マンション売却時の取得費を計算する方法!スムーズに売却を進めるコツも紹介

お金の話

マンション売却をした翌年は、確定申告が必要になることがあります。譲渡所得額を計算するときには、取得費を正しく記載しなくてはいけません。

ここでは、取得費の計算方法を解説するので、ぜひ参考にして正しく確定申告をしてください。さらに、スムーズに売却を進めるコツについてもあわせてご紹介します。

この記事は、不動産売買&リノベのサービス「cowcamo(カウカモ)」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。

マンション売却時の取得費とは?

取得費とは、土地や建物の購入代金と、購入するためにかかった費用の合計のことです。また、譲渡費用とは、不動産会社へ支払う仲介手数料などの売却するときにかかった費用のことです。

取得費と譲渡費用を計算すると、以下の計算式で譲渡所得金額を求めることができます。

譲渡所得金額の求め方
  • 譲渡所得金額=売却代金-(取得費+譲渡費用)

譲渡所得金額を求めると、以下の計算式により譲渡所得税の税額を計算できます。

譲渡所得税の求め方
  • 譲渡所得税=譲渡所得金額×税率

税率は、マンションを保有した期間によって異なります。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるときは、長期譲渡所得税率として15%(住民税5%)が課税されます。また、譲渡所得税の金額に2.1%をかけた金額を復興特別所得税として納税します。

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えない場合は、「短期譲渡所得税率」として30%(住民税9%)が課税されます。また、譲渡所得税の金額に2.1%をかけた金額を、復興特別所得税として納税します。

長期譲渡取得 短期譲渡取得
所得期間 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるとき 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えないとき
所得税率 15% 30%
住民税率 5% 9%
復興特別所得税 0.315% 0.63%

取得費に含まれるもの

取得費には以下のものが含まれます。

取得費に含まれるもの
  • 売った土地や建物の購入代金
  • 建築代金
  • 購入手数料
  • 設備費
  • 改良費 など

マンション売却時の取得費の計算方法

マンション売却時の取得費を求める方法には、実額法と概算法の2つがあります。

取得費を求める方法
  • 実額法:土地建物の購入代金、建築にかかった代金、購入の仲介手数料、リフォームをした場合の設備費や改良費などにかかった費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
  • 概算法:譲渡収入金額×5%

両方の方法で計算し、どちらか大きいほうを「取得費」とします。

減価償却費とは

実額法で計算するときには、建物の減価償却費を求めなくてはいけません。

減価償却費とは、購入費用をまとめて計上するのではなく、利用した期間で配分して計上する考え方のことです。

減価償却費の一般的な計算方法としては、「定額法」と「定率法」の2つの方法があります。減価償却費についての届出をしない場合は、定額法で計算します。

マイホームやセカンドハウスの減価償却費を定額法で求めるときは、以下の計算式を用います。

減価償却費の求め方
  • 建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

なお、償却率は建物の造りによって異なります。例えば、鉄筋コンクリート造のマンションであれば、償却率は0.015になります。

建物の構造 償却率
鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造 0.015
れんが造、石造又はブロック造 0.018
金属造 骨格材の肉厚により0.020~0.036
木造又は合成樹脂造 0.031
木骨モルタル造 0.034

中古マンションを売却時の取得費の計算シミュレーション

では、具体的に取得費がどの程度になるか、シミュレーションしてみましょう。

マンションを購入する際に、以下の費用がかかったとします。

取得費のシミュレーション
  • 購入代金:4,000万円(土地1,500万円・建物2,500万円)
  • 購入にかかった費用:200万円(土地80万円・建物120万円)

売却時の所有期間は20年とします。

マンションが鉄筋コンクリート造であれば、以下の式から減価償却費は707万円と計算できます。

減価償却費=(建物の購入代金2,500万円+建物の費用120万円)×0.9×償却率0.015×20年=707.4万=707万(1万円未満は切り捨て)

これらの情報から、取得費は以下のように計算できます。

取得費の計算
  • 土地の取得費=土地の購入代金1,500万円+土地の費用80万円=1,580万円
  • 建物の取得費=建物の購入代金2,500万円+建物の費用120万円-減価償却費707万円=1,913万円
  • 土地と建物の取得費は合計3,493万円

マンション売却時の取得費を計算するときの注意点


取得費を計算するときには、次の2点に注意しましょう。

取得費計算の注意点
  • 取得したときの費用が不明なときは売却代金の5%で概算する
  • 譲渡損失が生じたときも確定申告しておくほうがよい

取得したときの費用が不明なときは売却代金の5%で概算する

購入してから時間が経ち、取得費が分からないときもあります。

そのような場合には、売った金額の5%相当額を取得費として概算します。

譲渡損失が生じたときも確定申告しておくほうがよい

譲渡所得金額が生じると課税対象となることがあるので、確定申告が必要になります。

しかし、土地・建物を売却して譲渡損がある場合は、所得がなく、税金も発生しないので確定申告をする必要はありません。

マンションは築年数が増えると価格は下がることが一般的なので、ほとんどの場合において譲渡損が出るでしょう。

とはいえ、税務署では譲渡損があるかどうかを把握できないので、後日、書面や面談で報告を求めることがあります。

後で税務署から連絡が来るのは煩わしいと感じるときは、最初から確定申告をするほうがよいでしょう。

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マンション売却の取得費から譲渡所得を正確に計算しよう

マンションを売却するときは、譲渡所得金額によっては税金が発生することがあります。

譲渡所得金額は、売却価格から所得費と譲渡費用を差し引いて計算します。つまり、所得費が多いときは譲渡所得金額が少なくなり、課税対象額も減り、売却によって発生する税金が減ることになります。

取得費を計算することで、譲渡所得が正確に計算でき、譲渡所得税の計算も正確にできるようになります。正しく確定申告をするためにも、所得費の計算方法を理解しておきましょう。

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