不動産売却の手数料はどのくらい？相場や計算方法を解説！

「家を売却したいけれど、仲介手数料や諸経費って全部でいくらかかるんだろう…」
不動産の売却は数千万円単位の大きなお金が動くため、手元にいくら残るのか（手取り額）を正確に把握しておくことが非常に重要です。

売却にかかる費用の大部分は不動産会社へ支払う「仲介手数料」ですが、それ以外にも印紙代や登記費用など、細々とした手数料が発生します。事前にこれらの相場を知っておかないと、「想定より手元に残るお金が少なくて、次の家の資金が足りない！」と焦ってしまうことも。

この記事では、不動産売却にかかる各種手数料の種類から、法律で決められた仲介手数料の計算方法（速算式）、そして具体的な金額シミュレーションまで、2026年現在の最新事情を踏まえてプロがわかりやすく解説します！

不動産売却にかかる費用のうち、もっとも大きな割合を占めるのが「仲介手数料」です。これは、買主様を見つけて無事に契約を成立させてくれた不動産会社へ「成功報酬」として支払うものです。

「成功報酬」なので、チラシを撒いてもらったり内覧対応をしてもらったりしても、最終的に売却できなければ1円も支払う必要はありません。

支払いのタイミングとしては、買主様と「売買契約を結んだ時」に半額を支払い、後日「物件を引き渡した時（決済時）」に残りの半額を支払う、という半分ずつのパターンが一般的です。

「手数料って不動産会社の言い値で高額請求されない？」と不安になるかもしれませんが、ご安心ください。仲介手数料は「宅地建物取引業法」という法律で「これ以上受け取ってはいけない」という上限額が厳格に決められています。

上限額の計算は、本来は売買価格を3つの価格帯に分割して別々に計算するルールなのですが、実務では一発で計算できる以下の「速算式」を使うのが一般的です。

仲介手数料の上限（速算式）

※上記の計算結果に、別途消費税（10%）が加算されます。
※2024年7月から、国土交通省の告示の改正により、売買価格が800万円以下の物件（『低廉な空家等』）は、売主・買主それぞれから最大33万円（税抜30万円＋消費税）まで受け取れるようになりました。空き家に限らず800万円以下の物件が対象で、媒介契約の際に不動産会社から説明を受けて合意することが必要です。

2026年現在、一般的な中古マンションであれば400万円を超えるケースがほとんどですので、基本的には「売却価格 × 3% ＋ 6万円（＋消費税）」という計算式を覚えておけば十分です（800万円以下の場合は、上の特例も確認しましょう）。私たちカウカモも、この法律に基づいた上限額を仲介手数料として頂戴しております。

法律で決まっているのはあくまで「上限」であり、下限の決まりはありません。そのため、「仲介手数料無料！」や「半額！」とアピールしている不動産会社も存在します。

「それなら無料の会社にお願いしたほうがお得では？」と思うかもしれませんが、安さだけで選ぶのは非常に危険です。なぜなら、仲介を中心とする不動産会社にとって、仲介手数料は広告費や人件費をまかなうための主な収入源だからです。

手数料を極端に安くしている会社は、売主と買主の両方から手数料を受け取る「両手仲介」を前提にしている場合があります。その場合、自社で買主を見つけるために、他社からの紹介を断る「囲い込み」が起きるおそれもあります。
結果として、買い手がなかなか見つからずに大幅に値下げすることになり、「手数料は数十万浮いたけれど、売却価格が数百万円も安くなってしまった…」という本末転倒な失敗に陥るリスクがあります。

大切な資産だからこそ、目先の手数料の安さにとらわれず、「物件の魅力をしっかり引き出し、少しでも高く適正価格で売ってくれる実力のある会社」をパートナーに選ぶことが、結果的に一番手元にお金が残る秘訣です。

2025年1月からは、物件が「公開中」「購入申込みあり」などのどの状態かを、不動産会社間の物件情報システム（レインズ）に正しく登録することが義務化されました。専任媒介・専属専任媒介を結んだら登録証明書を受け取り、売主自身も物件の状態を確認するようにしましょう。

