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Chapter はじめに確認したいお金の話

諸費用って何？

もう一度ご資金計画書のサンプルをご覧ください。緑色の文字で示した金額が「諸費用」に該当する項目です。物件によって変動するものの、諸費用合計額の目安は売買価格の10%前後と覚えておくとよいでしょう。

印紙代

印紙代は、「物件契約時」と「ローン契約時」の２回必要になります。それは、それぞれの契約書が課税義務のある書面だから。物件契約時には売買価格に、ローン契約時には借入額に応じた収入印紙が必要となります。

それぞれ “契約する前にご自身で購入して持参してください” と言われる場面があるかもしれないので、そんな時は郵便局に行くと覚えておきましょう。コンビニなどでも収入印紙は販売していますが、物件購入に関わる印紙は１万円以上など高額なものが多いので、コンビニなどでは販売していないのです。事前の用意が難しそうな場合は、カウカモエージェントにご相談くださいね。

仲介手数料

仲介手数料は、物件のご契約・決済が成立した際に、仲介会社に対して支払う報酬額のことを示します。カウカモで物件をご契約いただいた場合にも、「物件価格×3%＋6万円×税」の仲介手数料を頂戴しています（物件価格が400万円以上の場合／400万円未満の場合は計算式が異なります）。ご契約時に仲介手数料の半金をいただき、決済時に残りの半金をいただくケースがほとんどです。

仲介手数料って、目に見えないサービスに対して支払うお金だからこそ、カウカモでは厳選した物件情報をお客さまにお届けし、売主さまと交渉を行い、お客さまが購入される物件に対してプロとして念入りな調査を行い、ご資金計画などに対しても丁寧にアドバイスを行なっています。お客さまに心から信頼していただき、安心して二人三脚できるようなサービスをお約束すると同時に、中古住宅は “購入してからがスタート” なので、そこから始まる暮らしについてもサポートすることをお約束します。

共益費の清算金

決済日を基準に、月初から決済日の前日までを売主さまのご負担、決済日当日から月末までを買主さまのご負担として、マンションの管理費・修繕積立金などの清算を行います。管理会社の所有者変更手続きに時間を要する場合は、決済の翌月分まで売主さまの口座から引き落としになるケースもあるので、そんな時は「１ヶ月分の日割り＋翌月分すべて」を清算することになります。

仮に共益費の合計額が３万円・決済が４月15日で、翌月分も売主さまのお口座から引き落とされる場合、４月１日～４月14日までの14,000円を売主さまのご負担、４月15日～５月31日までの46,000円（４月分16,000円＋５月分30,000円）を買主さまのご負担として清算します。

固都税の清算金

決済日を基準に、決済日の前日までを売主さまのご負担、決済日当日から年末までを買主さまのご負担として、その年の固定資産税・都市計画税の清算を行います。

仮に固都税の年税額が10万円・決済が４月15日の場合、10万円を365日で割り、１月１日～４月14日までの28,493円を売主さまのご負担、４月15日～12月31日までの71,517円を買主さまのご負担として清算します。

ランニングコストの項でも書きましたが、固都税の年税額が決定するのはその年の６月頃です。そうすると、年の前半に決済を行う場合、まだその年の年税額が決定していない場合がありますね。そんな時は「今年の年税額とズレが生じても再清算は行わない」というお約束のもと、前年の年税額に基づいて清算を行うことが多いです。上記ケースでも、時期的に前年の年税額を基準に清算していることになりますね。

住宅ローン保証料や事務手数料

賃貸物件を借りる場合、よく「保証人を付けてください」などとお願いされる場面があると思います。不動産の売買で大きく異なるのは、この保証人制度がないということです。全額キャッシュで購入される場合はご本人の名義のみで事足りますが、民間銀行で住宅ローンを借りる場合は、銀行の保証会社がその物件に対し抵当権を付け、保証人と同じような役割を担います。

住宅ローンの支払いが滞った場合、保証会社が肩代わりしてくれるからと言ってもちろん債務が消える訳はなく、そうなったら今後保証会社に対してお金を返済していく必要が生じます。そういった保証を受けるために支払う費用なんですね。

登記費用

第２章でもご説明しましたが、決済（＝引渡し）が終了すると、司法書士がその足で法務局へ出向き、登記を行います。住宅ローンを借入れる場合、その物件に対して抵当権を設定するので、そのためにも登記する必要があるのです。登記費用は登記を受けることに対して課税される税金や、司法書士の先生にお支払いする報酬額と覚えましょう。

尚、登記費用も物件によってまちまちです。土地・建物の評価証明書に記載された金額と、専有部分の持ち分比率によって金額が決定されます。物件の契約が終わったら、早めにカウカモエージェントに見積もりを取ってもらうようにしましょう。

ちなみに、登記しないとどういうことになるんでしょう？ 実は、その物件に赤の他人が先に登記してしまうと、例え争ったとしてもその権利を持っている人に負けてしまうんです！ これは恐ろしいことです。せっかく購入しても負けてしまうんですから、登記しないという選択肢は考えられませんし、決済が終わったら司法書士がその足で法務局へ向かうのもそのためです。少々ボリューム感のある登記費用ですが、必要経費としてしっかり認識をしておきましょう。

不動産取得税って？

ここでひとつ注意点が！ 上の資金計画書には金額が明記されていませんが、不動産購入時に１度だけかかる費用がもうひとつあります。それが「不動産取得税」です。

物件の引き渡しから約３ヶ月～半年後に、税務署から不動産取得税の納付書が届きます。金額は評価額によりまちまちですが、決して数千円などと少ない金額ではありません。「忘れてた！ 」と慌てることのないよう、しっかり覚えておきましょうね。ちなみに不動産取得税には軽減措置がありますが、詳しくはまた別の機会にご紹介します。