築古物件が選ばれる理由や売却前に確認しておきたいポイントを解説!

はじめての売却

築古物件は需要が少ないイメージがありますが、最近は首都圏を中心に、中古マンションをはじめとした、築古物件を購入する人が増えています。

本記事では、いま多くの買い手から築古物件が選ばれている理由や、実際に築古物件を売りに出したい人が、売却前に確認しておいたほうがよいポイントなどを詳しく解説します。

この記事は、不動産売買&リノベのサービス「cowcamo(カウカモ)」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。

築古物件とは?

築古物件とは、いわゆる耐用年数を超えているアパートやマンション、建設から30年以上経った物件を指す場合が一般的です。

反対に、できたばかりの物件は新築や築浅と呼ばれ、住宅市場では、築年数に応じて物件を評価しています。

築古物件が選ばれている理由

古い物件と聞くと、マイナスのイメージをもつ方がいるかもしれませんが、具体的な売買となれば、買い手にとってよい条件がそろっている物件は売れていきます。

築古物件が選ばれる理由は、下記3つが挙げられます。

新築住宅より価格が安い傾向がある

日本人は新築物件を好みやすいといわれており、住宅は何十年も経てば価値がなくなると評価されることが多い傾向があります。築年数の経った物件は価格が下がり、新築に比べて安く販売・賃借されます。

しかし見方によっては、新築では手が届かなかった物件でも、似た築古物件であれば入手しやすいため、買い手にとってはメリットになります。

築年数が古い物件のほうが選択肢の幅が大きい

新築物件は人気があるため争奪戦になりやすいですが、築古物件は選べる物件数が圧倒的に多いので、奪い合いにはなりにくいです。最寄り駅からの距離、居住面積の広さなどの条件を、より自分の希望に近づけることができるでしょう。

リノベーションやリフォームされている物件もある

築古物件には、リノベーションやリフォームが施されている物件もあります。外見や内装が整っていながら、購入価格は新築より安く済むので、築古物件を好んで選ぶ人も増えています。

古い物件でも、部屋の設備や壁、床などを改装すれば、新築と同程度以上の高い機能性を備えられる場合があります。居住するうえで特に重要な水回りや電気系設備が一新されていれば、買い手は安心して生活をスタートできるでしょう。

また、リノベーションが行われた物件は、築古物件のマイナスイメージの源泉である「古さ」がヴィンテージ感を出して魅力的に感じられる場合もあります。

築古物件売却で買い手が抱く可能性があるマイナスイメージ

築古物件は、「設備が古く部屋が汚い」などのマイナスのイメージを持たれやすいです。

買い手側の気持ちに立って、具体的にどのようなマイナスイメージを持たれているか、払拭するにどうすればいいか考えましょう。

カビなどの臭いや傷み老朽化

築古物件のマイナスイメージには、「老朽化」「カビなどの臭い、傷み」などが挙げられます。実際、年数が経った建物は劣化、腐食、カビ発生にともなう臭いも珍しくありません。また、経年劣化による傷みで虫が侵入する場合もあるので、売却前は清掃会社に依頼しましょう。

新築時に近い状態に戻すため、リフォームやリノベーションを施して、内装や設備をきれいに整えるのもおすすめです。

設備が古い

古い物件の設備は新築と比べると劣ることもあるため、トラブルを避けるためにも事前にリノベーションやリフォームを施しておくといいでしょう。「古さ」ゆえにつきまとうマイナスイメージが影響し、売却ができないまま時間が経過してしまう築古物件も少なくありません。

築古物件の売却前に確認しておくポイント


築古物件の売却前に、売り手側が確認しておくポイントは3つあります。

ひとつずつ詳しく説明します。

現在の耐震基準を満たしているか

1981年6月1日以降の建築物は「新耐震基準」に基づいて建てられていますが、それ以前のマンションは「旧耐震基準」が基本になっているため、注意が必要です。

新耐震基準は震度6強~7程度でも倒壊しないと判断されたものであるのに対し、旧耐震基準は震度5程度でも倒壊しないのが基準なため、新耐震基準をクリアしていない物件では買い手に不安が残ります。

多くの大規模地震を体験してきた日本では、耐震性、安全性の高い物件を選ぶのがより重要視されます。耐震基準を満たしていない築古物件は、住宅市場での売却価格も大きく下がるでしょう。

耐震基準を満たさない築古物件はマイナスの価値とリスクを併せ持っており、「負債」となりえます。

築年数だけではなく建物の構造も確認する

建築物の売却額は、築年数だけではなく、使用されている建材や構造によっても変化します。

例えば、建築物の構造には木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)があり、各種特徴がありますが、基本的には防音性、耐震性、耐火性の高い構造のほうが人気で、価格も高くなります。

マンションの管理体制をチェックする

マンション管理は、快適な生活と資産価値の維持のために行われるので、管理体制が整っていれば建物や生活環境もしっかりしていると考えられ、買い手にとっては安心です。

マンションの共有部分の設備の維持管理や清掃がきちんと行われていれば、同じ築年数の物件でも建物の印象が違います。

また、マンションを管理している管理会社が良質かどうかも、売り手には重要です。

管理会社の内情は簡単に調べられませんが、工事費は正当か、管理費などの回収率などを確認し、良質な管理会社か確認しておくのも大切です。

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築古物件の売却を検討している方は、ぜひ「cowcamo(カウカモ)」にご相談ください。カウカモでは、築年数をはじめとした数値で表せる価値だけではなく、立地条件や眺望などの隠れた魅力を含め、多角的な査定を行いながら、物件の価値を引き出します。

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販売経験の蓄積により顧客ニーズを定量・定性的に理解しているため、顧客の希望と物件の個性がマッチングするようなリノベーション企画も可能です。

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築古物件は総合的な価値を見定めて売却するようにしましょう

築古物件は売りにくいというイメージがある方もいるかもしれません。しかし、ポイントを押さえた売却をすれば十分に売却が可能です。

建物の新しい、古いにとらわれず、物件の総合的な価値に見合った売却ができるようにしましょう。

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