離婚後のマンション売却や財産分与はどうなる？財産分与の流れやマンションを売却する方法を解説

「離婚することになったけれど、一緒に買ったこのマンションはどうやって分ければいいの？」「住宅ローンがまだ残っているけれど売却できる？」
離婚という大きな人生の転機において、持ち家の取り扱いは最も頭を悩ませる問題の一つですよね。

特にマンションは現金のようにきれいに半分に分けることができないため、対応を後回しにしてしまうと、後々大きなトラブルに発展してしまうケースが後を絶ちません。

この記事では、離婚時のマンション売却や財産分与の基本的なルールから、ローンが残っている場合の具体的な対処法まで、不動産売却のプロがわかりやすく解説します。お互いが前を向いて新しいスタートを切るための参考にしてくださいね。

「ひとまず今の家に住み続けて、名義やローンのことは後で考えよう…」と、マンションの取り扱いをあいまいにしたまま離婚してしまうと、数年後に以下のような深刻なトラブルに巻き込まれる危険性があります。

• 財産分与での公平な分割が難しくなる
• いざ売りたいと思っても、名義人でないと勝手に売却できない
• 家を出て行った名義人が、住宅ローンの支払いを滞納するリスク

離婚して時間が経てば経つほど、お互いに連絡が取りづらくなり、手続きへの協力が得られなくなってしまいます。それぞれのトラブルについて、詳しく見ていきましょう。

預貯金であれば1円単位できれいに分けられますが、マンションは物理的に半分に割ることができません。
どちらか一方がマンションをもらい、もう一方に相当額の「現金」を渡すという解決方法もありますが、数千万円単位の現金を用意するのは現実的に困難なケースが多いです。結果として「どちらが家をもらうか」で揉めやすくなります。

不動産は「名義人（所有者）」でなければ売却できません。夫婦の「共有名義」で購入していた場合、売却には必ず「2人両方の同意と実印」が必要です。
離婚して何年も経ってから「やっぱり家を売りたい」と思っても、相手と連絡が取れなかったり、協力してくれなかったりすると、家を売ることが非常に難しくなってしまいます。

これが最も恐ろしいトラブルです。例えば「夫名義のローンで、離婚後は妻と子どもが住み続け、ローンの支払いは家を出た夫が続ける」という約束をしたとします。
しかし、夫が再婚したり減給されたりしてローンの支払いを滞納してしまうと、住んでいる妻が気づいたときには、マンションが差し押さえられ「競売（強制的な売却）」にかけられてしまうのです。結果として、妻と子どもは強制的に家を追い出されてしまいます。

こうしたトラブルを防ぐためには、離婚のタイミングでしっかりと「財産分与」を行っておくことが重要です。まずは財産分与の基本ルールを確認しましょう。

財産分与とは、結婚している間に夫婦で協力して築き上げた財産（預貯金、不動産、車など）を、離婚時に分け合う制度です。
注意点として、財産分与を請求できる期間は法律で決められています。2026年4月1日以降に成立した離婚は「離婚した日から5年以内」、それより前に成立した離婚は「離婚した日から2年以内」です（民法改正により2026年4月から延長されました）。この期間を過ぎると請求できなくなってしまうため、早めに対応する必要があります。

共働きであっても、一方が専業主婦（主夫）であっても、結婚期間中に増えた財産は「夫婦が協力して築いたもの」とみなされ、原則として「2分の1（半分ずつ）」に分けるのが基本です。
マンションの場合、一番シンプルで公平なのは「マンションを売却して現金化し、住宅ローンや諸経費を差し引いて残った利益を、きれいに半分ずつ分ける」という方法です。

「家を売りたいけれど、住宅ローンがまだ残っている…」というケースは非常に多いです。
大前提として、不動産は「引き渡す日までに住宅ローンを全額一括返済し、銀行の抵当権（担保）を外すこと」ができなければ売却できません。
ご自身のローン残高とマンションの査定価格のバランスによって、以下の3つのパターンに分かれます。

• アンダーローン（売却金でローンを完済できる）
• オーバーローン（売却してもローンが残る）
• 任意売却（銀行と交渉して売却する）

マンションの売却価格がローンの残高を上回っている状態を「アンダーローン」と呼びます。
（例：売却価格3,000万円 ＞ ローン残高2,000万円）
この場合は、家を売ったお金でローンをきれいに完済できるため、通常通りに売却活動を進めることができます。手元に残ったプラスの利益（上記の例なら約1,000万円から諸経費を引いた額）を、夫婦で半分ずつ財産分与します。最も理想的なパターンです。

