不動産売却の流れとは？時系列と仲介不動産会社を選ぶポイントも解説

「初めての不動産売却、何から手をつければいいのかわからない…」
そんな不安を抱えていませんか？大きなお金が動く不動産売却は、誰しも失敗したくないものです。

2026年現在、不動産市場は価格の高止まりや金利の上昇など、めまぐるしく変化しています。そんな今だからこそ、売却の全体像をあらかじめ把握し、信頼できるパートナー（不動産会社）を見つけることが成功の大切な条件です。

この記事では、不動産売却のプロが、売却準備から引き渡しまでの「具体的なスケジュールと流れ」や「不動産会社選びの重要なポイント」をわかりやすく解説します。

不動産を売ろう！と決意してから、実際に不動産会社へ依頼してスタートラインに立つまでの基本的な準備の流れは、以下の4ステップです。

不動産売却時の流れ

• 1. 情報収集をする
• 2. スケジュールを立てる
• 3. 相談・査定を依頼する
• 4. 媒介契約を締結する

一つずつ、具体的に何をするべきか見ていきましょう。

まずは「自分の家が今、いくらくらいで売れそうか」という相場感を掴むことがすべての出発点です。

インターネットの不動産ポータルサイトなどを使って、周辺エリアの似たような物件がいくらで売り出されているか検索してみましょう。

ただし、売り出し価格は実際に売れた価格（成約価格）より高めに設定されていることが多いです。実際の成約価格は、国土交通省の『不動産情報ライブラリ』や、不動産会社間の取引データをまとめた『レインズ・マーケット・インフォメーション』で調べられます。

2026年現在は相場の変動も起きやすいため、最新の取引事例をチェックしておくことで、後々不動産会社から提示される査定価格が妥当かどうかを見極める判断材料にもなります。

相場感が掴めたら、次は「いつまでに売りたいか」というゴール（スケジュール）を設定します。

住み替えの時期や、まとまった資金が必要な時期などから逆算してみましょう。ただ、どうしても「今すぐ売りたい！」と焦ってしまうと、足元を見られて相場よりかなり安く手放すことになりかねません。

余裕を持ったスケジュールを組むのがベストですが、もしお急ぎの場合でも、そのエリアや物件種別を得意とする不動産会社に相談すれば、スピーディーかつ納得のいく価格で売却できるケースも十分にありますよ。

どうしても急ぐ場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法もあります（価格は相場より下がるのが一般的です）。

ゴールが決まったら、いよいよ不動産会社へ査定を依頼します。

このとき、最初から1社に絞り込まず、必ず複数の会社に査定をお願いして比較検討するのが失敗しないための鉄則です。

会社によって得意な物件タイプ（ファミリー向け、単身向け、リノベーション物件など）は全く異なります。査定額の高さだけでなく、「どうしてその価格になったのか」という根拠をしっかり説明してくれるか、担当者との相性は良いかなど、あなたの不安に寄り添ってくれるパートナーを見極めましょう。

信頼できる不動産会社が見つかったら、正式に売却活動を依頼するための「媒介（ばいかい）契約」を結びます。この契約には、大きく分けて3つの種類があります。

媒介契約には3種類ある

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

① 専属専任媒介契約
依頼できる不動産会社は「1社のみ」で、もしご自身で親戚や知人などの買い手を見つけてきた場合でも、必ずその会社を通して取引を行う必要がある最も縛りの強い契約です。その分、会社側は週1回以上の活動報告義務があり、手厚くスピーディーなサポートが期待できます。

② 専任媒介契約
こちらも依頼できるのは「1社のみ」ですが、ご自身で見つけてきた買い手となら不動産会社を通さずに直接契約できる点が異なります。報告義務は2週間に1回以上で、担当者と二人三脚で進めたい方に向いている契約形態です。

③ 一般媒介契約
同時に「複数の不動産会社」へ重ねて依頼できる自由度の高い契約です。ご自身で買い手を見つけることも可能ですが、会社側に活動報告の義務がないため、売主様ご自身で各社の進捗をしっかり管理するマメさが求められます。

※専属専任媒介・専任媒介の契約期間は最長3か月です。

※不動産会社間の物件情報システム（レインズ）への登録が義務づけられており、専属専任媒介は契約から5営業日以内、専任媒介は7営業日以内に登録されます。

無事に媒介契約を結んだら、いよいよ本格的な売却活動がスタートします。ここから物件を引き渡して完了するまでの流れを見ていきましょう。

レインズへの登録、不動産ポータルサイトへの掲載、チラシの配布など、実際の集客活動は不動産会社が主導して行ってくれます。

購入を検討している方が現れると、「内覧（お部屋の見学）」の申し込みが入ります。売主様は、お部屋を綺麗に掃除して迎え入れ、住んでいるからこそわかる物件の魅力（日当たりの良さやご近所の雰囲気など）を直接アピールしてあげてくださいね。売り出し価格の見直しなども、この活動中の反響を見ながら不動産会社と相談して進めていきます。

