不動産査定価格はどのように決まる?査定の種類やチェックポイントを解説

お金の話

不動産を売却する際、売却価格を決めるために「不動産査定」を行います。しかし、不動産査定価格はどのように決まるのか疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、不動産査定の種類やチェックポイントを解説します。不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

この記事は、不動産売買&リノベのサービス「cowcamo(カウカモ)」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。

不動産査定には3種類ある

不動産査定は、大きく分けて3つの種類があります。

不動産査定の種類
  • 机上査定
  • 訪問査定
  • AI査定

「机上査定」とは、不動産の住所や築年数などの概要や、類似した物件の過去の取引事例などを参考に机上で査定を行う方法です。実際に不動産を見て査定を行うわけではないため、不動産の相場や参考価格を知りたい方は机上査定を依頼しましょう。

「訪問査定」とは、不動産会社の担当者が実際に不動産を見て査定を行う方法です。現地の状態や室内の状況、マンションの管理状態などが詳しくわかるため、机上査定よりも正確な価格を算出できます。

不動産の売却を具体的に検討している場合は、まずは机上査定を複数社に依頼し、その後訪問査定を行うとよいでしょう。

「AI査定」とは、不動産の概要を入力するとAIが自動で査定価格を算出する方法です。匿名で査定できるため、まだ売却を考えてはいないものの、参考価格を知りたい方におすすめです。

しかし、利用するAI査定にもよりますが、現状では精度がそれほど高くないものも多いため、あくまでも参考価格程度として考えるのがおすすめです。とくに土地や戸建ての場合は、マンションよりも個別性が高いため、AI査定で精度の高い査定を行うのは難しいと考えましょう。

不動産売却時には査定を依頼しよう


不動産査定の3つの種類を解説しましたが、不動産を売却する際には必ず査定をしなければならないのか疑問に感じている方もいるかもしれません。

不動産売却時の査定は義務ではありませんが、より相場に近い売却価格を設定するためにも不動産査定を行うのがおすすめです。

不動産は価格を決めなければ売却を開始できません。しかし、相場よりも明らかに高い価格に設定すると、いつまでも売却できずに売れ残るリスクがあります。一方で、相場よりも明らかに安い価格に設定すると、高値成約の機会損失になります。

よりスムーズかつ、適正な価格で売却するためにも、売却時には不動産査定を行いましょう。

不動産査定価格の決まり方

不動産査定価格がどのように決まるのか気になる方も多いでしょう。

ここからは不動産査定時のチェックポイントを解説します。

不動産査定時のチェックポイント

不動産査定時のチェックポイントは不動産のタイプによって異なるため、以下の3つに分けて解説します。

  • マンションの場合
  • 戸建ての場合
  • 土地の場合


所有している不動産のチェックポイントを把握しておきましょう。

マンションの場合

マンションの場合の主なチェックポイントは、以下のとおりです。

マンションのチェックポイント
  • 室内の状況
  • 方位
  • 築年数
  • マンション全体の管理状況

一般的に、不動産は駅からの距離が近いほど価格が高くなる傾向にあります。

駅周辺は土地の需要が高く、その分マンション価格も高くなるためです。そのため、駅からの距離や、生活利便性(スーパーや病院の有無)などがチェックされます。

また、室内は面積や間取りに加え、設備のグレードや方位などもチェックされます。

査定時に部屋が散らかっているなどは査定項目に入りませんが、壁や床が著しく汚れている場合、リフォームの必要性があると判断されることもあるでしょう。マンションは方位によって眺望や日当たりが異なるため、同じマンション内であっても部屋位置によって価格は異なります。

さらにマンション特有のチェックポイントは、マンション全体の管理状況です。例えば以下のようなポイントをチェックします。

  • エントランスやゴミ置き場の清掃状況
  • 外壁のメンテナンス状況(大規模修繕の実施の有無)
  • 管理人の勤務形態


適切な管理が行われていないマンションは、資産価値が下がる傾向にあります。個人ではどうにもできないため、気になる部分は管理組合の総会などで意見を伝えましょう。

マンションの査定でチェックされる一般的な内容を解説しましたが、カウカモでは一般的な査定内容に加え、眺望や立地、内装などの数字には表れない価値も価格に反映させる多角的な査定を行っています。

内装を含めた空間のポテンシャルや、街と住まいの関係を踏まえて査定を行うため、住まいの価値を余すことなく引き出します。それぞれのマンションに合った最適な売却方法を提案しますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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戸建ての場合

戸建ての場合の主なチェックポイントは、以下のとおりです。

戸建てのチェックポイント
  • 立地、周辺環境
  • 室内の状況
  • 築年数
  • 建物の外構
  • 道路との関係
  • 境界や越境

マンションと大きく異なるのは、建物の外構や道路との関係、境界、越境です。

戸建ての場合は、玄関までのアプローチや庭、柵など住宅それぞれに個性がありますが、適切にメンテナンスされていなければ、徐々に劣化し見栄えも悪くなるでしょう。室内だけでなく、建物全体としてのメンテナンス状況が評価されるため、注意が必要です。

また、戸建ての場合は敷地と道路の関係が重要です。道路の幅員や接道、高低差などは、建物を建てるにあたって建築基準法上の制限がかかる部分でもあります。特に築年数が経過している場合は、建築当時と法令上の制限が異なるケースもあるため、不動産会社は細かくチェックしています。

さらに、隣地との境界や越境は取引時にトラブルになりやすい部分でもあるため、境界が確定しているか、屋根やブロック塀、樹木が越境していないかをチェックします。

土地の場合

土地の場合の主なチェックポイントは以下のとおりです。

土地のチェックポイント
  • 立地、周辺環境
  • 道路との関係
  • 境界、越境
  • 面積、地形

基本的な項目は、戸建てと大きな違いはありません。

しかし、土地の場合は買主が建物を建てることを目的に購入するケースが多いため、どのような建物を建てられるかがチェックされます。

土地は、建ぺい率や容積率、高さ制限などが決められています。しかし、土地の地形や道路との接道状況によっては、定められた建ぺい率や容積率以下の建物しか建てられないケースもあります。

建てられる建物に制限がかかると土地の利用用途が限られるため、その分価格が安くなることもあるので注意しましょう。

不動産査定価格を上げる方法はある?


