不動産を売却して大きなお金が手に入ると、「翌年の税金、特に住民税がいくらになるんだろう……」と不安になる方は非常に多いです。
結論から言うと、不動産を売却したからといって必ずしも住民税が高くなるわけではありません。税金がかかるのは、あくまで「売却によって利益（プラス）が出た場合のみ」です。
この記事では、「どんなときに住民税がかかるのか」「どれくらいの税率なのか」そして一番注意すべき「支払いのタイミング」について、不動産売却に精通した専門家の視点からわかりやすく解説していきます。
目次
不動産売却時に住民税はかかるのか
そもそも住民税とは、私たちが住んでいる都道府県や市区町村に納める「地方税」のことです。教育や福祉、ゴミ処理など、地域をより良くするためのサービスに使われています。この記事では、私たち個人が支払う「個人住民税」に絞って解説します。
住民税は、「その年の1月1日時点」で住んでいる自治体に対して支払います。税額のベースになるのは「前年の1月1日から12月31日までの1年間に得た所得」です。
住民税は、大きく以下の2つの要素から成り立っています。
- ・所得割：前年の所得に応じて金額が変わる部分（税率は原則一律10％）
- ・均等割：所得に関わらず、対象者全員が定額で負担する部分
なお、均等割の標準額は長らく防災対策の財源として上乗せされていましたが、2024年度（令和6年度）からはその特例が終了し、新たに国税である「森林環境税」が導入されました。そのため現在は、「都道府県民税（1,000円）＋市区町村民税（3,000円）＋森林環境税（1,000円）」の合計5,000円が標準的な定額負担となっています。
不動産売却時に利益が出れば住民税を納める
「家が3,000万円で売れたから、住民税も跳ね上がるのでは？」と不安に思うかもしれませんが、ご安心ください。不動産を売却したからといって、必ずしも住民税が課税されるわけではありません。
住民税は「所得（利益）」に対してかかります。つまり、売れた金額（収入）がそのまま所得になるわけではなく、そこから「買った時の価格から、建物の価値が減った分（減価償却費相当額）を差し引いた金額（取得費）」や「売るためにかかった仲介手数料などの経費（譲渡費用）」を差し引いて、手元に残った「純粋な利益（譲渡所得）」に対してのみ税金がかかる仕組みです。
※購入時の価格がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなして計算します（概算取得費）
計算式にすると以下のようになります。
【譲渡所得の計算式】
「売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除 ＝ 課税譲渡所得
さらに、マイホーム（ご自宅）の売却であれば、条件を満たすことで「3,000万円の特別控除」という強力な特例が使えます。これを使えば、利益から最大3,000万円を差し引くことができるため、結果的に「譲渡所得がゼロ」になり、住民税も上がらないケースが非常に多いのです。
※主な条件は、住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること、親子や夫婦など特別な関係の人への売却ではないこと、前年・前々年にこの特例を使っていないことなどです。
逆に言えば、買った時よりもよっぽど高く売れて、特例の3,000万円を差し引いてもまだ利益（プラス）が残るような場合にのみ、住民税が追加でかかることになります。
なお、3,000万円の特別控除を使って税金がゼロになる場合でも、特例を受けるには確定申告が必要です。申告しないと特例が適用されず、税金がかかってしまうので注意しましょう。
また、住み替えで新居に住宅ローン控除（住宅ローン減税）を使う予定の方は注意が必要です。新居に入居した年とその前2年・後3年の間に3,000万円の特別控除を使うと、新居で住宅ローン控除を受けられません。どちらを使う方が有利かは、事前にシミュレーションしておきましょう。
不動産売却時にかかる税金は住民税と所得税
もし不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、かかる税金は「住民税」ともうひとつ、「所得税（および復興特別所得税）」の2種類です。
所得税も住民税と同じく、個人の利益に対してかかる税金です。（※2037年までは、東日本大震災の復興財源として、所得税額に対してさらに2.1％の「復興特別所得税」が上乗せされます）
会社員の方の場合、普段の税金手続きは会社が「年末調整」で代行してくれますよね。しかし、不動産を売って得た利益は、お給料とは切り離して計算するルール（分離課税）になっているため、年末調整に含めることはできません。そのため、ご自身で売却の「翌年」に確定申告を行う必要があります。
「確定申告って難しそう……住民税の申告も別にやらないといけないの？」と思うかもしれませんが、ご安心ください。税務署へ確定申告を行えば、そのデータがお住まいの自治体（市区町村）に自動的に共有されるため、住民税の申告も一度に完了します。
※なお、不動産売却で「赤字」になってしまった場合、原則としてその赤字分をお給料などの他の所得から差し引く（損益通算する）ことはできません。ただし、マイホームの買い替えなど一定の要件を満たす場合には、特例として赤字の相殺が認められることもあります。
不動産売却時の住民税の税率
不動産売却で利益が出た場合の住民税の計算は、実はとてもシンプルです。先ほど計算した利益（譲渡所得）に対して、決められた税率を掛けるだけで算出できます。
ただし、ここで最大の注意点があります。それは「その物件をどのくらいの期間所有していたか」によって、税率が約2倍も変わってくるということです。
所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2パターンに分かれます。それぞれの税率を見てみましょう。
所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）の住民税
売却する物件の所有期間が「5年以下」の場合は、「短期譲渡所得」という扱いになります。
