リノベーションマンションの売却にかかる費用は?スムーズに売るコツも解説

お金の話

マンションは築年数が経つと徐々に劣化が進行して、資産価値の低下を招きます。機能性やデザイン性の落ちたマンションは、売却時の価格も安くなってしまうため、リノベーションを行って、資産価値を高めたいと考える方も多いでしょう。

しかし、リノベーションしたマンションを売却する際は、さまざまな諸費用がかかるため、事前に費用の内訳や相場を把握しておくことが重要です。

そこで本記事では、リノベーション費用の相場や、売却にかかる費用について詳しく解説します。

この記事は、不動産売買&リノベのサービス「cowcamo(カウカモ)」が提供しています。カウカモでは、中古マンションやリノベーションマンションの売却・購入をお手伝いしています。

リノベーションの基本知識

まずはじめに、リノベーションとは何か、リフォームやフルリフォームとの違いなど基本的な事項を解説します。

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションとよく比較されるものに、リフォームがあります。両者の違いを明確に把握している方は少ないのではないでしょうか。

リノベーションとリフォームには、以下のような違いがあります。

リノベーションとは

リノベーションとは、「改修・改良」のことを意味します。建物の設備やデザインを新築時の状態より高める工事を指します。

リフォームとは

リフォームとは、「修復・修繕」のことを意味します。老朽化した建物を新築のような状態に改築するための工事を指します。

マンションにおけるリノベーションは、部屋の設備やデザインなどを刷新する大規模な工事ですが、リフォームはあくまで修繕であり、現状の資産価値を維持するための小規模な工事といって良いでしょう。

以上から、リフォームよりリノベーションのほうが、工事規模が大きくなるため、費用も高くなるケースが多くなっています。
フルリノベーションとは?

フルリノベーションとは「住宅全体のリノベーション」をいいます。

通常のリノベーションの場合、レイアウトや間取りなど大枠はそのまま活用するケースが一般的です。

フルリノベーションでは、室内の内装・外装をすべて解体し、いったん、構造躯体のみ(スケルトン)としたうえで、間取りを再度作り上げます。そのため、ご自身の生活スタイルに合わせた理想のレイアウトや間取りを実現できます。

工事費が高くなる一方、表からは見えなかった問題点にも気付けるメリットがあるため、近年人気が高まっています。

なお、フルリノベーションは構造躯体のみ(スケルトン)の状態にして工事を行うことから「スケルトンリノベーション」とも呼ばれます。

リノベーションマンションの資産価値

リノベーションしたマンションの資産価値について考えていきましょう。

マンションの資産価値は、基本的に立地や築年数、部屋のニーズなどによって決まります。

一般的に築30年頃まではマンションの価格が下落していき、年数が経つほど下落率が減少する傾向にあります。

しかし、価格の下落は経年劣化やデザインの陳腐化などによる需要の減少がおもな原因であるため、リノベーションを実施して室内の状態を刷新すれば、ある程度は価格下落を防げます。

こうした点から、リノベーションの実施はマンションの資産価値を維持するのに有効な方法といえるでしょう。

リノベーション費用の相場

通常のリノベーションとフルリノベーションの施工にかかる費用相場を、それぞれ解説します。

リノベーションの場合

通常のリノベーションの場合、施工の規模や方法にもよりますが、500万円~1,000万円前後ほどが相場になっています。ただし、部分的なリノベーションと広範囲にわたるリノベーションで、金額が大きく変わる点を理解しておきましょう。

部分的なリノベーションであれば、フルリノベーションよりも費用は安価になりますが、玄関ドアや窓ガラスなど共用部は変えられない点がデメリットです。

また、広範囲にわたりリノベーションする場合、工事期間中はその部屋に住めなくなるケースもあるため、仮の住居の家賃や、引越し費用なども見込まなければなりません。

フルリノベーションの場合

フルリノベーションの場合、費用が1,000万円~2,000万円を超えるケースもあります。

全面的な改修になるため、部分的なリノベーションより費用は高くなります。しかし、新築よりも費用を抑えられ、築年数の古いマンションでも新築のような真新しいデザインに刷新できるほか、こだわりのある住まいにできます。

