マンション売却は何から始める？流れとポイントを解説

「そろそろ今のマンションを売って住み替えたいけれど、一体何から始めればいいの？」
「初めてのマンション売却、失敗しないか不安…」

マンションの売却は人生で何度も経験することではないため、何から手をつけて良いか迷ってしまうのは当然です。
でも安心してください。大まかな流れとポイントさえ押さえておけば、スムーズに納得のいく売却を進めることができます。

この記事では、売却に向けた「下準備」から「査定」「不動産会社との契約」「引き渡し」までの一連の流れと、注意点や必要になる費用について、不動産のプロがわかりやすく解説します！

「よし、マンションを売ろう！」と決めたら、いきなり不動産会社に駆け込むのではなく、まずはご自身で丁寧な下準備をしておくことが成功の秘訣です。

まずは、ご自身のマンションの「現状」を正確に把握しましょう。

1. 住宅ローンの残高確認
住宅ローンが残っていても売却は可能ですが、最終的にお部屋を引き渡す際に「ローンを一括返済（完済）」する必要があります。
手元にある返済予定表や銀行のマイページなどで「あといくらローンが残っているか」を確認し、売却価格でまかなえそうか、足りない場合は手元の預貯金でカバーできるかをシミュレーションしておきましょう。

2. 必要書類の確認
あなたがそのマンションの持ち主であることを証明する「権利証または登記識別情報通知書」が手元にあるか探しておきましょう。その他にも、購入時のパンフレットや間取り図などがあると、後の販売活動でアピール材料になります。

3. 売却条件（時期と価格）の検討
「子どもの入学に合わせて3月末までには引っ越したい」「最低でも住宅ローンが完済できる〇〇万円以上で売りたい」など、ご自身の希望条件をリストアップします。
このとき、不動産ポータルサイトなどで近隣の似たような物件がいくらで売りに出されているかを見て、大まかな相場感を持っておくことも大切です。

現状と希望が整理できたら、いよいよ不動産会社に「うちのマンションはいくらで売れそうか」を査定してもらいます。

不動産会社によって得意な物件（新築寄りか、中古寄りかなど）が異なるため、評価のポイントが変わり、査定額に差が出ることがあります。
最初から1社に絞り込まず、気になる数社に査定を依頼して、「なぜその価格になるのか」という根拠や担当者の対応を比較してみることをおすすめします。

私たち「cowcamo（カウカモ）」は、中古・リノベーションマンションに特化した不動産会社です。築年数といったデータだけでなく、眺望や内装デザイン、暮らしのポテンシャルといった「数字には表れない価値」までしっかりと評価する独自の査定を行っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

不動産会社による査定が終わり、売却活動を本格的にスタートしてからの大まかな流れは、以下の5つのステップで進みます。

査定額や販売戦略に納得できた不動産会社をパートナーとして選び、「媒介契約」という依頼の契約を結びます。
この媒介契約には、ご自身の希望に合わせて選べる「3つの種類」があります。

不動産会社「1社だけ」に販売をすべてお任せする契約です。他社に重ねて依頼することはできず、自分で知人などに直接売却することもできません。
一見縛りが厳しいように見えますが、不動産会社は「売れたら確実に自社の利益になる」ため、広告費をかけて最も熱心に販売活動を行ってくれる傾向があります。また、1週間に1回以上の活動報告が義務付けられているため、手厚いサポートを受けながら早期売却を目指したい方におすすめです。

こちらも依頼できる不動産会社は「1社だけ」ですが、「もし自分で買い手（親戚や知人など）を見つけてきた場合は、不動産会社を通さずに直接契約しても良い」という点が異なります。
活動報告は2週間に1回以上となりますが、専属専任と同様に手厚いサポートが期待できるため、中古マンション売却で選ばれることの多い契約形態です。

「複数の不動産会社」に同時並行で販売を依頼できる契約です。もちろん自分で買い手を見つけることも可能です。
各社が競い合うように買い手を探してくれるため、人気の物件であれば早い者勝ちで高値がつく可能性があります。ただし、不動産会社からすれば「他社で成約されたらタダ働きになる」というリスクがあるため、広告費のかけ方や熱量が下がりがちになる点には注意が必要です。また、活動報告の義務もないため、ご自身で複数社とこまめにやり取りする手間がかかります。

