マンション売却時は確定申告をすべき？申告不要なケースや手続きの流れも解説

「マンションを無事に売却できたけれど、確定申告ってどうすればいいの？」
「利益が出なかったら申告しなくてもいいって本当？」

マンションを売却した翌年の春には、多くの方が「確定申告」という大切な手続きを迎えます。
普段ご自身で確定申告をしていない方にとっては「難しそう」「面倒くさい」と感じてしまうかもしれません。

しかし、確定申告は義務であると同時に、「払いすぎた税金を取り戻す（税金を安くする）ためのチャンス」でもあります。
この記事では、マンション売却後に確定申告が必要なケースと不要なケース、必要な書類や手続きの流れについて、不動産のプロがわかりやすく解説します！

マンションを売却して利益が出た場合や、税金の特例を利用する場合は、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。
とくに、「買ったときの金額よりも高く売れて、純粋な儲け（利益）が出た場合」は、その利益に対して税金がかかるため、確定申告は必須となります。

この不動産売却によって得た利益のことを、専門用語で「譲渡所得（じょうとしょとく）」と呼びます。
譲渡所得は、単純に「売れた金額」ではなく、「売れた金額」から「マンションを買った時の代金や諸費用（取得費）」と「売った時の仲介手数料などの諸費用（譲渡費用）」を差し引いて計算します。

この計算の結果、プラスになった（利益が出た）のに確定申告をしないと、「無申告」として後から税務署の調査が入ったり、無申告加算税などのペナルティが課されたりする可能性があるため注意が必要です。

「利益が出たら税金がかかるのはわかったけれど、損失（赤字）が出た場合はどうなるの？」と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
実は、赤字になった場合でも確定申告をすることで大きなメリットを受けられる可能性があります。

それが「損益通算（そんえきつうさん）」という制度です。簡単に言うと、不動産売却で出た赤字分を、会社からのお給料などの黒字分から差し引くことができ、結果として「払いすぎていた所得税や住民税が戻ってくる（安くなる）」という嬉しい仕組みです。

また、利益が出た場合でも、ご自身が住んでいたマイホームであれば「3,000万円特別控除」という特例を使い、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができ、税金がかからない、または抑えられるケースがあります。
ただし、これらの特例は税務署が勝手に適用してくれるわけではなく、ご自身で確定申告をしないと受けることができません。

では、確定申告を「しなくてもいい」のはどんなケースでしょうか。
それは、「売却によって損失が出ており、かつ、損益通算などの特例を利用しない（または利用条件を満たさない）場合」です。

しかし、「特例を使えば税金が戻ってきたかもしれないのに、申告しなかったせいで損をしてしまう」という状況は避けたいですよね。
そのため、基本的には「売却したらまずは確定申告をして、特例が使えるか確認する」というスタンスで臨むのが一番安心です。

確定申告を行うにあたって、手元に用意しておくべき主な書類は以下の通りです。
税務署へ提出する書類と、ご自身で探しておくべき書類に分かれます。

これらの申告用紙は税務署の窓口やホームページで入手できますが、現在は国税庁の「確定申告書等作成コーナー」やオンラインシステム「e-Tax」を利用すれば、画面の指示に従って金額を入力するだけで自動的に書類が完成するため非常に便利です。

そして、上記の計算を行うための「根拠となる資料」をご自身で家から探し出しておく必要があります。

とくに、「昔買った時の契約書がどこにいったかわからない…」というケースがよくあります。購入代金が証明できないと税金が高くなってしまう場合もあるため、売却を考え始めた段階で早めに探しておきましょう。

確定申告は、マンションを引き渡した（売却した）年の「翌年2月16日～3月15日」の期間内に行う決まりとなっています。

年が明けたら、前述した契約書や領収書を手元に集め、申告書の作成に取り掛かります。
パソコンやスマホを使って「確定申告書等作成コーナー」から入力していくのが一番スムーズです。もちろん、計算が複雑で不安な場合は、税理士に費用を払って作成を依頼することも可能です。

3,000万円特別控除などの特例を利用できるかどうかは条件が細かく定められているため、不明な点があれば、早めに管轄の税務署で相談窓口を利用すると安心です。

作成した申告書は、3月15日までに管轄の税務署へ提出します。
近年はマイナンバーカードを使った「e-Tax（電子申告）」の利用が広がっており、自宅にいながら24時間いつでも提出できるため大変便利です。
もちろん、印刷して税務署の窓口へ持参したり、郵送したりする方法でも問題ありません。

「うっかり忘れていた」「どうせバレないだろうと思っていた」など、利益が出ているのに申告期限を過ぎてしまった場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。

不動産の売買履歴（登記情報など）は税務署が把握できる仕組みになっているため、申告を怠ると税務署から「お尋ね」などの書類が届いたり、調査が入ったりする可能性があります。

意図的な脱税ではなく「ただ忘れていた」という場合でも、期限を過ぎたことに対するペナルティ（無申告加算税）が上乗せされてしまいます。
もし税務署からの連絡を無視し続けると、悪質だと判断されてより重い罰則を受ける可能性があるため、連絡が来たらすぐに対応しなければなりません。

無申告加算税に加えて、本来納めるべき期限（3月15日）から遅れた日数分だけ「延滞税」という利息のようなものが発生します。
さらに、書類を偽造してわざと税金を逃れようとしたと判断された場合は「重加算税」という非常に重いペナルティが科せられることになります。

もし期限を過ぎてしまってから「確定申告を忘れていた！」と気づいた場合は、税務署から指摘を受ける前に、一刻も早く自分から申告（期限後申告）をしましょう。
自主的に申告することで、無申告加算税が軽減される措置があります。

マンション売却後の確定申告は、利益が出た場合の義務であると同時に、赤字だった場合や特例を使える場合においては「節税のチャンス」でもあります。

税金の計算や特例の要件は複雑で、法改正によって内容が変わることもあります。
だからこそ、マンション売却を検討し始めた段階から、「いくらで売れたら、税金はいくらくらいかかりそうか（手元にいくら残るか）」をシミュレーションしておくことが非常に大切です。

私たち「cowcamo（カウカモ）」では、マンションの適正な査定はもちろん、売却にかかる諸費用やスケジュール感についても丁寧にご案内しています。
「初めての売却で税金のことまで手が回らない」「損をしない進め方を教えてほしい」という方は、ぜひお気軽にカウカモまでご相談くださいね！

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