不動産売却にかかる税金はいくら？計算方法や節税制度について解説！

「自宅が高く売れたのは嬉しいけれど、この後どれくらい税金で持っていかれるんだろう…」
不動産売却を進める中で、このような「税金への不安」を感じる方は少なくありません。

たしかに、不動産を売却して「利益」が出た場合には税金がかかります。しかしご安心ください。マイホームの売却であれば、国が用意している手厚い「特例」を上手く活用することで、税金をゼロ円、あるいは大幅に減らすことが十分に可能です。
そのためには、税金の仕組みと「自分がどの特例を使えるのか」を事前に知っておくことが非常に重要になります。

この記事では、不動産売却にかかる税金の基礎知識や具体的な計算方法、そして絶対に知っておきたい「節税のための特例」について、2026年最新の税制を踏まえて売却のプロがわかりやすく解説します！

家を売って受け取った金額（売却代金）そのものに税金がかかるわけではありません。

不動産を売るまでには、不動産会社へ払う仲介手数料などの経費がかかりますし、そもそも過去にその家を買った時の購入代金がありますよね。こうした「買った時の値段」や「売るためにかかった経費」を売却代金から差し引き、手元に残った純粋なプラス分のことを「不動産売却益（譲渡所得）」と呼びます。

この不動産売却益は、税金の世界では「譲渡所得（じょうとしょとく）」と呼ばれ、課税の対象になります。
会社員のお給料（給与所得）とは完全に切り離して計算される「分離課税」というルールになっているため、売却した翌年の春（2～3月）にご自身で確定申告を行って税金を納める必要があります。

※逆に言えば、売却価格が『取得費（買った時の価格から建物の減価償却費を差し引いた金額）＋売却時の経費』を下回り、『売却損（マイナス）』になった場合は、この税金はかかりません。

不動産を売って出た利益（譲渡所得）にかかる税金は、厳密には以下の3つが合わさったものです。

不動産の譲渡所得にかかる税金

• 所得税（国に納める税金）
• 住民税（都道府県・市区町村に納める税金）
• 復興特別所得税（2037年12月31日まで）

これら3つの税金をまとめて、一般的に「不動産譲渡所得税」と呼んでいます。
注意点として、所得税と復興特別所得税は翌年の確定申告時に納めますが、住民税は少し遅れて翌年の6月以降に通知が来てから納めることになります。忘れた頃に請求が来るため、お金を使い込んでしまわないよう注意が必要です。

「なんだか難しそう…」と感じるかもしれませんが、基本的な計算の仕組みさえわかれば、ご自身でもおおよその税額をシミュレーションすることができます。

【課税対象となる利益（譲渡所得）の計算式】
売却価格 －（購入時の費用 ＋ 売却時の経費）－ 特別控除額

この計算式をもとに、ステップごとにわかりやすく見ていきましょう。

まずは「そもそも課税される利益が出ているか（プラスになっているか）」を確認します。
たとえば、マンションが3,000万円で売れたとします。手元に3,000万円の大金が入ってきても、過去にそのマンションを3,500万円で買っていたとしても、すぐに『500万円のマイナス』とは言えません。建物部分は住んでいた年数に応じて価値が目減りしたものとして計算するため（減価償却）、計算上の取得費は3,500万円より小さくなります。その結果、買った時より安く売れても、計算上は利益が出ることがあります。利益が出ているかどうかは、減価償却を反映した取得費で確認しましょう。
このように、売却価格よりも「過去に買った値段＋経費」の方が高ければ、利益はゼロとなるため税金は一切かかりません。

売却価格から差し引ける「経費」には、大きく分けて以下の2つがあります。

① 取得費（買った時の費用）
物件の購入代金のほか、購入時の仲介手数料や税金などが含まれます。
※相続した家の場合は、買った時の価格を引き継ぎます。それでも「昔すぎていくらで買ったか分からない…」という場合は、売却価格の5%を「概算の取得費」として計上するルールになっています。ただ、これだと経費がかなり小さくなり税金が高くなってしまうため、購入時の売買契約書がないか探しておくことが節税の第一歩です。

② 譲渡費用（売った時の費用）
今回家を売るために不動産会社へ支払った仲介手数料や、契約書の印紙代、解体費用などが該当します。

ここで計算上、一番注意しなければならないのが「減価償却（げんかしょうきゃく）」の考え方です。

建物は新築時から時間が経つにつれて劣化し、価値が下がっていきますよね。そのため、買った時の建物の値段をそのまま全額「経費（取得費）」として引くことはできず、使った年数分だけ目減りさせた価格で計算しなければなりません（※土地は劣化しないため買った時の値段がそのまま使えます）。

この目減り分の計算には、建物の構造（鉄筋コンクリート造や木造など）によって法律で決められた「償却率」を使います。少し計算が複雑になるため、細かい金額は不動産会社の担当者にシミュレーションを出してもらうのが一番安心です。

こうして算出した「買った時の費用（減価償却後）」と「売った時の経費」を売却価格から引き算して、それでもなおプラスの利益が残っていた場合、いよいよ税金がかかる……かと思いきや、まだ大きな味方が残っています。

