マンション売却の登記費用は誰が負担?内訳や登録免許税についても解説

お金の話

マンションの売却や購入後には、必ず名義の変更などを登録する不動産登記手続きを行います。

不動産登記制度とは、不動産の権利関係や状況を公示する制度です。

本人でも申請は出来ますが、通常は司法書士に依頼し、法務局に書面で申請して行います。そのため司法書士への報酬や納める税金はマンション売却の必要経費です。

この記事では、マンションを売買した時に発生する登記手続きに関して、負担する人や登記の種類、そしてどれくらいの費用がかかるのかを解説します。

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マンション売却にかかる登記費用

マンション売却時には、登記費用が発生します。登記とは、不動産の権利関係などの情報を法務局に登録して、誰でも費用を払えば閲覧や謄写(※1)ができるようにしてある制度、もしくは法務局への登録申請自体を指します。

まずは、マンション売買における主要な登記について解説します。

(※1)書き写すこと。

登記名義人住所・氏名変更登記

引っ越しや結婚などで以前と個人情報に変更があっても、登記上の情報が自動的に書き換えられることはありません。そのため登記を申請する際には登記情報を変更してから現状に合わせる必要があります。

変更登記をしないまま所有権移転などの登記を申請しても、登記情報と申請者の情報が一致していない場合は同一人と見なされず、登記が却下されてしまいます。

抵当権抹消登記

抵当権とは、住宅ローンを組む際に、返済が滞った時の担保として金融機関が設定する権利を指します。

ローンの支払いが順調である限り問題はなく、ほとんどの場合で設定されています。ただし不動産の処分権限を持つ強い権利なので、所有しているマンションを売却した場合や、ローンを完済した場合はすぐに抹消手続きをとりましょう。

承諾書として金融機関から完済証明書という書面が発行され、抵当権抹消登記の添付書類として法務局へ提出します。

マンション売却時にかかる登記費用は誰が負担するのか

不動産の所有者は登記された情報で判断します。売主から買主へ決済も鍵の引き渡しも終わり、実質的な所有者が既に買主に変わっていても、登記が変わっていなければ外形的に所有者は売主と判断されます。

そのため、不動産の所有者が変わる場合は必ず司法書士に依頼して、迅速に登記を書き換えないといけません。

その際、立場や登記する内容によって税額や報酬額が異なりますが、費用の内訳として主なものは、登録免許税と司法書士への報酬です。

通常は、売却時の売主負担の登記費用の方が、購入時の買主負担の登記費用よりも安く済みます。

登記内容 売主負担 買主負担
登記名義人住所・氏名変更登記 -
所有権移転登記 -
抵当権抹消登記 -
抵当権設定登記 -

上記は登記内容とその登記の負担主です。それぞれの登記費用について以下で解説します。

マンション売主が負担する登記費用

マンション売却で売主側が行う登記の種類は下記の2つです。

売主が行う登記
  • 登記名義人住所・氏名変更登記
  • 抵当権抹消登記

上記のいずれも、物件1件につき登録免許税が1,000円かかります。

マンションは土地と建物それぞれ固定資産税の対象となりますが、不動産登記上の「土地」は敷地権という所有権の持分として表されているだけで、一戸建てのように土地と建物の2物件ではなく、1部屋が1物件として扱われます。

上記2種類の税に加え、登記申請を司法書士へ依頼する際の報酬が発生します。さらに、登記申請前に権利関係を閲覧して確認したり、登記後に登記事項の証明書を取得する実費も発生するので、売主側の登記費用はおおむね15,000円前後を見込んでおきましょう。

マンション買主が負担する登記費用

マンション購入で買主側が行う登記は、以下の2つです。登録免許税を算出するための税率は、下表をご参照ください。

売主が行う登記
  • 所記有権移転登記
  • 抵当権設定登
課税対象項目 登録免許税の税率(軽減税率)(※2) 軽減前の税率
所有権移転 土地(敷地権)持分 15 / 1,000 20 / 1,000
建物分 3 / 1,000 20 / 1,000
抵当権設定 ローン借り入れ金額 1 / 1,000 4 / 1,000