リノベーションマンションの売却にかかる費用


最後に、リノベーションマンションの売却にかかる費用の解説をします。

マンションの売却では、不動産会社への仲介手数料をはじめ、各種税金など、さまざまな諸費用が発生します。

そのため、マンション本体の売却価格だけでなく、トータルでかかるコストがどの程度なのか、事前に把握したうえで売却活動を始めることが大切です。

仲介手数料

マンションを売却するときは、不動産仲介会社へ依頼する方法が一般的ですが、取引が成立した場合、仲介会社へ手数料を支払う必要があります。

不動産会社の仲介手数料の上限は、宅建業法により以下のように定められています。
【マンション売却する際に仲介会社へ支払う仲介手数料】

取引物件価格(税別) 仲介手数料の上限
400万円超
取引物件価格(税別) × 3% + 6万円 + 消費税
200~400万円以下 取引物件価格(税別) × 4% + 2万円 + 消費税
200万円以下 取引物件価格(税別) × 5% + 消費税

取引物件価格が増加するほど、仲介手数料の比率は減少するようになります。

しかし、比率が少なくても取り扱う価格が大きければ、仲介手数料は高くなりやすいため、売り主はある程度まとまった資金を用意する必要があります。

また、宅建業法で定められているのは、あくまで上限金額であるため、これより低い比率の金額を設定されている場合も考えられます。

印紙税

マンションの売却時には、売り主と買い主との間で契約書を取り交わす必要があります。

不動産の売買契約書は課税文書に該当するため、印紙税の支払いが義務付けられており、契約金額によって定められた金額の印紙を購入して、文書に貼り付けて支払うことになります。

なお、不動産の売買契約書は、記載された金額が10万円を超えるものであり、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成されるものに対しては軽減措置が適用されます。

軽減措置が適用された印紙税の税額は、下記のように定められています。
【軽減措置が適用された印紙税の税額】

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの
400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え 1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

引用:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

なお、売買契約書を原則として2部作成し、売り主・買い主が印紙を購入して貼り付けるため、それぞれが負担する形になります。

登記費用

マンションを売却する際は、おもに以下の2種類の登記費用が発生します。

【所有権移転登記】
土地や建物の所有権が移転したときに行う登記

・費用の内訳
登録免許税:不動産価額の1,000分の20(0.02%)
司法書士手数料:30,000円~45,000円程度

【抵当権抹消登記】
土地や建物についている抵当権を外す登記

・費用の内訳
登録免許税:不動産1個につき1,000円
司法書士手数料:10,000円~15,000円程度

マンションを売却する場合、所有権が売り主から買い主へ移るため、所有権移転登記の費用は必ず発生します。また、住宅ローンなどが残っており、建物に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消登記の費用が発生します。

ただし、2種類の登記費用のうち、抵当権抹消登記は売り主が費用を負担しますが、所有権移転登記の費用負担は売り主と買い主で折半するのが基本であり、場合によっては買い主がすべてを負担することもあります。

その他費用

その他の費用として、以下の種類が考えられます。
常に発生するものではありませんが、必要となるケースや費用感などを理解しておくことをおすすめします。

その他に発生する費用
  • 引越し代
  • ハウスクリーニング代
  • 譲渡所得税
  • 廃棄物処分費用

引越し代は、現在住んでいるマンションを売却する場合、ほとんどのケースで必要になります。

ハウスクリーニングは、マンションを高く売るために有効な方法とされていますが、リノベーションしたばかりできれいな状態であれば、あまり費用対効果がないため実施しない場合もあるでしょう。

譲渡所得税は、不動産の売却によって支払いが必要になる税金であり、長期所有(5年超)と短期所有(5年以下)で税率が異なります。

前者は20.315%、後者は39.63%と大きな差があるため、所有してから5年前後での売却を考える場合は特に注意が必要です。

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不動産会社や費用対効果を比較しながら売却活動をしましょう

リノベーションを実施したマンションは資産価値が下がりにくく、売却価格も高めになるメリットがあるため、実施を検討している方は多いでしょう。

しかし、マンションをリノベーションするためには多額の費用がかかります。

特にフルリノベーションでは、場合によってはマンションを買い替えたときと変わらないくらい大きな費用を要するケースもあるため、費用対効果をよく考えたうえで判断する必要があります。

また、リノベーションマンションを売却する際の費用の把握や、売却依頼をする不動産会社の見極めも大切です。

予想外の支出が発生しないように、ぜひ本記事を参考にして、必要な費用を事前に理解したうえで売却活動を始めてください。

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