「マンションが購入時より高く売れた！でも、税金がごっそり引かれちゃうの？」
近年は中古マンションの価格が上昇しており、買った時よりも高い値段でマンションを売却できる（＝利益が出る）ケースもあります。
不動産を売却して利益が出ると「譲渡所得税」という税金がかかりますが、実はマイホームの売却には、この税金を大幅に安くできる（あるいはゼロにできる！）強力な「特別控除・特例」が用意されています。
この記事では、絶対に知っておきたい「3,000万円特別控除」と「買い替え特例」の2つの制度について、適用される条件や、うっかり見落としがちな注意点を不動産のプロがわかりやすく解説します！
目次
マンション売却の税金を安くする「2つの特例」とは？
マンションを売却して「買った時より高く売れた（利益が出た）」場合、その利益に対して約20%～39%の「譲渡所得税」がかかります。
しかし、自分が住んでいたマイホームを売る場合には、この重い税負担を軽くするための救済措置が国から用意されています。大きく分けて以下の2つの制度があります。
- 利益から3,000万円を差し引ける「3,000万円特別控除」
- 税金の支払いを将来に先送りできる「買い替え特例」
特例1：税金がほぼゼロに？「3,000万円特別控除」の要件と注意点
最も強力でよく使われるのが、この「3,000万円特別控除」です。簡単に言うと、「マンションを売って出た利益のうち、3,000万円までは税金をかけませんよ」という制度です。一般的なマンション売却であれば、利益が3,000万円を超えることは少ないため、多くのケースで税金がかからなくなります。
主な適用要件
- 自分が現在住んでいるマイホームを売却すること
- すでに引っ越している場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること
- 親子や夫婦など、特別な関係の人への売却ではないこと
絶対に知っておくべき注意点（住宅ローン控除との関係）
ここで最大の注意点があります。住み替えで新居を購入し、新しい家で「住宅ローン控除（減税）」を使いたい場合、この3,000万円特別控除とは「併用できない」というルールがあります（新居に住み始めた年と、その前2年・後3年のいずれかの年に、旧居の売却で3,000万円特別控除などを使うと、住宅ローン控除は受けられません）。
「今の家を売った利益をゼロにする（3,000万円控除）」のと、「新しい家のローン残高に応じて税金を戻してもらう（住宅ローン控除）」のと、どちらがトータルでお得になるのか、事前に不動産会社や税理士としっかりシミュレーションしておくことが非常に重要です。
所有期間が10年を超えるなら「軽減税率の特例」も使える
売却した年の1月1日時点で、建物と土地の所有期間がどちらも10年を超えているマイホームを売る場合は、「軽減税率の特例」も利用できます。
3,000万円特別控除を差し引いたあとに残った利益のうち、6,000万円以下の部分の税率が、通常の約20%（所得税15%・住民税5%）から約14%（所得税10%・住民税4%）に下がります（復興特別所得税を含めると20.315%→14.21%）。
この特例は、3,000万円特別控除と一緒に使えるのが大きなポイントです。利益が3,000万円を超えそうな場合は、あわせて確認しておきましょう。なお、前年・前々年にこの特例を使っていないことや、親子・夫婦など特別な関係の人への売却ではないことなどの要件があります。
特例2：支払いを先送り！「買い替え特例」の要件と注意点
もう一つが「特定のマイホームを買い替えたときの特例」です。これは、今の家を売って出た利益に対する税金を「免除するわけではなく、新しく買った家を将来売る時まで先送り（繰り延べ）できる」という制度です。
新居の購入費用が今の家の売却額よりも高い場合、今払う税金をゼロにして、その分のお金を新居の資金に回すことができます。
主な適用要件
- 自分が住んでいるマイホームを売却すること
- 売却した年の「前年～翌年」の3年間のうちに新居を買い替えること
- 売却するマンションの価格が1億円以下であること
- 売却するマンションの「所有期間」と「住んでいた期間」がどちらも10年以上であること
- 2027年（令和9年）12月31日までに売却すること（現在の適用期限）
注意点（あくまで「先送り」であること）
3,000万円特別控除のように「税金がなくなる」わけではなく、あくまで「将来への先送り」である点に注意が必要です。
もし将来、新しく買った家を売却することになった時、今回先送りした分の利益も合算して計算されるため、将来的に多額の税金がかかる可能性があります。「終の棲家（一生住む家）」として新居を買う場合には非常に有効な制度です。
2つの特例はどっちがお得？（併用はできるの？）
「3,000万円特別控除」と「買い替え特例」は、どちらか1つしか利用できません（併用不可）。なお、3,000万円特別控除と「軽減税率の特例」は一緒に使えます。
一般的には、利益をそのまま非課税にできる「3,000万円特別控除」を選ぶケースが多いです。ただし、先ほどお伝えした「住宅ローン控除との兼ね合い」があるため、一概にどちらが絶対お得とは言えません。
「今のマンションの売却でいくら利益が出そうか」「新居のローンはいくら組むのか」を総合的に見て判断する必要があります。
特例を活用した賢いマンション売却は、カウカモにご相談を！
今回は、マンション売却時に使える2つの強力な節税特例について解説しました。
税金の話は専門的で難しく感じてしまうかもしれませんが、知っているか知らないかで手元に残るお金（数百万円！）が大きく変わってしまいます。特例を利用するには、売却した翌年の確定申告が必須となることも忘れないでくださいね。
「うちの場合はどの特例を使うのが一番お得？」「まずは手元にいくら残るかシミュレーションしてほしい」といったご相談も大歓迎です！
私たち「cowcamo（カウカモ）」では、マンションを高く売るための戦略はもちろん、税金や資金計画までトータルでサポートいたします。後悔のない売却・住み替えに向けて、ぜひお気軽にお問い合わせください！
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中古・リノベーションマンションの流通プラットフォームに関する知識をわかりやすく提供するため、カウカモ(cowcamo)で日々勉強中。築古マンションの魅力とリノベーションのメリット・デメリットについて深く学び、読者の皆様が最適な選択をできるようサポートしたいと考えています。最新の住宅トレンドや資産価値の維持に関する情報も発信していくので、ご期待ください。
中古・リノベーション住宅の専門エージェントチームとして顧客の理想の暮らしを実現するため、物件選びからリノベーション、インテリアまで幅広く提案。ITツールを活用しつつ、一人ひとりに寄り添ったコンサルティングで、住まい探しから購入後までを一貫してサポートします。顧客志向と専門性を重視し、理想の住まいとの出会いをプロデュースします。
