マンション売却にかかる税金を徹底解説！計算方法も紹介

「マンションを売却して手元に入るお金は、税金を引かれたあと結局いくらになるの？」
「計算が複雑そうで、自分で理解できるか不安…」

マンションの売却を検討する際、多くの方がぶつかるのが「税金」の壁です。
不動産の売却では大きなお金が動くため、税金の仕組みを知らないまま進めてしまうと、予想外の出費に資金計画が崩れてしまう場合もあります。

この記事では、マンション売却にかかる主な税金の種類や、手取り額を左右する「譲渡所得」の計算方法、そして手元により多くのお金を残すための特別控除について、現行の税制を踏まえて不動産のプロがわかりやすく解説します！

マンションを売却した際にかかる代表的な税金には、主に「所得税」「住民税」「復興特別所得税」「印紙税」「登録免許税」の5つがあります。

全員に必ずかかるものと、利益が出た場合にだけかかるものがあるため、まずはそれぞれの特徴を押さえておきましょう。

所得税は、マンションを売って「利益」が出た場合にのみかかる税金です。利益が出なければ支払う必要はありません。

ここで一番気をつけたいのが、物件の「所有期間」によって税率が大きく変わる点です。
売却した年の「1月1日時点」で、所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」となり、所得税の税率は30%と高めに設定されています。
一方、所有期間が5年を超えていると「長期譲渡所得」となり、税率は半分の15％まで下がります。

このように、売るタイミング（5年を超えるかどうか）によって税金が2倍近く変わってしまうため、売却時期は慎重に見極める必要があります。

住民税も所得税と同じく、売却によって「利益」が出た場合にかかる税金です。国に納める所得税に対し、住民税は地方自治体に納めるという違いがあります。

住民税の税率も所有期間によって変わり、5年以下の「短期譲渡所得」の場合は9%、5年を超える「長期譲渡所得」の場合は5％となります。

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源に充てるために、2037年（令和19年）まで追加で納めることが義務付けられている税金です（※今後の税制改正により、税率や期間が見直される場合があります）。

かかる金額は「所得税額の2.1%」と決まっています。
つまり、所有期間によって実際の税率は変わり、短期譲渡所得の場合は「0.63%（30%×2.1%）」、長期譲渡所得の場合は「0.315%（15%×2.1%）」が加算されるイメージです。

印紙税は、マンションの売買契約書を作成する際にかかる税金です。契約書に収入印紙を貼り、ハンコを押して消印することで納税が完了します。

税額は売買金額によって異なりますが、現在（令和9年3月31日まで）は軽減措置が設けられています。たとえば3,000万円のマンションを売却した場合、本来は2万円ですが、軽減措置により1万円となります。

原則として売主と買主がそれぞれ自分の控え用の契約書に貼る印紙代を負担することが多いですが、最近は「電子契約」を利用することで、この印紙税をゼロにできるケースも増えています。

マンションを売却する際、まだ住宅ローンが残っている場合は、お部屋の引き渡しまでにローンを完済し、銀行が設定している「抵当権」を外す必要があります。

この抵当権を抹消する登記手続きにかかる税金が「登録免許税」です。金額は不動産1つにつき1,000円と決まっており、土地と建物のセットであれば2,000円になります。手続きを代行してくれる司法書士への報酬と合わせて、2～3万円程度を見込んでおきましょう。

ここまでご紹介したうち、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つは、売却で利益が出た場合にのみかかる税金で、これらを総称して一般的に「譲渡所得税」と呼びます。

譲渡所得税が発生する場合は、マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日までの間にご自身で確定申告を行って納税する必要があります。

では、その「譲渡所得税」はどのように計算するのでしょうか。
基本となる計算式は以下の通りです。

この「譲渡所得（純粋な利益）」を出すためには、売却金額から「買った時にかかったお金」と「売った時にかかったお金」を差し引きます。

取得費とは、マンションを買った時の代金や、そのとき支払った仲介手数料、税金、リフォーム費用などの合計です。
譲渡費用とは、今回マンションを売るためにかかった仲介手数料や印紙税などの合計です。

この利益（譲渡所得）に掛け合わせる税率は、3つの税を合計して、長期譲渡所得（5年超）なら「20.315％」、短期譲渡所得（5年以下）なら「39.63％」となります。

