築古マンションの需要はある？取り巻く情勢と売却前に押さえたいメリット・デメリットを解説！

築古マンションの定義

築古マンションは何年から築古になるかという法的な定義はありません。

しかし、戸建てやマンションも含めた不動産物件全般で、不動産業界では建築後30年以上の物件を指すことが多いです。

築古の対義語に当たる築浅は、築5年以内の物件を呼びます。築浅も、法的な定義はなく、不動産会社ごとに見解は異なります。

不動産会社によって築古を得意とする会社、築浅を得意とする会社と、専門分野が異なります。築古マンション売却時には、築古マンションの売却実績が豊富な会社選びがおすすめです。

不動産会社に売却の相談をする際には、築古と築浅の考え方もチェックしておきましょう。

では築古マンションを取り巻く情勢は、近年どのように変化しているのでしょうか。以下では行政の取り組みを紹介します。

築古マンションを取り巻く情勢

2020年度には国土交通省によって「マンションストック長寿命化等モデル事業」が創設されました。

マンションストック長寿命化等モデル事業は、マンションの再生の全国普及を目指す取り組みです。改修、建替えなどの適切な維持管理を行い、老朽化マンションの再生を目指すプロジェクトを公募し、優良な事例には、必要費用の一部が補助されます。

マンションストックとは、既存の建物で売りに出されている、中古物件のことを指します。

国土交通省のマンションに関する調査によると、国内のマンションストック総数は2020年末時点で、675.3万戸とされています（※1）。また以下の表のように築40年超えのマンションストック戸数は20年後には約4倍になると予測されています（※2）。

この背景から、住民のよりよい居住形態を守るために、今後マンションストックの維持管理の改善や再生促進の取り組みがされています。

（※1）国土交通省「分譲マンションストック戸数」
（※2）国土交通省「築後３０、４０、５０年超の分譲マンション数」 

築古マンションの人気が高い理由

築古マンションは見た目や設備の老朽化などのデメリットを考えてしまう方も少なくありません。しかし、生活利便性や環境面などで新築マンションより有利な点も多くあります。
公益財団法人 東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2021年）」によると、中古マンション成約数は、前年を上回り39,000件台の過去最高を更新、9年間で㎡単価は56.6％上昇し、成約物件価格も3,800万円台と共に上昇傾向にあることがわかります。

需要の高まりの背景には、ライフスタイルの多様化に伴い、住まいにも多様性を取り入れたいと考える人が増えたことが挙げられます。

購入検討者の中には、新築のようにリノベーションされた築古マンションを求める方もいれば、中古マンションを購入して自分の好みにカスタマイズしたいという方もいます。

以下では、購入検討者が考える築古マンションのメリットを解説します。

築古マンションは新築に比べて安い傾向にある

築古マンションは新築マンションと比べて、価格が安い傾向にあります。

国土交通省の令和3年度住宅経済関連データによると、令和2年の首都圏のマンションの平均価格は6,083万円で近畿圏では3,844万円でした。

同じ地域で部屋の広さや立地条件が同じ場合、築古マンションは新築マンションに比べて、平均金額よりも低い価格帯で見つけられる可能性が高いでしょう。

築年数と売却額について詳しくはこちらの記事をご覧ください。

関連記事：「マンション売却額と築年数の関係は？古い物件を高く売るコツも紹介」
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敷地や建物の間取りにゆとりがある

築古マンションが建てられた40年ほど前は、今に比べて土地が多く敷地に余裕があったことから、築古マンションの中には、敷地や間取りにゆとりがあるものもあります。

建物と建物の距離が近いほど、近隣との空間がなくなり、ゆとりは感じられません。しかし、近隣の建物との距離がある程度保たれている場合は、ゆとりを感じやすく騒音などのトラブルも起こりづらいでしょう。

また、生活利便性を考えるうえで狭い部屋だと、窮屈に感じる場面もあるかもしれません。しかし、ゆとりのある設計で建てられた築古マンションなら、広い場合が多く住心地がよく感じるでしょう。

好立地物件が多い

上述したように、築年数が40年以上の場合は開発競争も激しくない時期に建てられた物件も多いため、駅から近いなど立地に優れているケースもあります。

またはその物件が建てられた当時は立地条件が悪くても、開発が進み現代になって好立地になった場合も考えられます。

新築マンションで同じ価格の物件を探しても都市部では見つからない場合もあります。好立地にある物件は購入検討者に人気があるため、資産価値が大幅に下落するリスクも少なく築古マンションでも需要が高くなる傾向にあるでしょう。

築古マンションを売却する際の注意点

これまで、購入検討者が思う築古マンションのメリットを紹介しました。

新築にはないメリットが多く挙げられましたが、条件がいい築古マンションであっても売却できないまま時間が経過してしまう可能性もあります。

以下では、売主側の古築マンションを売却する際の注意点を解説します。

耐震診断を行っているか

築年数が経っている物件の購入検討者の中には、立地や外観のほかに耐震性を気にされる方もいるでしょう。

耐震診断とは旧耐震基準で設計され、耐震性能を保有していない建物を、新耐震基準で耐震性を測る診断です。

耐震基準は、建物の設計段階で用いられる、地震の耐久構造の基準を示します。1981年6月以降に適応されているものを「新耐震基準」、それ以前のものは「旧耐震基準」と呼ばれます。

売却予定のマンションが旧耐震基準に該当される場合は、不動産会社に耐震診断の必要があるか、または耐震に関する説明方法などを相談するのもよいでしょう。

劣化しているところがないか

見えない部分が劣化して引き渡し後に問題が発生したとき、契約の内容次第で契約不適合責任を問われる可能性もあります。契約不適合責任は2020年4月の民法改正で瑕疵担保責任から変わった名称です。

契約不適合責任で、負担者や負担内容を決める基準になるのは、契約内容です。

そのため、引き渡し後断熱材や配管などの設備の問題でトラブルがあった場合、契約内容次第で契約不適合責任に問われる可能性もあります。

事前に劣化状態を適切に判断するなら、ホームインスペクション（住宅診断）などで、建物点検の専門家に基準に基づいて修繕が必要か見てもらうことも可能です。

売却検討時には点検の専門の施工会社や不動産会社に相談し、見えない所まで問題がないか確認するのがおすすめです。

事前に問題のある設備を修繕しておけば、購入検討者の安心度も高まりやすく、成約にもつながりやすくなるでしょう。

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築古マンションの強みを活かし売却しましょう

築古マンションには、多数のメリットがあります。価格帯や好立地などの強みを上手にアピールできれば、理想的な価格や期間での売却の可能性も高まるでしょう。

不動産の売却では、相場調査、各種手続きに関する専門知識も必要になります。また、専門とする分野も、新築や古築、戸建てやマンションなど不動産会社によってさまざまです。

安心して適正価格で築古マンションの売却をしたいなら、築古マンションに特化した不動産会社選びがおすすめです。
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