離婚後のマンション売却や財産分与はどうなる？財産分与の流れやマンションを売却する方法を解説

離婚してもマンションを売却しない場合のトラブルの事例

離婚時には、弁護士などの専門家に依頼し、財産分与でマンションの取り扱いについて話すのが一般的です。しかし、マンションの取り扱いについて何も話し合いをしないまま離婚をしてしまった場合は、以下のような事例とトラブルが考えられます。

• 財産分与が難しい
• 名義人でないと売却できない
• ローン滞納のリスクがある

もともと夫婦で共有していたマンションにどちらかが住んでいるケースには、離婚後相手の協力を得づらくなってしまいます。

特に、所有者やローンの名義人がマンションから退いた場合には、状況の変化に気づきづらくもなります。

財産分与が難しい

夫婦であった間に築いた財産は、例え一方しか働いていなくても、夫婦が共同して作り上げたものであるとして、折半になることがほとんどです。

しかし、不動産は分けることができません。不動産を財産分与で分けるときには、一方に所有権を渡すか、売却して得た代金を分けるかになります。トラブルが発生しやすいため、事前によく話し合っておくことをおすすめします。

名義人でないと売却できない

マイホームは、ほとんどの場合が単有名義か、二人の共有名義かのどちらかです。そして、不動産の売却は名義人の同意がなければすることができません。

売買契約の締結自体は、片方の委任状があればその人が不在でもできますが、所有権を新所有者へ移転する登記手続きには、所有者全員の印鑑証明書の提出が必要なので、不動産の売却手続きを相手の同意なく勝手に完了させることは不可能です。

名義人がローンを滞納する危険性がある

ローンの名義人が居住していない場合には特に、居住者が名義人ではない立場になることで、名義人がローン用口座に入金してくれないなどのトラブルも起こりかねません。

滞納が重なれば銀行からローンの一括返済を求められ、それができない場合には、マンションは差押えののち競売され、買主が見つかったらそのマンションを明け渡さなければなりません。

離婚後のマンション売却で財産分与をする方法

マンションの取り扱いを決めずに離婚すると、ローン未返済のまま財産分与で一方がマンションを所有することになり未払い金が残るなどのトラブルが想定されます。

では、そもそも離婚の際に財産を分配する、財産分与とはどんな手続きなのでしょうか。

財産分与とは

財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で築き上げた財産を、離婚の際にそれぞれの貢献度に応じて分配することをいいます。離婚をした者の間で一方が他方へ財産の分与を請求できる制度で、離婚したときから2年を過ぎると財産分与を請求する権利を失います。

財産分与の配分方法は、一般的には夫婦の財産は二人で協力して作り上げたものとして、公平に分配するべきとされています。

比率は原則2分の1

財産分与は、たとえ専業主婦でも外で働く者を支える役目を担っていて、夫婦は協力し合い、結婚生活を営んでいるという前提に立って、財産を折半する場合がほとんどです。

また、両者で財産分与の割合を争った場合にも、家庭裁判所から折半を命じられるケースもあります。ただし、財産分与の割合が折半ではない場合もあるため、ご自身の状況から判断する必要があります。

離婚後にマンション売却したいがローンが残っている場合

マンション売却は、通常の場合でもローンが残ったまま売却活動をすることが多いですが、オーバーローンの場合にはいくつかの方法に分かれます。

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原則としては、住宅ローンを完済しないと抵当権が消せず、マンションの売却ができません。ここでは、下記の場合について対応を解説します。

• アンダーローン
• オーバーローン
• 任意売却

アンダーローン

アンダーローンとは、マンションの売却価格がローン残高を上回っている場合など、売却金で住宅ローンが完済できる状態を指します。

この場合、普通に売却すれば住宅ローンが完済できるので特に難しい手続きは必要なく、通常の手順でマンションの売却をしましょう。

このときの財産分与は、マンションを売却して諸費用を払ってローンを完済した後に手元に残ったお金を分配します。

オーバーローン

オーバーローンとは、マンションの売却価格がローン残高を下回っている場合など、売却金で住宅ローンが完済できない状態を指します。

この場合は売却しても住宅ローンは完済できないので、抵当権は消せずマンションの売却はできません。

自己資金があったり、住み替えローンや無担保ローンが組める方なら、売却金で不足した分をそれらの資金から補って住宅ローンが完済できるため、マンション売却もできるようになります。

また、夫婦間で合意があれば、夫婦で折半したり、返済義務を名義人が負い、残った債務の支払いをその他の資産と相殺するなどの対応も可能なため、離婚前に一度相談することをおすすめします。

任意売却

上述したオーバーローンへの対処ができない場合には、今までは差し押さえを受けて競売するしかありませんでした。そこで登場したのが任意売却という売却方法です。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難で改善の見込みがなく、かつ売却資金ではローンが完済できない場合に、金融機関の承諾を得て行う売却方法です。