内覧を経て「買いたい！」という方が現れたら、「購入申込書」が届き、いよいよ条件交渉に入ります。

価格の値下げ交渉や引き渡し時期の調整などが入ることも多いですが、ご自身の希望ラインを不動産会社と共有しながら、双方が納得できる着地点を探りましょう。

無事に条件がまとまれば、正式に「不動産売買契約」を結びます。もし現在の住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで銀行へ「一括返済」の連絡を入れ、スケジュールを調整しておく必要があります。

売買契約の際には、買主から手付金（一般的に売買代金の5～10%程度）を受け取ります。また、売主は「物件状況報告書（告知書）」と「付帯設備表」を用意し、雨漏りや設備の不具合など、知っている不具合をすべて伝える必要があります。

伝えていなかった不具合が引き渡し後に見つかると、修理や損害賠償を求められること（契約不適合責任）があるため、正直に記載しましょう。

契約が済んだら、約束の期日までにお引っ越し（退去）と、お部屋を空っぽにする準備を進めます。

引き渡し当日は、買主様から売却代金の残金を受け取り（決済）、それと同時に鍵や物件の権利（登記）を買主様へと引き渡します。
このとき、権利証（登記識別情報）が見つからない場合は、司法書士による本人確認などの別の手続きが必要になり、費用と時間がかかります。

直前になって慌てないよう、不動産会社の担当者と細かく段取りを確認しておきましょう。

住宅ローンが残っている場合は、決済当日に売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を外す手続き（抵当権抹消登記）を行います。

無事に引き渡しが終わっても、少しだけやることが残っています。

たとえば、すでに一括で支払っていたその年の固定資産税や、マンションの管理費などを、引き渡し日を境に日割り計算して買主様と精算します（多くの場合、決済当日に一緒に行います）。

また、買った時よりも高く売れて「利益（譲渡所得）」が出た場合は、翌年の2月16日～3月15日に確定申告をして税金を納める必要があります。利益が出なくても、税金の特例控除を利用する場合は申告が必須となるため忘れないようにしましょう。

不動産売却が成功するかどうかは、「どの不動産会社に任せるか」で大きく変わります。信頼できるパートナーを選ぶための3つのポイントをお伝えします。

一口に不動産会社と言っても、「戸建てに強い」「投資用物件に強い」など、それぞれ得意分野が全く異なります。

たとえば、こだわりの詰まった中古マンションを売却したいなら、やはり「マンション売買に特化した会社」を選ぶのが正解です。

私たちカウカモは、中古・リノベーションマンションを得意としています。築年数や駅からの距離といった表面的なデータだけでなく、お部屋の素材感や眺望など「数字には表れない魅力」をしっかりと評価し、それを求めているお客様へダイレクトに届けることを得意としています。

「築年数が古いから…」「駅から遠いから…」と諦める必要はありません。魅せ方ひとつで、物件の価値は大きく変わります。

たとえば、プロのカメラマンによる美しい室内写真の撮影や、魅力を引き出す独自の紹介記事の作成など、物件をどう輝かせるかは不動産会社の腕の見せどころです。

カウカモでは、そうしたクリエイティブな販売活動はもちろん、引き渡し後の設備トラブルに備えられる保証サービス（有料オプション）など、売主様も買主様も最後まで安心して取引できる手厚いサポート体制を整えています。

どれだけ会社の規模が大きくても、最終的に動いてくれるのは「目の前の担当者」です。

売却活動は数ヶ月にわたる長期戦です。連絡のレスポンスは早いか、専門用語を並べ立てず素人にもわかりやすく説明してくれるか、そして何より「この人なら自分の大切な家を任せられる」と思える誠実さがあるか。
あなたとしっかり二人三脚で歩んでくれる担当者を見極めてくださいね。

売却を進めるにあたって、売主様側でご用意いただく必要のある公的な書類がいくつかあります。物件種別（マンションか戸建てか）によって一部異なりますが、基本となる書類は以下の通りです。

引き出しの奥に眠っていて「見つからない！」と焦ることも多いので、余裕のあるうちに所在を確認しておくことをおすすめします。

• ・身分証明書（運転免許証やマイナンバーカードなど）
• ・実印
• ・印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
• ・住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）
• ・登記済権利書または登記識別情報（いわゆる権利証）
• ・固定資産税納税通知書・評価証明書
• ・土地測量図、境界確認書（戸建て・土地の場合）
• ・建築確認済証および検査済証（戸建ての場合）
• ・建築設計図面、リフォームの工事記録書など
• ・マンションの管理規約・使用細則、長期修繕計画書など
• ・耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書（該当する場合）
• ・物件購入時の売買契約書・重要事項説明書・パンフレットなど
• ※購入時の売買契約書や領収書は、売却時の税金の計算（取得費）に必要です。必ず保管しておきましょう

不動産売却は、事前の情報収集とスケジュール立て、そして何よりも「誰に任せるか」という不動産会社選びで結果が大きく変わります。

専門的な手続きが多く不安になることもあるかと思いますが、だからこそ、疑問に真摯に答え、あなたの味方になってくれる不動産会社をしっかりと見極めてくださいね。

私たちカウカモは、愛着のあるお住まいをただの「物件」としてではなく、唯一無二の「一点もの」として魅力を引き出し、次の方へ大切につなぐお手伝いをしています。不動産売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にカウカモまでご相談ください！