マンションの売却価格よりも、ローンの残高のほうが多い状態を「オーバーローン」と呼びます。
（例：売却価格2,000万円 ＜ ローン残高3,000万円）
このままでは家を売っても1,000万円の借金が残るため、銀行が抵当権を外してくれず、売却ができません。
この場合、不足分の1,000万円を「お互いの預貯金（自己資金）から出し合って一括返済する」か、「住み替えローンや無担保ローンを組んで補填する」ことができれば、売却が可能になります。

オーバーローン状態で、なおかつ自己資金でも補填ができず「このままではローンの返済が立ち行かなくなる」という場合に検討するのが「任意売却（にんいばいきゃく）」です。
これは、銀行などの金融機関に事情を説明して特別な許可をもらい、ローンを残したままでもマンションを売却させてもらう救済措置です。

• 市場相場に近い価格で売却できるため、残る借金を減らせる
• 売却後に残った借金は、無理のない分割返済に相談できる
• 引っ越し代などの諸費用を売却代金から控除してもらえる場合がある

競売（強制売却）になってしまうと、相場より大幅に安い価格で売却されることが多いですが、任意売却であれば通常の市場相場に近い価格で売ることができるため、残る借金を最小限に抑えることができます。生活を立て直すための現実的な選択肢です。

• 銀行や連帯保証人（ペアローンなど）の同意が必ず必要
• 買主や銀行の都合が優先され、退去日などを自分たちで決めにくい
• 任意売却を専門に扱う、交渉力のある不動産会社に頼む必要がある

一番のハードルは「銀行などの合意」を得なければならない点です。そのため、任意売却の実績と専門知識が豊富な不動産会社をパートナーに選び、銀行との交渉を任せることが成功の大切なポイントとなります。

基本的にはトラブルを防ぐために「売却して清算する」のが一番おすすめですが、子どもの学校の都合などでどうしても売却できない場合の選択肢も見ておきましょう。

妻と子どもがそのまま住み続けるパターンが代表的です。生活環境が変わらないため、子どもの転校や引っ越しの手間を省けるのが最大のメリットです。
ただし、冒頭でお伝えした通り「夫名義のローンで妻が住み続ける」場合、夫がローンを滞納すると強制退去させられるリスクが常につきまといます。「住宅ローンの名義を妻に変更する（妻がローンを借り換える）」といった抜本的な対策ができれば安心です。

お互いに家を出て、第三者に貸し出して家賃収入を得るという方法です。
家賃収入でローンを返済していくことができますが、「住宅ローン（自分が住むためのローン）」のままでは人に貸し出すことは契約違反になるため、金融機関の承諾が必要になり、金利の高い「投資用ローン」などへの借り換えを求められるケースもあります。また、空室リスクや修繕費の負担などで元夫・元妻が連絡を取り合い続けなければならないというデメリットもあります。

離婚後も不動産という大きな資産（あるいはローンという負債）を共有し続けることは、お互いにとって将来の不安の種を残すことになります。
2026年現在、中古マンション市場は活況で、思っていたよりも高い価格で売却できるケースもあります。しがらみを断ち切り、きれいに現金化して折半する「売却」こそが、新しい生活へ向けた一番前向きな選択肢と言えるでしょう。売却には大きく分けて2つの方法があります。

不動産会社に間に入ってもらい、一般の個人向けに広く売り出す一般的な方法です。
売却までに数ヶ月の期間はかかりますが、市場相場での高値売却が狙えるため、ローンを完済しやすく、財産分与で手元に残る現金も最大化できるのがメリットです。

不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法です。
相場の7～8割ほどの価格になってしまうデメリットはありますが、「内覧対応の手間がない」「最短数週間で現金化できる」「近所に知られずに売却できる」というメリットがあります。「元パートナーと長くやり取りを続けたくない」「すぐに離婚の手続きを進めたい」という方に選ばれています。

離婚協議をスムーズに進めるためには、「今の家がいくらで売れて、ローンを返したら手元にいくら残るのか」という明確な数字（査定額）が不可欠です。まずは実績豊富な不動産会社に査定を依頼し、現状を正確に把握することから始めましょう。

今回は、離婚に伴うマンションの財産分与や売却方法について解説しました。

精神的にも体力的にも負担の大きい時期だからこそ、不動産という複雑なお金の問題は、早めに専門家を頼るのが一番です。権利関係をきれいに清算し、お互いが後腐れなく新しい人生を歩み出すために、まずは信頼できる不動産会社に相談してみましょう。

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