この場合の税率は非常に高く設定されており、住民税は9%（都道府県民税3.6％＋市区町村民税5.4％）となります。（※あわせてかかる所得税等は30.63％なので、トータルで約40％もの税金が持っていかれます）
たとえば、特例などを引いたあとに「500万円」の利益（短期譲渡所得）が残った場合、住民税だけで「500万円 × 9% ＝ 45万円」を納めることになります。
所有期間が5年超の場合（長期譲渡所得）の住民税
一方、売却する物件の所有期間が「5年超（5年より長い）」になると、「長期譲渡所得」に該当し、税金がグッと安くなります。
この場合の住民税の税率は5%（都道府県民税2％＋市区町村民税3％）です。（※所得税等と合わせてもトータルで約20％の税率となります）
先ほどと同じように500万円の利益があった場合でも、長期譲渡所得なら「500万円 × 5% ＝ 25万円」となり、短期譲渡所得に比べて住民税の負担が半分近くに減ることになります。
マイホームを10年超所有していた場合はさらに税率が下がる
マイホームの所有期間が10年を超えている場合は、『軽減税率の特例』が使えます。
3,000万円の特別控除を差し引いた後の利益のうち、6,000万円以下の部分について、住民税は4%（所得税等と合わせて14.21%）に下がります。
3,000万円の特別控除と併用することもできます。
所有期間によって税率が大きく変わる点に注意
このように、所有期間が5年以下か5年超かによって、納めるべき税金の額がおよそ2倍も変わってしまいます。
ここで気をつけたいのが、「所有期間の数え方」です。税制上のルールでは、単に買った日から売った日までのカレンダー通りの期間ではありません。「売却した年の、1月1日時点」で5年を超えているかどうかで判断されます。
たとえば2021年に購入した場合、2026年中に売ると、売却した年の1月1日時点では所有期間が5年以下のため短期譲渡所得になります。2027年1月1日以降に売れば長期譲渡所得になります。
つまり、カレンダーの上では丸5年以上所有していても、売却のタイミング（年をまたいでいるかどうか）によっては、税法上「5年以下（短期譲渡）」と見なされて高い税率をかけられてしまう落とし穴があるのです。
たった1ヶ月、極端に言えば年末年始のたった数日の違いで、数十万円から数百万円も税金が変わる恐れがあります。「もう少し待てば長期譲渡になる」というタイミングであれば、売り出し時期を不動産会社としっかり相談しましょう。
不動産売却時の住民税が課税されるタイミング
「税金はいつ払えばいいの？」という支払い時期についても、しっかり把握しておく必要があります。
不動産を売却した年の翌年（原則2月16日～3月15日）に確定申告を行うと、そのデータをもとに自治体が住民税の金額を計算し、後日あなたのもとへ税額の通知が届きます。
つまり、もし年の初め（1月など）に家が売れた場合、住民税の支払い時期がくるのは「1年以上先」になるということです。大きな利益を手にしてから実際に税金を支払うまでにかなりのタイムラグがあるため、「すっかり忘れた頃に高額な税金の請求書が届いてパニックになった！」という事態になりかねません。
不動産売却が終わっても、翌年に税金を納め終わるまでは、納税用の資金をしっかりと手元に残しておくことが非常に重要です。
不動産売却時の住民税の支払い方法・時期
所得税は確定申告の期間中（2～3月頃）に納付しますが、住民税の支払い方法と時期は、働き方などによって以下の2つのパターンに分かれます。
- ・特別徴収（会社員の方など）：
毎年5～6月頃に、自治体から勤務先の会社へ住民税額の通知が届きます。その年の6月から翌年の5月まで、毎月のお給料から12回に分けて天引きされる形で支払います。 - ・普通徴収（個人事業主の方や、確定申告で自分で納付を選んだ方）：
毎年5～6月頃に、自宅のポストへ直接「納税通知書（納付書）」が届きます。それを銀行の窓口やコンビニ（※多くの自治体で1枚30万円以下に限られます）、スマホ決済、口座振替などで、1回で全額支払うか、年4回（6月・8月・10月・翌年1月など）に分けて自分で支払います。
とくに普通徴収の場合は、ある程度まとまった金額を自分で振り込む必要があります。所得税を納め終わってホッとした数ヶ月後にやってくるので、手元に納税用の現金を残しておくことを忘れないでくださいね。
※国民健康保険に加入している方は、売却で利益が出ると、翌年度の保険料が上がる場合があります。
不動産売却にかかる住民税は支払い時期に気をつけて
おさらいになりますが、不動産を売却したときの住民税は、売れた金額すべてにかかるわけではなく、あくまで「経費や特例を差し引いて、利益（プラス）が出たとき」だけにかかります。マイホームの売却であれば特例が使えるケースも多いため、過度に心配しすぎる必要はありません。
利益が出た場合は、売却した翌年の2～3月に確定申告を行いましょう。そうすれば、自治体から5～6月頃に住民税の通知が届きます。所得税を支払った数ヶ月後にやってくるので、「忘れた頃の出費」にならないよう、資金計画にはゆとりを持たせておくことが大切です。
一生に何度もない不動産売却には、専門的な税金の計算や手続きなど、わからないことや不安がつきものです。「自分の家を売ったら税金はいくらかかるの？」「今売ると損してしまう？」といった疑問がありましたら、ぜひ一度カウカモにご相談ください。
中古・リノベーション住宅専門の流通プラットフォームであるカウカモでは、物件の魅力を見つけて高く売却するだけでなく、税金を含めた手残り額のシミュレーションや、次の住み替えに向けた無理のない資金計画まで、お客様に寄り添ってしっかりとサポートいたします。
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中古・リノベーション住宅の専門エージェントチームとして顧客の理想の暮らしを実現するため、物件選びからリノベーション、インテリアまで幅広く提案。ITツールを活用しつつ、一人ひとりに寄り添ったコンサルティングで、住まい探しから購入後までを一貫してサポートします。顧客志向と専門性を重視し、理想の住まいとの出会いをプロデュースします。