任意売却のメリット

任意売却のメリットとしては、以下の点があります。

• 市場価格に近い
• 返済計画が相談できる
• 諸費用が出ることがある

任意売却は販売方法が通常と変わらないため、高額で売却できるチャンスがあります。

また、残債の返済計画は、金融機関と可能な返済の具合を相談しながら決めます。マイホームは失いますが大きな返済からは解放されて、生活基盤を立て直すことができます。

任意売却のデメリット

一方で、任意売却には以下のようなデメリットがあります。

• 金融機関や連帯保証人の同意が必要
• 退去スケジュールは決められない
• 知識と経験のある不動産会社が必要

銀行にとっては、任意売却後の債務はマンションという不動産担保が無くなり、その人物の人的担保のみに頼る不安定な債務に変わるので、貸付金の回収リスクが上がります。連帯保証人は、所有者と同様の債務を同順位で返済する義務を負います。そのため、必ず両者の承諾が必要です。

また、買手がついた場合は、買主の引渡希望日や銀行の決済希望日が優先されるので、お子さんの学校の都合があるなどでも、所有者の都合は考慮されづらい傾向があります。

離婚後にマンションを売却しない場合の選択肢

売却することで今後の煩雑な問題の可能性は一気に解消され、売却金なら財産分与もきれいに折半できるため売却はおすすめですが、売却しない方法もご紹介します。

どちらかがそのまま住む

どちらかがそのまま住めば、一方は今まで住んできた環境を変えなくて済むため、通勤や通学に支障が出ません。また近所からの詮索にもあわなくて済みます。お子様がいる場合には先ず検討する方法でしょう。

また引っ越しもしないため、次の部屋探し、荷造りや引っ越し、引っ越しに伴う各種行政手続きなどが不要です。

賃貸物件にして収入を得る

賃貸物件として収入を得るのも、1つの手です。

もちろん、賃貸の客付けがうまくいかないことがあります。しかし、諸費用をかけて売却しなくても済み、入居者から得られる賃料をそのまま住宅ローンの返済にあてることで、ローンの支払いを継続できます。

離婚後にすっきりしたいならマンション売却がおすすめ

環境を変えないことや周囲に悟られないことが優先になると、そのまま名義を変えずに住み続けることを選んでしまいがちです。

しかし毎月の返済の負担は大きく、一緒にいない人との意思疎通や状況の変化を察知することは難しくなります。ローンの返済が止まった時のリスクを考えて、これを機に売却しきれいに清算しておくほうが、メリットが大きいかもしれません。

財産分与の取り分を増やすなら仲介

任意売却についても解説しましたが、少しでも高く売却して少しでも多くの財産分与を受けるには、一般的な方法で売却することをおすすめします。売却のノウハウを持つ、信頼できる不動産会社に仲介を依頼しましょう。

カウカモでは、築年数や広さ、リノベーションの価値、眺望や立地、内装などの数字には表れない価値も価格に反映させる多角的な査定を実施しています。売却を検討している方は、ぜひご相談ください。
関連記事：不動産売却の相談はどこにするべき？お悩み別に詳しく解説！

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早く現金化するなら買取

離婚が前提の売却は長引くと面倒になってしまうことも多く、共有なら双方の合意が必要です。原則としては、買取契約や決済にも二者同席となります。

売却期間内に何度も内見の立ち会いをするのが面倒に感じたり、離婚の後処理をできる限り素早く簡潔に終わらせたいといった場合は、買取を依頼するとよいかもしれません。

買取価格は流通価格よりも安くなる傾向がありますが、買主は不動産会社であるため、ローン審査に落ちて購入がキャンセルされることはなく、決済が早くまた退去日程を相談しやすいのもメリットです。

売却前にまずは買取価格を調査しよう

財産分与の取り分を増やすことを目的とするなら仲介、早期での現金化を目的とするなら買取での売却が適しています。

ただし、買取の場合は時間をあまり掛けずに売却できる反面、通常の売却に比べて、売却価格が下がってしまう傾向にあるため注意が必要です。不動産会社のホームページを参考にしながら、買取価格を調べてみましょう。魅力に感じたところには、問い合わせをして相談や査定を依頼するのもいいでしょう。

カウカモでは中古・リノベーション住宅専門メディアによる集客を行なっているため、該当する購入希望者に的確なアプローチでお手伝いします。

さらに、築20年以上のマンションを対象として、リノベーション工事を実質無料で施工する販売オプションもご用意しています。

中古マンション、リフォームやリノベーションをしたマンションを好条件で売却したい方は、ぜひカウカモの不動産売却サポートをご活用ください。

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まとめ

離婚に伴うマンション売却について解説しました。

自己資金を用意する必要があるなど、簡単には行かない場面もありますが、権利関係や金銭関係などできる限り清算しておくことが、後の不安やリスクを取り去る方法です。

いずれの方法で売却するにしても、信頼できる不動産会社なしには叶いません。

カウカモは、中古・リノベーション住宅専門メディアを運営しています。そのためリノベ済みのマンションや、自分でリノベできる中古マンションだからこそ欲しいという方が、多く集まっています。

ご購入者さまを探す時間や手間を省きたい方は、「即時買取サービス」で、カウカモが買取のご相談にも応じていますので、ぜひ一度ご相談ください。
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