不動産売却時の注意点を解説！手順に沿ってポイントを理解しよう

マイホームなどの不動産売却は、人生の中でもトップクラスに大きなお金が動く一大イベントです。だからこそ、「絶対に失敗したくないけれど、具体的にどんなことに気をつければいいのかわからない……」と、見えないリスクに不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

専門用語や複雑な手続きが多い不動産取引において、疑問を抱えたまま見切り発車で売却をスタートしてしまうと、精神的なストレスを抱え込むだけでなく、結果として数百万円単位で損をしてしまう恐れすらあります。

そこでこの記事では、不動産売却における「これだけは押さえておくべき注意点」を、実際の売却手順に沿ってわかりやすく徹底解説します。事前にポイントをしっかりと理解しておくことで不安が払拭され、自信を持ってスムーズに売却を進められるはずです。

不動産売却の基本的な手順

細かい注意点を見ていく前に、まずは不動産売却の全体像を把握しておきましょう。一般的な売却手続きは、以下のようなステップで進んでいきます。

【不動産売却全体の手順】

• ・不動産会社に査定を依頼する
• ・不動産会社を選び媒介契約を締結する
• ・販売活動を行う
• ・売買契約を締結する
• ・引っ越しをする
• ・決済、引き渡しをする
• ・確定申告をする

一見するとやることが多くて難しそうに感じるかもしれませんが、流れを整理すると、大きく「売却前」「売却中」「売却後」の3つのフェーズに分類することができます。

【不動産売却の手順】

• ・売却前：査定、媒介契約
• ・売却中：販売活動
• ・売却後：契約、引き渡し、確定申告

ここからは、これら3つのステップごとに、具体的にどのような点に注意して進めればよいのかを詳しく見ていきましょう。

不動産売却前に確認したい注意点

まずは、不動産会社への査定依頼から媒介契約を結ぶまでの「売却前」における注意点です。実は、この準備段階の動き方が、売却の成功を大きく左右します。

【不動産売却前の注意点】

• ・不動産を売却する目的からスケジュールを立てる
• ・不動産売却にかかる費用から手残り金額を考える
• ・相場の勉強をしておく
• ・査定のマイナス要素を減らす
• ・不動産会社の得意分野を見極める
• ・可能な限り書類を準備しておく
• ・媒介契約の違いを理解する

それぞれのポイントについて、なぜ重要なのかを詳しく解説していきます。

不動産を売却する目的からスケジュールを立てる

不動産を売却する際は、いきなり売り出すのではなく、「そもそもなぜ売るのか（目的）」から逆算して現実的なスケジュールを立てることが非常に重要です。

たとえば、「子どもの進学に合わせて3月までに引っ越したい」「転勤が決まったから早く手放したい」といった明確な期限がある場合、売却が長引いてしまうと新生活の準備が間に合わなかったり、新居の家賃と今の家のローンを二重で支払うことになったりと、大きな負担を強いられるリスクがあります。

一方で、「とにかく少しでも高く売りたい」という資金重視の場合は、時間をかけてでも高く買ってくれる人を探す心の余裕が必要です。相場より強気の価格で売り出すと、どうしても買主が見つかるまでに時間がかかりやすくなるため、焦りは禁物です。

一般的な不動産売却にかかる期間の目安は「3～4ヶ月程度」ですが、物件の条件や価格設定によっては半年以上かかることも決して珍しくありません。まずは「いつまでに」「いくらで」売りたいのか、ご自身の目的と優先順位をしっかりと整理しておきましょう。

不動産売却にかかる費用から手残り金額を考える

「3,000万円で売れたら、3,000万円がまるまる手に入る！」と思いがちですが、不動産売却にはさまざまな諸経費がかかるため注意が必要です。

売却価格から経費を差し引いた「実際の手残り金額（キャッシュ）」がいくらになるのかを正しく把握しておかないと、住み替え先の資金計画などが大きく狂ってしまいます。もし新居の購入費用が手残り金額を上回ってしまう場合は、追加の自己資金を用意するか、新たなローンを組む検討が必要になるでしょう。

一般的に、不動産売却では以下のような費用が必ず発生します。

【不動産売却にかかる費用】

• ・仲介手数料
• ・印紙税
• ・登記費用
• ・ローン返済手数料
• ・譲渡所得税

諸経費の目安としては、税金を除いてトータルで「売却価格の4～6％程度」を見込んでおくと安心です。自己判断で計算するのは難しいため、事前に不動産会社に具体的な手残りシミュレーションを出してもらうと良いでしょう。