査定額などを参考に、いよいよポータルサイトなどに掲載する「売り出し価格」を決定します。

「半年くらいかかってもいいから少し高めで出してみようか」「転勤が迫っているから、相場より少し下げて早く売り切ろう」など、ご自身のスケジュールや資金計画に合わせて不動産会社と一緒に戦略を練りましょう。
後から値下げ交渉が入ることも多いため、少しだけ値引きの余白を残した価格設定にするのも一つのテクニックです。

不動産会社がインターネット広告やチラシなどを活用して購入希望者を募集します。

気になった方から内覧の希望が入ると、週末などを利用してお部屋を案内することになります。住みながら売却活動を行う場合は、内見の第一印象が成約を大きく左右するため、こまめな掃除と整理整頓を心がけ、清潔感のある状態でお客様をお迎えしましょう。

購入希望者から購入の申し込みが入り、価格や引き渡しの条件などの交渉がまとまれば、いよいよ「売買契約」を結びます。
この際、買主様から物件価格の5～10%程度の手付金を受け取り、不動産会社へは仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。

売買契約から約1～2ヶ月後、買主様から残りの代金全額を受け取り（決済）、お部屋の鍵を渡して引き渡し完了となります。
住宅ローンが残っている場合は、この受け取った代金を使ってローンを一括返済し、抵当権（銀行の担保）を抹消する手続きを司法書士と一緒に行います。

スムーズに、そして損をせずに売却を終えるために、知っておきたい2つのポイントをご紹介します。

不動産市場は時期によって動きが異なります。
とくに急いでいないのであれば、新生活に向けて家を探す人が増える「春先（3～4月）」の入居に間に合うよう、年明けすぐの1月頃から募集を開始するのが、買い手が動きやすい時期を狙う王道のタイミングの一つです。

また、近年は都市部のマンション価格が高い水準で推移していますが、相場は常に変動しています。不動産会社の提案を鵜呑みにするだけでなく、ご自身でもポータルサイトで近隣の価格をチェックし、安売りしてしまわないように目を光らせておきましょう。

マンションを売って「利益（買った時より高く売れた純粋な儲け）」が出た場合、その利益に対して税金がかかるため、売却した翌年の春に「確定申告」を行わなければなりません。

ご自身が住んでいたマイホームであれば「3,000万円特別控除」という特例を使うことで、税金がかからない、または抑えられるケースがありますが、この特例を利用するためにも確定申告は必須です。
逆に、購入価格より安く売って損失が出てしまった場合も、要件を満たせば給与の税金が安くなる特例（損益通算）があるため、売却後は、確定申告が必要かどうかを忘れずに確認しておきましょう。

マンションを売る際、売却代金がすべてそのまま手元に残るわけではありません。
あらかじめ知っておきたい、売却にかかる代表的な諸費用をご紹介します。

売却費用の中で一番大きな割合を占めるのが、不動産会社へ支払う「仲介手数料」です。法律で上限額が定められており、売買価格が400万円以上の場合は以下の速算式で求められます。

例えば、3,000万円で売却できた場合、約105万円の仲介手数料がかかる計算になります。この費用は売買契約時と引き渡し時の「2回に分けて半額ずつ」支払うのが一般的です。

売買契約書に貼る「収入印紙」の代金です。
売却価格によって数千円～数万円程度かかります。近年はペーパーレス化により、電子契約を利用することでこの印紙税をゼロにできる不動産会社も増えています。

住宅ローンを完済し、銀行の担保を外すための「抵当権抹消登記」にかかる費用です。
手続きを代行してくれる司法書士への報酬と合わせて、2～3万円程度を見込んでおきましょう。
（※名義変更のための所有権移転登記費用は、基本的に買主様が負担することが多いです）

現在住んでいるマンションを売却する場合、新居への引っ越し費用がかかります。
もし新居の引き渡しよりも前に今のマンションを引き渡さなければならない場合、一時的に賃貸へ移る「仮住まい」の家賃や、2回分の引っ越し費用がかかってしまうため、スケジュール調整は慎重に行いましょう。

お部屋を引き渡す際は、原則としてすべての家具や荷物を撤去する「空室引渡し」となります。
大型家具や家電などを処分する場合は、粗大ごみや不用品回収業者の費用がかかります。ギリギリになって焦らないよう、早めに計画的に処分を進めておきましょう。

マンション売却は、事前の準備から引き渡しまですべて完了するのに「おおよそ3～6ヶ月程度」の期間がかかります。
「早く売りたいから安く手放してしまった…」といった失敗を防ぐためにも、スケジュールにはゆとりを持ち、信頼できる不動産会社と二人三脚で進めていくことが大切です。