住み替えは何から始める？ 最初にやることと、売り・買いの進め方を7ステップで解説

「子どもが大きくなって手狭になってきた」「もう少し通勤しやすい場所に移りたい」。
住み替えを考え始めたものの、売るのが先か、買うのが先か、そもそも何から手をつければいいのか分からない、という方は多いのではないでしょうか。

住み替えは、今の家を売ることと次の家を買うことを、同時に考えなければならないのが難しいところです。
この記事では、住み替えを考え始めたときに最初にやるべきことと、売り・買いの進め方を7つのステップで解説します。

結論：住み替えで最初にやることは「今の家を確かめる」こと

住み替えを考え始めたら、最初にやることは、今の家がいくらで売れそうか、買いたい人がいるかを確かめることです。
次の家の予算も、売りと買いのどちらを先にするかも、今の家の状況で決まるからです。

住み替えでは、次の家選びから始めたくなるものです。
けれど、次の家にいくらまでかけられるかは、今の家がいくらで売れるかで大きく変わります。

さらに、今の家にすぐ買い手がつきそうかどうかで、「先に売るか、先に買うか」の判断も変わります。
買い手がつきやすい家なら次の家を先に決めても安心しやすく、時間がかかりそうなら先に売り出す方が安全です。

つまり、今の家の「価格」と「買いたい人がいるか」は、住み替えのすべての判断の土台になります。

今の家の価格を知る方法はいくつかあります。
住み替えを考え始めたばかりの段階なら、営業の連絡を受けずに自分のペースで確かめられる方法から始めると負担が少なくなります。

ウルカモは、売ると決める前に、自宅がいくらで売れそうか、買いたい人がいるかを確かめられるサービスです。AI査定による推定価格が毎月更新され、家を探している人の反応も見られます。登録は無料・匿名で、営業電話はかかってきません。売り時を見ながら、急がずに様子を見たい人に向いています。運営はカウカモ（株式会社ツクルバ）です。

※ウルカモの対象は、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県のマンションです（戸建ては対象外）。

ウルカモを使ってみる

住み替えは、おおむね次の7つのステップで進みます。
売りと買いが並行して進むので、全体の流れを先に知っておくと、いつ何を決めればいいかが分かりやすくなります。

最初のステップです。
AI査定やウルカモで価格の目安と反応を確かめておくと、このあとの予算や順番を具体的に考えられます。
売る時期がまだ先なら、価格の動きを数か月見てから判断するのも一つの方法です。

今の家の住宅ローンがどのくらい残っているかを確認します。
家を売るときは、引き渡しまでにローンを返し終えて、抵当権を外す必要があります。
売れそうな価格でローン残高を返せるか、足りない場合は手元資金でまかなえるかを確かめておきましょう。

次の家の予算は、おおむね「今の家が売れそうな価格 － ローン残高 ＋ 手元資金 ＋ 新しく借りる金額」で考えます。
新しく借りられる金額は、年収や年齢、今のローンの状況によって変わるため、金融機関や不動産会社に早めに相談しておくと安心です。

今の家を先に売るか、次の家を先に買うかを決めます。
それぞれのメリットと注意点は、次の章で詳しく比べます。

予算と順番が決まったら、次の家を探します。
エリアや広さだけでなく、今の家を売ってから引っ越すまでの期間も考えて、内見や申し込みのタイミングを決めましょう。
中古・リノベーションマンションを探すなら、カウカモで物件を見ることができます。

訪問査定を受けて売り出し価格を決め、不動産会社と媒介契約を結んで売り出します。
査定の種類や流れは不動産査定とは？ 流れや依頼方法、事前準備についてまとめて解説、売却全体の進め方はマンション売却は何から始める？流れとポイントを解説で紹介しています。

売買の契約が済んだら、今の家の引き渡しと次の家の引き渡し、引っ越しの日程を調整します。
売却で利益が出た場合は、翌年に確定申告が必要になることがあります。
使える特例は費用と税金の章で紹介します。

住み替えの進め方には、今の家を先に売る「売り先行」と、次の家を先に買う「買い先行」があります。
どちらが正解ということはなく、資金の余裕と、今の家がどのくらいで売れそうかで選びます。