ここで少し複雑になるのが、取得費を計算する際に「土地」と「建物」の価格を分ける必要がある点です。

購入時の契約書に土地と建物の金額が別々に書いてあればそのまま使えますが、もし総額しか書かれていない場合は、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」などを用いて、建物の価格を計算し、残りを土地の価格として割り出す必要があります。

なぜ土地と建物に分けるかというと、「建物は時間が経つと価値が減っていく」という税務上の考え方（減価償却）があるためです。

そのため、買った時の建物の価格をそのまま「取得費」として使えるわけではなく、住んでいた期間の価値の目減り分（減価償却費相当額）を差し引く必要があります。ご自身が住んでいたマイホームの場合、以下の式で計算します。

「償却率」は建物の構造によって決まっており、一般的な鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションであれば「0.015」となります。

言葉だけではイメージしづらいので、具体的なケースを用いて、実際にかかる譲渡所得税をシミュレーションしてみましょう。

ステップ1：建物の「減価償却費」を計算する
まずは、建物の購入額（2,000万円）と諸費用（80万円）を足した2,080万円をもとに計算します。
2,080万円 × 0.9 × 0.015 × 6年 ＝ 168万4,800円

ステップ2：全体の「取得費」を計算する
買った時の金額から、先ほど計算した減価償却費を引いて現在の価値を出します。
・建物の取得費 ＝ 2,080万円 － 168万4,800円 ＝ 1,911万5,200円
これに土地の取得費（3,120万円）を足します。
・全体の取得費 ＝ 1,911万5,200円 ＋ 3,120万円 ＝ 5,031万5,200円

ステップ3：「譲渡所得（利益）」を計算する
売却額から、取得費と譲渡費用を引いて純粋な利益を出します。
8,000万円 － ( 5,031万5,200円 ＋ 150万円 ) ＝ 2,818万4,800円

ステップ4：税額を計算する
今回は所有期間が5年を超えるため、「長期譲渡所得」の税率（20.315％）を掛けます。
2,818万4,800円 × 20.315％ ＝ 約572万5,700円

このケースでは、最終的に約572万円の税金を納めることになります。※あくまでも目安の計算です。

先ほどのシミュレーションを見て、「こんなに税金を取られるの！？」と驚かれたかもしれません。
しかし安心してください。ご自身が住んでいたマイホームを売る場合には、税金の負担を大幅に軽くできる強力な特例がいくつか用意されています。
代表的なものを4つご紹介します。

一番有名で、恩恵も大きいのがこの制度です。
ご自身が住んでいたマイホームを売却した場合、所有期間に関わらず、利益（譲渡所得）から最大3,000万円をマイナスできるというものです。

先ほどのシミュレーション（利益が約2,818万円）の場合、この特例を使えば利益がゼロになるため、譲渡所得税を一切支払う必要がなくなります。

こちらは、売却して「損失（赤字）」が出てしまった場合に使える特例です。

マイホームを売って赤字になり、かつ新しく住宅ローンを組んで新居に買い替えた場合など一定の要件を満たすと、その赤字分を会社のお給料などの所得から差し引く（損益通算する）ことができます。
その年だけで引ききれなかった赤字は、最長3年間にわたって繰り越して所得から引き続けることができるため、数年間にわたって所得税や住民税が安くなるという大きな節税メリットがあります。

親が住んでいた実家を相続したものの、誰も住まないまま空き家になっている場合などに使える特例です。

昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられたなど一定の要件を満たす古い戸建てを売却した場合、利益から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）を控除できます。なお、マンションなどの区分所有建物はこの特例の対象外です（※現在の適用期限は2027年（令和9年）12月31日まで）。
空き家のまま放置せず、早めに売却する方への支援として設けられている制度です。

マイホームを買い替える際に、一定の要件を満たすと、今回出た利益に対する税金の支払いを「次に新居を売却する時まで先延ばし（繰り延べ）」にできる制度です。

税金が免除されるわけではなく、あくまで「課税のタイミングを後回しにできる」だけなので、手元の資金繰りを一時的に楽にしたい場合には有効な選択肢となります。（※各種特例は併用できない場合が多いため、状況に合わせて一番有利なものを選びましょう）

マンションを売って手元にいくら残るかは、税金の知識があるかないかで大きく変わります。

とくに、特例（控除）を利用できるかどうかや、所有期間が5年を超えているかどうかで税額に数百万円の差が出ることも珍しくありません。「売却後に予想外の税金がかかって資金計画が狂ってしまった…」と後悔しないためにも、不動産会社と一緒に事前にしっかりとシミュレーションしておくことが大切です。