不動産売却には住民税がかかる？課税タイミングや支払い時期について解説

「不動産を売ると、翌年の住民税が高くなるって本当？」
売却をご検討中のお客様から、このようなご相談をいただくことは非常に多いです。

結論からお伝えすると、不動産売却によって「利益」が出た場合には住民税がかかります。しかし、税金の仕組みや支払い時期には少し注意が必要で、知らずにいると「忘れた頃に高額な請求が来て焦ってしまった…」なんてことにもなりかねません。

この記事では、不動産売却にまつわる住民税の計算方法や税率が変わる条件、手元に残るお金に差がつくポイントについて、2026年最新の税制を踏まえて不動産売却のプロがわかりやすく解説します。ぜひ、安心できる資金計画の参考にしてくださいね。

そもそも住民税とは、1月1日時点に住んでいる自治体に対して納める地方税のことです。前年（1月1日～12月31日）の所得に応じて金額が決まる「所得割（税率は原則10%）」と、所得に関わらず一律で負担する「均等割」の2つから成り立っています。

ちなみに2024年度（令和6年度）からは、この均等割に加えて国税である「森林環境税（年額1,000円）」が併せて徴収されるようになりましたが、基本的な住民税の仕組み自体は変わりません。

「不動産を売ってお金が入ったら、必ず住民税を払わなきゃいけないの？」と心配される方もいらっしゃいますが、ご安心ください。必ずしも課税されるわけではありません。

住民税の対象となるのは、売却による収入そのものではなく、売却にかかった諸経費などを差し引いて残った「利益（譲渡所得）」に対してのみです。

具体的には、以下の計算式で求められます。
【譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除】

たとえばマイホーム（居住用財産）を売却した場合、要件を満たせば「最大3,000万円の特別控除」という特例が利用できます。
つまり、買った時の値段や売却時の経費、そしてこの特別控除を差し引いて計算した結果、利益がゼロやマイナスになれば、不動産売却に伴う住民税は1円もかかりません。
ただし、3,000万円の特別控除などの特例を使う場合は、利益がゼロになっても確定申告が必要です。申告をしないと特例が適用されず、税金がかかってしまうのでご注意ください。

逆に、これらを差し引いてもなおプラスの利益が残る場合にのみ、翌年の住民税として納めることになります。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、住民税だけでなく「所得税」もセットで課税されることになります。

これらは、お給料などの他の所得とは切り離して単独で計算される「分離課税」という方式がとられているのが特徴です。また、所得税額には2.1％の「復興特別所得税」が加算されます。なお、2027年分以降は「復興特別所得税1.1％＋防衛特別所得税1％」に組み替えられますが、上乗せされる税率の合計（2.1％）は変わりません。
利益が出た場合や、特別控除などの特例を使う場合は、売却した翌年にご自身で「確定申告」を行わなければなりません。この確定申告で所得税の申告・納付を行うと、そのデータがお住まいの自治体へ共有されるため、自動的に住民税の申告も完了する仕組みになっています。

普段、会社員の方は「年末調整」で税金の手続きが終わりますが、不動産売却による一時的な譲渡所得は年末調整の対象外です。ご自身で確定申告を行う必要がある点にご注意ください。

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た際、どれくらいの住民税を納めるのかは、一定の税率をかければ計算できます。

ここで最大のポイントとなるのが、「その不動産をどのくらいの期間所有していたか」です。所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つのパターンに分かれ、税率が大きく異なります。

どちらに該当するかは、不動産を売却した年の「1月1日時点」で判定されます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。

この場合の税率は合計39.63%です。（内訳：所得税30.63％、住民税9％ ※復興特別所得税等を含む）

たとえば、計算の結果500万円の利益（短期譲渡所得）が出た場合、住民税の部分は「500万円 × 9% ＝ 45万円」となります。

売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となります。

この場合の税率は合計20.315%です。（内訳：所得税15.315％、住民税5％ ※復興特別所得税等を含む）

先ほどと同じく500万円の利益が出た場合で計算すると、住民税の部分は「500万円 × 5% ＝ 25万円」となります。
さらに、マイホーム（居住用財産）を売却した場合で、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているときは、「軽減税率の特例」が使えます。課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は、税率が合計14.21％（所得税10.21％、住民税4％）に下がります。この特例は3,000万円の特別控除と併用できます。500万円の利益なら、住民税の部分は「500万円 × 4% ＝ 20万円」です。

お気づきの通り、5年を超えるか超えないかで税金が約2倍も変わってきます。手元に残る金額に直結するため、これは非常に重要なポイントです。

また、もっとも間違いやすいのが、判定の基準が「売却した日」ではなく「売却した年の1月1日時点」であるという点です。そのため、実際には買ってから丸5年以上経ってから売却したとしても、税法上はまだ「5年以下（短期譲渡所得）」とみなされてしまうケースがよくあります。

不動産売却で得た利益が大きければ大きいほど、税額の差は大きく開きます。「少し待てば税金が半分で済んだのに…」と後悔しないよう、売却前に必ずご自身の所有期間を確認しておきましょう。

利益が出た場合、その税金はいつ払うのでしょうか。

まず、不動産を売却して利益が出た「翌年」の2月16日～3月15日の間に確定申告を行います。所得税はこの確定申告の期間中に納付することになります。

一方の住民税は、確定申告のデータをもとに各自治体で計算され、その後ご自宅などに住民税額の通知書が届きます。

つまり、売却して収入を手にしたタイミングと、実際に税金を支払うタイミングにはかなりの「タイムラグ」が生じることになります。忘れた頃に高額な請求が来て慌てないよう、課税のスケジュールをしっかり把握しておくことが大切です。

住民税の支払い方法と時期は、大きく「特別徴収」と「普通徴収」の2パターンに分かれます。

普段、会社からお給料をもらっている会社員の方は「特別徴収」といって、毎月のお給料から天引きされる形で住民税を納めています（毎年6月～翌年5月にかけて分割）。

一方で、個人事業主の方などは、自治体から届く納付書を使ってご自身で納める「普通徴収」で住民税を納めます。

会社員の方が不動産売却で利益を得た場合、その分の住民税は、確定申告書（第二表）の「住民税に関する事項」で「自分で納付」を選ぶと普通徴収になります。選ばなかった場合は、翌年6月からのお給料の天引き（特別徴収）に上乗せされるのが基本です。ただし、譲渡所得の分をどう扱うかは自治体によって異なる場合があるため、お住まいの自治体に確認しておくと安心です。
普通徴収の場合は、売却した翌年の6月頃に自治体から納税通知書と納付書が届きます。

その納付書を使って、1回で全額払うか、年4回（一般的に6月・8月・10月・翌年1月）に分けて支払うことになります。

所得税を納めた数ヶ月後に、まとまった住民税の支払いがやってきますので、納税用の現金は使わずに手元に残しておくと安心ですよ。

今回は、不動産売却に伴う住民税の仕組みについて解説しました。

あらためてのおさらいになりますが、不動産を売却した金額すべてに税金がかかるわけではありません。諸経費や特別控除を差し引いた「利益（譲渡所得）」が出た場合にのみ、住民税や所得税がかかります。

また、もっとも気をつけたいのが「住民税を支払うタイミング」です。所得税の支払い（翌年2～3月）が終わってホッとしたあとの6月頃に通知が届く（または6月からお給料の天引き額が増える）ので、すっかり忘れていた…とならないよう計画的に準備しておきましょう。

人生に何度も経験することのない不動産売却。税金や資金計画について「自分の場合はどうなるの？」と不安や疑問を感じたら、ぜひ一度カウカモまでご相談ください。

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