相場の勉強をしておく

不動産会社に査定を依頼する前に、ご自身でもインターネットを使って「自分の家と似た条件の物件が、今いくらくらいで売り出されているか」を調べてみましょう。

自分の物件の相場感を持たないまま査定額を鵜呑みにしてしまうと、相場より安く手放して損をしてしまったり、逆に不動産会社が提示する非現実的な高値に踊らされて売却が長期化してしまったりするリスクがあります。

手軽な調べ方としては、一般的な不動産ポータルサイトで近隣の似た物件を検索するほか、国土交通省が運営する不動産情報ライブラリを活用するのも非常におすすめです。このサイトの「不動産取引価格情報検索」を使えば、マンションや戸建てなど種類を絞って、実際に近隣で取引された過去のリアルな価格データを確認することができます。

査定のマイナス要素を減らす

査定を受ける前に、自分で簡単に直せる不具合はメンテナンスしておき、マイナス要素を減らしておきましょう。

ちょっとした壁紙の剥がれやドアの建て付けの悪さがあるからといって、いきなり査定額が数百万円単位で下がるわけではありません。しかし、少しの工夫で「大切に手入れされてきた家だな」というポジティブな印象を与えることができますし、これはその後の購入希望者の内覧時にも大きくプラスに働きます。

また、査定額を比較する際の重要な注意点として、「一番高い査定額を出してくれた会社＝一番高く売ってくれる会社」とは限りません。自社と媒介契約を結んでほしいがために、わざと高すぎる（実際には売れない）価格を提示する会社も残念ながら存在します。「なぜその価格で売れると言えるのか」という根拠を、過去のデータ等を用いて論理的に説明してくれる信頼できる不動産会社を選びましょう。

不動産会社の得意分野を見極める

不動産会社と一口に言っても、実はそれぞれに「得意分野」や「注力しているターゲット層」が大きく異なります。

【不動産会社の得意分野の種類】

• ・マンションの売却が得意
• ・リノベーション物件の売却が得意
• ・一戸建ての売却が得意

戸建ての売買を中心に行っている会社に都心のマンションの売却を依頼してしまうと、ノウハウや顧客ネットワークが合わず、なかなか売れない……という事態になりかねません。自分の売りたい物件種別を得意としている会社をしっかりと見極めることが、売却成功への近道です。

もし、中古マンションやリノベーションマンションのご売却をご検討であれば、ぜひ私たちカウカモの売却サポートをご活用ください。

カウカモの査定は、「築年数」や「駅からの距離」といった単なるスペックデータだけでなく、こだわりの内装デザインや窓からの心地よい眺望、その街ならではのカルチャーなど、数字には表れない「感性的な価値」までしっかりと読み解いて価格に反映させます。

さらに、プロのライターとカメラマンが直接お伺いして、お部屋の魅力やこれまでの暮らしの様子を独自の取材記事として丁寧に仕立て上げます。一般的な不動産ポータルサイトとは一味違うアプローチで、物件の「個性」を愛してくれる購入希望者様にダイレクトにアピールすることが可能です。

中古マンションのご売却でお悩みの方は、ぜひ一度カウカモまでお気軽にご相談ください。

カウカモへのご相談はこちら

可能な限り書類を準備しておく

より正確な査定とスムーズな売却活動を行うために、手元にある関連書類はできるだけ集めておきましょう。

【不動産売却のために準備する書類】

• ・謄本（登記事項証明書）
• ・権利書（登記済証・登記識別情報）
• ・購入時の売買契約書・重要事項説明書
• ・管理規約（マンション売却の場合）
• ・リフォーム時の図面や仕様書・領収書

謄本などは不動産会社が代わりに取得することも可能ですが、「購入時の契約書」や「リフォームの履歴がわかる資料」は、所有者であるご自身でなければ用意できません。これらの資料があることで物件のアピールポイントが増え、より精度の高い査定や、買主に安心感を与える魅力的な販売戦略を立てることができます。

媒介契約の違いを理解する

査定額や担当者の対応に納得し、いざ売却を依頼する際には、不動産会社と「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結びます。

媒介契約には以下の3つの種類があり、それぞれ法律で定められたルールが異なります。

【媒介契約の種類】

• ・一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に売却依頼ができる
• ・専任媒介契約：依頼できるのは1社のみ。自分で買主を見つけてくることは可能
• ・専属専任媒介契約：依頼できるのは1社のみ。自分で買主を見つけてくることは不可

「人気エリアの物件だから、複数社に競わせて幅広く買主を探したい」なら一般媒介、「信頼できる1社に窓口を絞って、密に連絡を取りながら手厚くサポートしてほしい」なら専任媒介など、ご自身の状況や物件の特性に合わせて最適な契約方法を選ぶことが大切です。