仲介手数料以外にも、売却の手続きを進めるうえでいくつかの細々とした「諸経費」が発生します。主なものを順番に見ていきましょう。

紙の売買契約書を作成する場合、契約金額に応じた「収入印紙」を貼って税金を納める必要があります（印紙税）。たとえば1,000万円超～5,000万円以下の売買であれば、軽減税率が適用されて『1万円』になります（軽減措置は2027年3月31日までに作成された契約書が対象）。

ただし、最近普及しているスマートフォンやPCを使った「電子契約」を利用すれば、この印紙税は非課税（0円）になります。ちょっとした節約ポイントですね。

住宅ローンを組んで買った家には、金融機関の担保（抵当権）が設定されています。家を売って買主様へ引き渡す際には、この抵当権を綺麗に消さなければなりません。

抵当権を消すための法務局への税金（登録免許税）が不動産1件につき1,000円（マンションの場合は建物と土地で2,000円が目安。土地が複数に分かれている場合はその分増えます）かかるほか、手続きを代行してくれる司法書士への報酬として「1.5万円～2万円程度」かかるのが相場です。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金を使ってローンを「一括返済」します。
この一括返済の手続き自体に、金融機関へ支払う事務手数料がかかります。ネット銀行やオンライン手続きの場合は無料～5,000円程度、窓口で行う場合は1万円～3万円程度など、金融機関によって大きく異なるため事前に確認しておきましょう。

上記以外にも、ご自身の状況に合わせて以下のような費用がかかる場合があります。

・引っ越し費用（住みながら売却活動をする場合）
・ハウスクリーニング代（水回りの汚れがひどく、内覧時の印象を良くしたい場合）
・測量費用（一戸建てなどで、隣の土地との境界線が不明確な場合）

・譲渡所得税・住民税（売却で利益が出た場合。翌年に確定申告して納めます）

・仮住まいの費用（住み替えで売却を先に進め、新居に入るまで期間があく場合）

これらは必須ではありませんが、スムーズに高く売却するための「必要経費」としてあらかじめ見込んでおくと安心です。

それでは、実際に売却にかかる手数料の総額がいくらくらいになるのか、売却価格別に具体的なシミュレーションを見てみましょう。
※わかりやすくするため、以下の条件で計算します。

手数料シミュレーションの条件

• 仲介手数料は「売買価格×3%+6万円+消費税(10%)」で計算
• 登録免許税と司法書士への報酬は合計2万円を想定
• ローン一括返済手数料は1万円を想定
• 印紙税は軽減税率適用時の金額（電子契約の場合は不要）

【3,000万円で売却した場合の手数料目安】

【6,000万円で売却した場合の手数料目安】

このように、手数料の大部分は仲介手数料が占めることがわかります。大まかな目安として、「売却価格の約3.5～4%」が諸経費として引かれるとイメージしておくと、資金計画が立てやすくなります。

※利益が出た場合の税金は含んでいません。

手元に残るお金（手取り額）を増やすためには、手数料の安さにこだわるよりも「物件を少しでも高く売る努力」をすることと、「売却後の税金対策」をセットで考えることが正解です。

内覧前には水回りを念入りに清掃し、買主様の印象をアップさせましょう。そして売却後には必ず「確定申告」を行い、マイホームの3,000万円特別控除などの特例を活用すれば、税金をゼロにできる場合もあります。ただし、住み替えで新居に住宅ローン控除を使う予定の方は、3,000万円の特別控除と同時に使えない期間があるため、どちらが有利か事前に確認しましょう。これが結果的に最大の「節約（利益の最大化）」につながります。

今回は、不動産売却にかかる「手数料」について解説しました。
大きな金額に驚かれるかもしれませんが、だからこそ「適正な手数料を支払ってでも、それ以上に物件の魅力を引き出し、物件の価値を理解して売ってくれるパートナー（不動産会社）」を選ぶことが何よりも大切です。

私たちカウカモは、中古・リノベーションマンションを専門とするプラットフォームです。ただの間取りや広さだけでなく、お部屋の素材感や風通し、窓からの景色など「数字には表れない価値」を丁寧に汲み取り、適正価格でご成約へと導きます。

「手数料や税金を引いたら、最終的に手元にいくら残るの？」といった具体的な資金計画のシミュレーションから丁寧にお手伝いいたしますので、売却にご不安がある方は、ぜひお気軽にカウカモまでご相談くださいね。

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