買い先行でいちばん心配なのは、「今の家がなかなか売れなかったらどうしよう」という点です。
売り出す前に、今の家に買いたい人がいるかの手がかりがあれば、どのくらいの期間で売れそうかを見込みやすくなります。
ウルカモでは、自宅を匿名で登録すると家を探している人の反応が見られるので、買い先行を選ぶかどうかの判断材料にできます。

ダブルローンは、今の家のローンを返しながら、次の家のローンも組むことです。
一時的に返済が二重になるため、収入や審査の条件に余裕があることが前提になります。

つなぎ融資は、今の家が売れるまでの間、次の家の購入資金を一時的に借りる仕組みです。
売却代金が入ったら返済します。
どちらも金融機関によって条件が違うため、早めに相談しておきましょう。

住み替えでは、売るときと買うときの両方で費用がかかります。
主なものは次のとおりです。

• 売るとき：仲介手数料、ローンの返済手数料や抵当権を外す費用、売買契約書の印紙代など
• 買うとき：仲介手数料、ローンの手数料・保証料、登記費用、印紙代など
• そのほか：引っ越し費用、仮住まいの家賃（売り先行の場合）

売却にかかる費用の詳しい計算は、マンション売却にかかる費用とは？仲介手数料や税金などの計算方法を解説で紹介しています。

自分が住んでいた家を売って利益が出た場合は、「3,000万円特別控除」や「買い替え特例」などの特例を使える場合があります。
どちらも使える条件が決まっています。
たとえば買い替え特例は、売る家の所有期間が10年を超えていることや、売却代金が1億円以下であることなどが条件です。
税金がなくなるのではなく、次の家を売るときまで先送りされる仕組みで、2027年12月31日までの売却が対象です（2026年10月時点）。
また、3,000万円特別控除と買い替え特例はどちらか一方しか使えず、次の家の住宅ローン控除と同時に使えない場合もあります。
詳しくはマンション売却で利用できる特別控除・特例はふたつ！適用要件と注意点を詳しく解説をご覧いただき、実際に使うときは税務署や税理士に確認しましょう。

まず、今の家がいくらで売れそうか、買いたい人がいるかを確かめることから始めましょう。
次の家の予算も、売りと買いのどちらを先にするかも、今の家の状況で決まるからです。
ウルカモなら、無料・匿名で登録して、AI査定の推定価格と家を探している人の反応を確かめられます。

資金に余裕を持って進めたいなら売り先行、次の家をじっくり選びたく手元資金に余裕があるなら買い先行が向いています。
今の家が早く売れそうかどうかも判断材料になるので、売り出す前に価格と反応を確かめておくと決めやすくなります。

できます。
今の家を売ったお金でローンを返し終えられれば、そのまま住み替えられます。
売却額がローン残高に届かない場合は、手元資金で差額を補うか、差額を次の家のローンにまとめて借りられる住み替え向けのローンを使う方法があります。

物件や進め方によって大きく変わりますが、考え始めてから引っ越しまで、半年から1年ほどを見ておくと安心です。
売り出してから買い手が決まるまでの期間は物件によって差があるため、時間に余裕を持って計画しましょう。

不動産会社に相談すれば、似た物件の売れ行きから見込みを聞くことができます。
自分で反応を確かめたい場合は、ウルカモに自宅を匿名で登録すると、家を探している人の反応が見られます。
登録は無料で、営業電話はかかってきません。

自分が住んでいた家を売って利益が出た場合は、「3,000万円特別控除」や「買い替え特例」を使える場合があります。
それぞれ使える条件があり（買い替え特例は2027年12月31日までの売却が対象）、ほかの制度と同時に使えないケースもあるため、詳しくは特別控除・特例の解説記事で確認し、実際に使うときは税務署や税理士に相談しましょう。

住み替えは、今の家を売ることと次の家を買うことを同時に進めるため、何から始めればいいか迷いやすいものです。
まずは、今の家がいくらで売れそうか、買いたい人がいるかを確かめましょう。
それが分かれば、次の家の予算も、売りと買いの順番も、具体的に考えられるようになります。

ウルカモなら、無料・匿名で登録して、AI査定の推定価格と家を探している人の反応を見ながら、急がずに住み替えの準備を進められます。
売りたくなったら、そのまま売却の相談もできます。

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