不動産売却中に確認したい注意点

続いて、実際に市場へ売り出しを開始した「販売活動中」の注意点を見ていきましょう。

【不動産売却中（販売活動中）の注意点】

• ・購入希望者へ好印象を与えるように心掛ける
• ・不動産会社とこまめに連絡を取る
• ・近隣物件の動きに注目する

売却期間中は不動産会社任せにせず、売主自身も協力して動くことが早期成約のコツです。

購入希望者へ好印象を与えるよう心掛ける

購入希望者が実際に物件を見にくる「内覧」は、物件が売れるかどうかの最大の勝負どころです。玄関を開けた瞬間の第一印象が、購入の意思決定に大きく影響します。

【内覧時に好印象を与えるためのポイント】

• ・内覧前に水回りなどの掃除や十分な換気を行う
• ・カーテンを開け、照明もすべてつけて明るい印象にする
• ・適度なコミュニケーションを取り、質問に答える

ホテルのような完璧さは求められませんが、整理整頓や明るく清潔な空間づくりは意識しましょう。また、見学に来る購入希望者の方も「どんな売主さんが住んでいるんだろう？」と緊張していることが多いものです。

「近くのスーパーは品揃えが良くて便利ですよ」「朝は日当たりが良くて気持ちいいです」など、実際に住んでいるからこそわかるポジティブな生活情報をさりげなく伝えてあげると、相手も新しい暮らしのイメージが湧きやすくなります。

一方で、内覧時の対応で絶対に気をつけるべき注意点も2つあります。

【内覧時の注意点】

• ・不具合は隠さず必ず伝える
• ・安易な口約束はしない

「給湯器の調子が悪い」「雨漏りの跡がある」といったマイナス要因は、隠さずに必ず伝えましょう。後から発覚すると大きなトラブルに発展します。直接言いにくい場合は、事前に不動産会社に伝えておき、担当者から客観的に説明してもらうのがスムーズです。

また、内覧時の和やかな会話の中で「引き渡しまでに壁紙を張り替えておきますよ」「このエアコンは気に入ったら置いていきますよ」といった安易な口約束は絶対にNGです。

言った・言わないの水掛け論になりやすいため、条件面に関する交渉や約束は、すべて不動産会社を介して書面で行うように徹底してください。

不動産会社とこまめに連絡を取る

販売期間中は、不動産会社と定期的に連絡を取り合いましょう。ポータルサイトの閲覧数は順調か、実際の問い合わせは何件来ているかなど、状況をこまめに共有しながら「写真のアングルを変えてみましょうか」「価格を見直すタイミングですね」といった販売戦略を二人三脚で練ることが大切です。

また、売主側からこまめに状況確認をすることで、「囲い込み」という悪質な行為を防ぐ牽制効果もあります。

囲い込みとは、不動産会社が自社の利益（売主・買主双方から手数料をもらう両手仲介）を優先するあまり、他社からの問い合わせを「商談中です」などと嘘をついて断り、情報をシャットアウトしてしまう行為です。これは売主にとって大きな機会損失となるため、「他社の不動産会社からも内覧の申し込みは来ていますか？」と適宜確認を入れると良いでしょう。

近隣物件の動きに注目する

自分の物件が売り出し中だからといって、他の物件を見なくていいわけではありません。販売期間中も、不動産ポータルサイトなどで近隣のライバル物件の動きをウォッチしておきましょう。

「同じマンションの別の部屋が、少し安い価格で売り出された」「近所の戸建てがすぐ売れたみたいだ」といった市場のリアルタイムな動きは、ご自身の売却戦略に直結します。

もし、ライバル物件が自分よりも魅力的な価格で登場した場合は、競合に負けないように価格調整を行うか、ポータルサイトの写真を追加してアピールを強めるかなど、不動産会社とすぐに対策を協議しましょう。

売買契約時およびその後の注意点

無事に買主が見つかり、条件がまとまればいよいよ「売買契約」です。ここから引き渡し、そして翌年の確定申告までの注意点を見ていきましょう。

【売買契約時およびその後の注意点】

• ・契約書は必ず読み込む
• ・銀行への連絡など手順を確認する
• ・売却した翌年は確定申告を行う

契約が終わったからと気を抜かず、最後までしっかりと手続きを進めることが重要です。

契約書は必ず読み込む

売買契約書や重要事項説明書には、専門用語がびっしりと書かれていますが、必ず隅々まで目を通してください。

とくに重要なのが「引き渡し日」や「住宅の不具合（付帯設備表・物件状況等報告書の内容）」についての記載です。事前に伝えていた不具合が書類に記載されていないと、引き渡し後に「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を問われ、売主の負担で修繕を求められるなどの深刻なトラブルになります。