参考:国税庁 

所有権移転についての登録免許税額は、土地建物それぞれの固定資産税評価額に異なる税率を掛けて算出します。

また、所有権移転の原因によって登録免許税額が異なります。登記原因としては、売買以外に贈与や相続による移転などがあります。

抵当権設定についての登録免許税額は、ローン借り入れ額に税率を掛けて算出します。

(※2)ただし軽減税率は令和4年3月31日までを適用期限とする。

マンション売却にかかる税金について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

関連記事:マンション売却にかかる税金を徹底解説!計算方法も紹介

マンション売却における登記費用のシミュレーション

マンション売却時に売主が負担する登記費用に関して、登記別に計算してみます。

計算する前提条件は、以下のとおりです。

売主の条件
  • マンションを4,000万円で売却
  • 売却金でローン完済
  • 前の住所で登記済み

では、シミュレーションをみていきましょう。

登記名義人住所・氏名変更登記費用の内訳

まずは、住所及び氏名変更登記にかかる費用の内訳を紹介します。

抵当権抹消登記と同様に、登録免許税に加えて依頼した司法書士への報酬や費用の支払いが発生します。費用例と共に内訳を以下で紹介します。

所有権登記名義人表示変更
  • 録免許税:1,000円
  • 所有権登記名義人表示変更:約5,000円
  • 事前調査、履歴事項証明書、交通費など:約4,000円

登録免許税に加えて、登記や各所有権登記名義人表示変更登記の概算費用は、約10,000円 です。

抵当権抹消登記費用の内訳

次に、抵当権の抹消にはどれくらいの費用がかかるのでしょうか。

マンションの抵当権抹消にかかる登録免許税が定額で 1,000円発生することに加え、司法書士への報酬と実費が発生します。

抵当権抹消登記の費用
  • 録免許税:1,000円
  • 抵当権抹消:約10,000円
  • 事前調査、履歴事項証明書、交通費など(実費):約4,000円

したがって、抵当権抹消登記の概算費用は、約15,000円 となります。

マンション売却の登記登録に必要な書類


登記申請の事実関係の真偽や申請者の意思確認は添付された書類のみで行われます。

次に、用意する必要がある書類について解説します。

売主が用意する書類

申請する登記の内容によって、権利者と義務者などの当事者、そして確認を要する内容が異なりますが、ここでは売主が用意する書類を解説します。

必要書類の中でも特に公的な書類は、交付されてから3ヶ月以内という有効期限の定めがありますのでご注意下さい。

売主が用意する主な書類
  • 住民票
  • 登記識別情報や登記済証
  • 完済証明書(弁済証書・解除証書と呼ばれることもある)
  • 印鑑証明書

登記識別情報は、不動産の名義人となった際に登記所から通知される重要な書類です。登記済証に関しては、不動産登記法が改正されて以降、発行が廃止され、オンライン申請による登記識別情報に移行されました。

完済証明書は銀行がローンの完済を証明する書面で、抵当権抹消に関して銀行から承諾があることを示す書類です。

印鑑証明書は、所有権移転登記の申請時に必要となります。所有権移転が事実かどうかの意思確認と、本人確認のために添付します。

買主が用意する書類

次に、買主が用意するべき書類を解説します。

不動産の所有に至った事実関係を法務局に示すために、売買契約書や住宅ローン契約書などの過去の契約書を添付する必要があります。具体的に必要な書類の例を紹介します。

買主が用意する主な書類
  • 売買契約書
  • 住民票
  • 金銭消費貸借契約書(住宅ローン契約書)
  • 印鑑証明書

金銭消費貸借契約書は、銀行と取り交わした住宅ローンの契約書です。借り入れ金額の証明になります。

印鑑証明書は売主同様に必要となり、所有するマンションに抵当権を設定する当事者である証拠の書類で、抵当権設定の意思確認の証明にもなります。

前述したように、公的な書類は有効期限が3ヶ月と定められている場合があるので、申請日が近くなってから発行することをおすすめします。 

まとめ

マンション売時は、売主買主双方で登記費用が発生します。それぞれ費用の内訳を解説したので、マンション売却を検討している方はぜひご確認ください。

マンション売却のタイミングにもよりますが、用意しておくべき必要書類もあるため、売買が完了した場合や住宅ローンを完済した時は、早めに登記を完了させると安心です。

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