不動産査定価格の決まり方を解説しましたが、少しでも高値で売却する方法はあるのか気になる方も多いでしょう。

結論からいうと不動産査定はさまざまな要素を組み合わせて算出するため、個人で行える範囲で不動産査定価格を大きく上げるのは難しいでしょう。

しかし、できる限り不動産査定のマイナス要素を消し、プラス要素を増やすためにできることはあるため、以下の3つのポイントを意識しましょう。

不動産査定価格を上げる方法
  • 故障箇所は直しておく
  • リフォームした際の資料を準備しておく
  • 管理費や修繕積立金の滞納を解消する

それぞれの方法を詳しく解説します。

故障箇所は直しておく

不動産査定を依頼する前に、故障している箇所は直しておきましょう。

壁紙の剥がれや設備の故障は、不動産査定時にマイナス評価されるケースがあります。すぐに直せるものであれば、早い段階で修理を行いましょう。

仮に不動産査定時にマイナス評価されなくても、売却開始後の購入検討者の内覧時には第一印象が悪くなる恐れがあります。

価格交渉の材料になる可能性もあるため、極力マイナス要素は減らすことがポイントです。なお、設備などに不具合がある場合は、必ず不動産会社へ伝えましょう。不具合を隠した状態で取引を行うと、取引後にトラブルに発展する危険性があるため注意が必要です。

リフォームした際の資料を準備しておく

建物をリフォームしている場合は、リフォーム時の資料を準備しましょう。リフォーム資料があることで、どの部分にいくらお金をかけて修理しているのかがわかるため、不動産査定時のプラス要素になります。また、購入検討者にとっても安心材料になるでしょう。

さらに、売却時に「◯年◯月リフォーム済み」とアピールできます。

管理費や修繕積立金の滞納を解消する

マンションで管理費や修繕積立金の滞納がある場合は、必ず滞納を解消してから査定を依頼しましょう。滞納があると、不動産会社としても不安があることに加え、印象が良くありません。

マイナス要素は解消したうえで査定依頼、売却を行いましょう。

不動産査定価格と売出し価格、成約価格の関係

不動産売却でよくある質問の1つが「不動産査定価格で売却しなければならないのか」です。

不動産の売却には3つの価格があるため、それぞれの価格の違いを理解しましょう。

  • 不動産査定価格
  • 売り出し価格
  • 成約価格


以下で、3つの価格を詳しく解説します。

不動産査定価格は目安価格

不動産査定価格は、あくまでも「売却の目安となる価格」です。

必ずしも不動産査定価格で売れるわけではなく、不動産査定価格よりも高く売れることもあれば、安くても売れないこともあります。不動産価格は市況の変化で変動するため、おおむね3か月以内の売却価格の目安として提示する不動産会社が多いです。

売り出し価格は希望価格

売り出し価格とは、「実際に不動産を売却する際に設定する価格」です。不動産会社ではなく売主が決定するため、売却希望価格といってもいいでしょう。

不動産会社が提示する不動産査定価格に納得している場合は、不動産査定価格を売り出し価格にする、納得できていない場合は自分で価格を決めるなど、売り出し価格は売主が自由に設定できます。

なお、手続きが必要になりますが、売り出し価格は途中変更も可能です。機会損失を避けるために、最初は高値で設定し、市場の反応を見て価格を下げるのも1つの方法です。

しかし、不動産売却は売り出し直後が一番多くの人の目に触れるため、最初の売り出し価格は重要です。

成約価格は売買価格

成約価格とは「実際に売買契約が成立した際の価格」です。

中古不動産は買主から価格交渉が入ることもあるため、必ず当初の売り出し価格で売れるとは限りません。価格交渉はあくまでも買主からの要望であるため、売主は断ることも可能です。

価格交渉が入った際には、物件への問い合わせ状況や、いつまでに売りたいのかなど売却スケジュールを踏まえて判断しましょう。

不動産査定は物件の特性と合った不動産会社に依頼しよう

本記事では、不動産査定の種類やチェックポイントを解説しました。

不動産査定は、不動産の売り出し価格を決めるための重要な指標になります。相場価格よりも高すぎる売り出し価格では、いつまでも不動産が売れないこともあるでしょう。一方で相場よりも安すぎる場合には、高値成約の機会損失になります。

売り出し価格の指標となる不動産査定価格が相場と乖離している場合は、スムーズな売却が困難になるため、物件の特性を理解している不動産会社に依頼するのがおすすめです。

カウカモでは通常の査定に加えて、室内の内装を含めた空間、街の特性から見た住まいの需要など多角的な視点で査定を行います。

所有物件の適正価格を知り、スムーズに売却したい方は、ぜひカウカモへお問い合わせください。

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