契約当日にその場で全てを理解するのは難しいため、数日前に不動産会社から契約書の「ドラフト（草案）」をデータ等でもらい、自宅でゆっくり読み込んでおくことを強くおすすめします。

銀行への連絡など手順を確認する

売買契約が無事に終わっても、安心してはいけません。1～2ヶ月後に控える「決済・引き渡し」に向けて、裏側で進めなければならない手続きが山積みです。

まだ住宅ローンが残っている場合は、売却代金を使ってローンを全額返済し、金融機関が設定している「抵当権（担保の権利）」を抹消する手続きが必要です。金融機関側での手続きには数週間かかることもあるため、契約が終わったら速やかに担当の銀行へ連絡を入れましょう。

また、登記簿上の住所から引っ越し等で住所が変わっている場合は、引き渡しに先立って「住所変更登記」を行うための住民票などが必要になります。

こうした事務手続きのスケジュールは、不動産会社の担当者や司法書士と密に連携をとり、漏れがないようにタスク管理を行いましょう。

売却した翌年は確定申告を行う

物件の引き渡しが終われば売却自体は完了ですが、絶対に忘れてはいけないのが「翌年の確定申告」です。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、税金を納めるために確定申告が義務となります。また、有名な「3,000万円の特別控除」などの特例を利用して税金をゼロにする場合も、申告手続き自体は必須です。

逆に、購入時よりも安く売ってしまい「損失」が出た場合は、原則として申告の義務はありません。しかし、確定申告を行うことで「損益通算」などの特例を受けられ、お給料などから引かれている所得税や住民税が戻ってくる（還付される）可能性があるため、結果的に申告したほうがお得になるケースが多いです。

中古マンションを売却する際の注意点

最後に、とくに「中古マンション」をご売却される方に向けて、マンション特有の注意点を2つご紹介します。

【中古マンション売却時の注意点】

• ・同じマンション内の売却情報を逐一チェックする
• ・管理組合の決定事項などは不動産会社と共有する

マンションならではの動きに敏感になっておくことが大切です。

同じマンション内の売却情報を逐一チェックする

マンション売却において、最大のライバル（競合物件）となるのは「同じマンション内の別の部屋」です。

購入希望者は「あっちの部屋の方が階数が高いのに安い」「こっちはリフォーム済みだから少し高くてもお得だ」といった具合に、同じマンション内の売り出し物件を非常にシビアに比較検討します。

もし自分と同じ間取りの部屋が安い価格で売り出されたら、一時的に販売活動をストップして時期をずらしたり、対抗して価格を調整したりするなどの戦略変更が必要になることもあります。ポータルサイトの新着アラート機能などを活用し、同じマンション内の動向は常にチェックしておきましょう。

管理組合の決定事項などは不動産会社と共有する

居住しているマンションの管理組合で決まった新しいルールや決定事項は、些細なことでもすぐに担当の不動産会社へ共有しましょう。

たとえば「来年から修繕積立金が月額5,000円値上がりする」「来春から大規模修繕工事が始まる」「駐輪場の空きがなくなった」といった情報は、購入希望者の資金計画や生活に直結する非常に重要な要素です。

不動産会社は通常、管理会社から取り寄せた「重要事項に係る調査報告書」や総会議事録で情報を確認しますが、書類に反映されるまでには数ヶ月のタイムラグがあります。実際に住んでいる売主様からのスピーディーな情報提供が、後々のトラブル防止に役立ちます。

不動産売却の注意点を理解して計画を立てよう

この記事では、不動産売却における重要な注意点を、査定から引き渡し後の手続きまでのステップに沿って解説してきました。

数千万円という大きな金額が動く不動産売却では、「知らなかった」では済まされないトラブルや損失が生じることもあります。まずは「いつまでに売りたいか」の目的を明確にし、相場をリサーチした上で、ご自身の足並みに寄り添ってくれる信頼できる不動産会社を見つけることが成功の第一歩です。

売却活動がスタートしてからも、不動産会社と二人三脚で販売戦略を練り、購入希望者に誠実に対応することが早期成約へとつながります。そして、無事に契約が終わった後も、引き渡しに向けた事務手続きや翌年の確定申告など、最後まで気を抜かずに計画的に進めましょう。

「自分たちの場合は、具体的に何から始めればいいんだろう？」と迷われたときは、ぜひ一人で抱え込まずにプロにご相談ください。

カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却から、住み替え先の新しいお住まい探しまで、ワンストップで手厚くサポートしております。まずはお気軽にお問い合わせくださいね。

カウカモへのご相談はこちら