マンション売却にかかる費用とは？仲介手数料や税金などの計算方法を解説

「マンションを売ったお金が、そのまま全部手元に残るわけじゃないよね？」
「仲介手数料や税金って、一体いくらくらいかかるんだろう…」

マンションの売却を考えたとき、どうしても「いくらで売れるか」ばかりに目が行きがちですが、実は「売却にかかる費用」も忘れてはいけない重要なポイントです。

売却代金から諸費用や税金を引いた金額が、最終的に手元に残る「手取り額」になります。この計算を間違えると、住み替えの資金計画が狂ってしまうことも。
この記事では、マンション売却にかかる仲介手数料の仕組みや、その他の税金・諸費用の計算方法について、わかりやすく解説します！

マンションの売却にかかる費用のなかで、もっとも大きな割合を占めるのが「仲介手数料」です。

まずは、この仲介手数料がどのような性質のお金なのか、なぜ不動産会社に依頼する必要があるのかといった基礎知識から確認しておきましょう。

仲介手数料とは、マンションの買い手を見つけてくれた不動産会社に対して支払う報酬です。
売買契約が成立した時に初めて発生するものなので、もし買い手が見つからず売却を諦めた場合には、原則として支払う必要はありません。

不動産会社は、インターネット広告への掲載やチラシの作成、購入希望者の内覧対応など、売却のための業務を行い、無事に契約がまとまった際にそれらの対価として支払われるのが仲介手数料です。

「できれば仲介手数料を節約するために、自分で買い手を見つけて直接取引したい」と考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、不動産の売買には複雑な法律が絡むため、個人間で直接取引を行うのは非常にリスクが高いと言えます。

例えば、お部屋の不具合（水漏れや設備の故障など）を正確に書面で伝えておかなければ、売却後に「契約不適合責任」として修繕費を請求されるなどの大きなトラブルに発展しかねません。
また、数千万円という大きなお金のやり取りや価格交渉をプロ抜きで行うのは、買主様にとっても不安が大きく、住宅ローンの審査が通りにくくなるケースもあります。そのため、安全に取引を完了させるためには不動産会社の仲介が欠かせないのです。

では、その仲介手数料は一体いくらかかるのでしょうか。
実は、不動産会社が受け取れる仲介手数料の「上限額」は、宅地建物取引業法という法律で定められています。

法律で定められているのはあくまで「上限」ですが、一般的な不動産会社では、この上限額をそのまま仲介手数料として請求するケースが多いです。

仲介手数料の上限額は、マンションが売れた価格（売買価格）によって計算式が変わります。

一般的なマンション売却であれば、売買価格は400万円を超えることがほとんどですので、一番下の「売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」という速算式を覚えておくと便利です。なお、売買価格が800万円以下の物件については、特例により上限額が異なる場合があります。

言葉だけではイメージしづらいので、具体的に「マンションが3,500万円で売れた場合」を例にしてシミュレーションしてみましょう。

この場合、不動産会社へ支払う仲介手数料は約122万円となります。
この費用は、売買契約を結んだときに「半額」、最後にお部屋を引き渡す（決済）ときに「残りの半額」を支払うのが一般的です。

仲介手数料の金額自体は、基本的にどの不動産会社を選んでも大きな差はありません。
しかし、「いくらで売ってくれるか」「どれくらい早く買い手を見つけてくれるか」は、依頼する不動産会社の力量によって大きく変わります。

手数料というコスト以上に、売却結果そのものに差が出るため、パートナーとなる不動産会社は以下のポイントを踏まえて慎重に選びましょう。

不動産の価値は、築年数や広さ、駅からの距離といった表面的なデータだけでは測れません。

「日当たりが良い」「管理状態が素晴らしい」「こだわりの内装になっている」といった、その物件ならではの個性をしっかりと評価し、査定価格に反映してくれる会社を選びましょう。
私たちカウカモでも、数字には表れない「暮らしのポテンシャル」や「リノベーション素材としての価値」を多角的に査定し、物件の魅力を最大限に引き出すお手伝いをしています。

新築戸建てが得意な会社、投資用物件が得意な会社など、不動産会社にも得意分野があります。
ご自身のマンション（例えば築古の中古マンション）を売るなら、当然「中古マンションを買いたい」というお客様を多く抱えている会社に依頼するのが一番の近道です。

カウカモのメディアには、「築年数よりも、自分らしい暮らしができるか（内装や周辺環境など）」を重視する感度の高いお客様が多く集まっているため、物件の個性に共感してくださる買主様と出会いやすい環境があります。

物件情報をただポータルサイトに載せるだけでなく、どうやって魅力を発信してくれるかも重要です。

カウカモでは、専任のライターやカメラマンがお部屋を取材し、まるで雑誌のような魅力的な記事を作成して販売活動を行います。また、内装が古い場合はリノベーション後のCGイメージを作成するなど、買主様の心を動かす独自のプロモーション手法で売却を力強くサポートしています。

マンションの売却では、仲介手数料以外にもいくつか細かな費用や税金が発生します。
手取り額を正確に把握するために、以下の項目もあわせて確認しておきましょう。

売買契約書に貼る収入印紙の代金です。
売却価格によって異なりますが、現在（令和9年3月31日まで）は軽減措置が適用されており、たとえば1,000万円超～5,000万円以下のマンションを売却した場合の印紙税は「1万円」となります。
※近年はペーパーレスの「電子契約」を利用することで、この印紙税を不要（ゼロ）にできるケースも増えています。

住宅ローンが残っている場合、物件を引き渡すまでにローンを完済し、銀行の担保（抵当権）を外す手続きが必要になります。
この「抵当権抹消登記」にかかる税金（登録免許税）と、手続きを代行してくれる司法書士への報酬を合わせて、およそ2万円～3万円程度がかかります。

住宅ローンを一括で繰り上げ返済する際、金融機関に対して支払う手数料です。
利用している銀行や手続きの方法（窓口かネットか）によって異なりますが、数千円～数万円程度かかるのが一般的です（無料の場合もあります）。

マンションを買った時の金額より高く売れて「利益（譲渡所得）」が出た場合にのみ、その利益に対して所得税や住民税などの税金がかかります。
マイホームの売却であれば「3,000万円特別控除」などの特例を使うことで、税金がかからない、または抑えられるケースもありますが、この特例を利用するためには売却した翌年に「確定申告」が必要になります。

直接的な売却費用ではありませんが、新居への引っ越し費用や、不要になった家具・家電の処分費用（粗大ごみ代）などもかかります。
もし内覧の前に水回りをきれいにしたい場合は、ハウスクリーニングの費用（数万円程度）も予算に組み込んでおくと安心です。

マンションを売却する際、手元にいくら残るかは「売り出し価格の設定」と「諸費用の正確なシミュレーション」によって大きく変わります。
だからこそ、あなたの立場に立って親身に資金計画の相談に乗ってくれ、かつ物件を高く評価してくれる不動産会社を選ぶことが何よりも大切です。

私たち「cowcamo（カウカモ）」は、中古・リノベーションマンションの魅力を引き出す査定を得意とし、お客様が納得して売却を進められるようサポートしています。
「まずは手取り額がいくらになりそうか知りたい」「費用について詳しく相談したい」という方は、ぜひお気軽にカウカモまでお問い合わせくださいね！

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