それが、国が用意している「特別控除（特例）」です。一定の条件を満たせば、残った利益からさらに数千万円もの金額を差し引くことができ、一気に税金をゼロにできる可能性があります（詳しくは次の章で解説します）。

すべての経費や特例を差し引いても、最終的に利益が残ってしまった場合、その金額に対して税率をかけます。
実はこの税率、その不動産を「どれくらいの期間所有していたか」によって、以下のように約2倍も変わってきます。

ここで一番間違いやすいのが、所有期間は「売却した日」ではなく「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかどうかで判定されるという点です。もうすぐ5年になるからと売り急いでしまうと、税金が倍になって大損してしまうこともあるため、タイミングには十分注意してくださいね。

それでは、先ほど触れた「強力な節税の味方」となる特別控除・特例について、ご自身の状況に合わせて代表的なものを4つご紹介します。
※特例を利用するには、利益が出ていない（税金が0円になる）場合であっても、必ず翌年に確定申告を行う必要がありますので忘れないようにしましょう。

不動産売却において最も使われる強力な特例が「マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除」です。
これは、自分が住んでいる家を売却した場合、所有期間に関わらず、売却利益から最大3,000万円を差し引くことができる制度です。つまり、利益が3,000万円以下に収まれば、税金は1円もかかりません。

引っ越しをしてすでに空き家になっている場合でも、「住まなくなってから3年が経過する年の12月31日まで」に売却すれば適用可能です。ただし、親子間や夫婦間での売買などには適用されません。

住み替えで新居に住宅ローン控除（住宅ローン減税）を使う予定の方は注意が必要です。新居に入居した年とその前2年・後3年の間に3,000万円の特別控除を使うと、新居で住宅ローン控除を受けられません。どちらが有利かは事前にシミュレーションしましょう。

マイホームを10年を超えて所有していたとき

家を買い替える際、前の家が買った時よりも安くしか売れず「売却損（赤字）」が出てしまった場合に使えるのが「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です（※2026年現在の最新税制では令和9年12月31日まで延長されています）。

通常、不動産の赤字は会社員のお給料（給与所得）とは合算できませんが、この特例を使えば、家の売却で出た赤字をお給料から差し引く（損益通算する）ことができ、所得税の還付を受けられるほか、翌年度の住民税も軽くなります。
売った年の1月1日時点で元の家の所有期間が5年を超えていること、新居を取得した年の年末に償還期間10年以上の住宅ローンがあることなどの要件があります。この特例は、新居での住宅ローン控除と併用できます。

買い替えで売却益が出た場合は、『特定の居住用財産の買換え特例』を使うと、今回の利益への課税を将来に繰り延べられます（令和9年12月31日までの売却が対象）。主な要件は、売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超え、住んでいた期間も10年以上あること、売却代金が1億円以下であることなどです。ただし3,000万円の特別控除とはどちらか一方しか使えず、税金がなくなるわけではないため、どちらが有利か比較が必要です。

先ほどの買い替えとは違い新居で住宅ローンを組まない場合（賃貸に移る場合など）で、売却してもローンが残ってしまったときに使えるのが「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

売却価格よりも住宅ローンの残高の方が多い（オーバーローン）状態で、売却損が出た場合に、その赤字分をお給料から差し引いて税金の還付を受けることができます。その年に引ききれなかった赤字は、最長3年間にわたって繰り越すことが可能です。

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること、売買契約の前日に償還期間10年以上の住宅ローンが残っていることなどが要件です。差し引ける損失は、ローンの残高から売却価格を引いた額までです。

親から相続した「古い空き家」を売却する際に使えるのが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です（令和9年12月31日まで特例が延長されています）。

昭和56年5月31日以前に建てられた古い一戸建て（マンションなどの区分所有は対象外）を相続し、そそれを耐震改修して売るか、更地にして売却した場合に、売却益から最大3,000万円を控除できます。2024年1月以降の売却からは、買主が売却した翌年の2月15日までに耐震改修や取り壊しを行う場合も対象になりました。ただし、相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。放置されがちな実家を処分する際に非常に役立つ制度です。

主な要件は、亡くなった方が相続の直前まで一人で住んでいたこと、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。

今回は不動産売却にかかる税金の基礎知識と、特例について解説しました。
税金のルールは複雑ですが、特例を上手く活用すれば税金をゼロに抑えたり、払いすぎた税金を取り戻したりできる大きな味方になります。後から「知らなくて損をした…」と後悔しないよう、ご自身がどの制度を使えるのか、あらかじめ調べておくことが成功の秘訣です。

とはいえ、「自分一人で計算するのは不安…」「そもそもいくらで売れるのかわからない」という方がほとんどだと思います。
私たちカウカモでは、お住まいの売却査定はもちろん、「特例を使ったら最終的に手元にいくら残るのか」という具体的な資金計画から丁寧にお手伝いしております。
税金やお金に関するご不安があれば、実績豊富なカウカモまで、ぜひお気軽にご相談くださいね！

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