必ずしも築年数が浅いほど高い査定額につながるわけではありません。

築古でも管理状態が良い物件、新築マンションでは見込めないような好立地の物件、リノベーションで機能性を高めている物件などは、高額査定となることもあります。

また、大規模マンションは機能が充実していることが多いので査定額が高くなる傾向にありますが、小規模マンションにもメリットがあり、高額査定となるケースも少なくありません。

部屋の階数・方角・位置や周辺の環境

同じマンションでも高層階や日当たりの良い角部屋、専用の庭や駐車場付きの1階などは評価が高い傾向にあります。

また、最寄り駅までの距離が近く、買い物施設や学校、病院が周辺にあると好立地と判断され、査定額が高くなることが多いです。

管理状態や耐震性

管理人が常にいるなど管理状態が優れているマンションは、査定額も高くなることがあります。

しかし、管理費や修繕積立金が高額なときは、査定にマイナスなポイントになることもあるので注意が必要です。

また、昭和56年6月1日以降の新耐震基準で建てられたマンションであるかどうかも、重要なポイントです。

大地震が起こっても倒壊しにくいので、より安心して生活できます。

少しでも査定額を上げるコツとは


立地や耐震基準などを変えることはできませんが、ちょっとした工夫で、査定額を上げられることもあります。

査定額を上げる3つのコツを紹介します。

査定額を上げるコツ
  • 部屋を掃除しておく
  • 故障箇所をできる範囲で修繕する
  • 必要書類の準備に加え、部屋の魅力を書き出しておく

部屋を掃除しておく

ハウスクリーニングまでは不要ですが、査定を受ける前に丁寧に掃除をしておくと好印象になり、査定額にプラスの影響を与えることがあります。

反対に、内装の汚れが目立ち、リフォームの必要があると判断されるときは、査定額が下がる可能性もあります。

また、バルコニーやベランダの状態も重視されるため、室内以外の部分も清掃するようにしましょう。

故障箇所をできる範囲で修繕する

故障箇所があると、査定にマイナスの影響を与えます。予算を掛けずに修繕できそうであれば、査定前にできる範囲で直して、見栄えを良くしておきましょう。

ただし、高額な費用をかけて修理しても、大幅な査定アップにはつながらないこともあるので注意が必要です。

カウカモでは、物件購入時に一緒にリノベーションするサービスを行っているので、リノベーションする前に一度ご相談ください。

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必要書類の準備に加え、部屋の魅力を書き出しておく

販売時のパンフレットや間取り図、売買契約書、重要事項説明書に、修繕積立金の積立状況や耐震性管理状況について分かる書類を準備しておくと、マンションの査定がスムーズに進みます。

また、住んでいるからこそ分かる部屋の魅力を書き出しておくと、不動産会社の担当者にアピールでき、査定額にプラスの影響を与えるかもしれません。

査定に良い影響を与えない行動とは

査定額を上げたいときにおすすめしない行動をふたつ紹介します。

査定額アップに繋がらない行動
  • スケジュールに余裕がなく売り急いでしまう
  • 査定時に物件の欠陥を隠す

なぜおすすめできないのか、それぞれ詳しく見ていきましょう。

スケジュールに余裕がなく売り急いでしまう

マンションの価格を相場よりも低くすれば、早く売れやすくなります。

そのため、担当者に「早く売りたい」と急かすと、査定額が下がることもあります。どうしても早く売りたいときは、査定後に早く売りたいことを伝え、どれくらい減額になるのか確認するようにしましょう。

査定時に物件の欠陥を隠す

査定額が下がるからと物件の欠陥を隠すのは、のちのトラブルのもととなるのでやめましょう。

担当者に伝える情報を売主が自己判断するのではなく、マイナス要素もきちんと伝えておくことで、担当者からの信頼を獲得することをおすすめします。

査定額と売却額の差を少なくするには

査定額と売却価格に差があると、買い替えを検討している場合には予算が立ちにくくなります。

次に、査定額や売出額、実際の売却額の差をできるだけ少なくする方法について見ていきましょう。

売出額は、査定額に少し上乗せした価格を目安にする

値引きを要求する買主が多いため、売出額よりも売却額が安くなる傾向にあります。

信頼できる不動産会社が提示した査定額に少し上乗せし、値引き交渉をされる前提で売出額を設定しておきましょう。

類似物件の相場より高すぎる、安すぎる売出額にしない

値下げを見越して高すぎる売出額に設定すると、購入希望者が現れにくくなります。あとから     適正価格に下げても、買主から「急に値段を下げたのは、何か良くない理由があるのでは?」と不審に思われ、敬遠される可能性もあります。

反対に、安すぎる売出額に設定すると、早く売れる可能性は高まりますが損をすることになります。

基本的にあとから値上げすることは難しいので、売出額は慎重に決めていきましょう。

中古マンションの売却実績がある不動産会社に査定を依頼しよう


産会社に査定や売却を依頼するようにしましょう。

中古マンションの売却を得意とするカウカモでは、多角的な査定を行い、物件の価値を適正に評価します。

また、売却実績の豊富さ、中古マンション・リノベーションマンションの購入希望者が集まるプラットフォームを持つ集客力の高さも、カウカモの特徴です。物件の魅力を引き出す丁寧な取材記事を作成するなど、売却サポートにも力を入れています。

ぜひ大切なマンションをカウカモにお任せください。

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査定額を参考に適正な売出額を決めよう

査定額をもとに売出額を決めますが、高すぎても安すぎても損をすることがあります。適正な売出額を決めることが適正な売却額につながるので、慎重に決めていきましょう。

査定額や売却額、売出額にお悩みのときは、中古マンションの売却を得意とするカウカモにぜひご相談ください。

物件固有の魅力を引き出し、適正な査定・売却を実施します。

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