不動産売却の基礎知識と流れを解説！成功させるために知っておきたいポイントも紹介

「初めての不動産売却。何から始めればいいの？」「どんな流れで進んでいくの？」
人生でそう何度もない大きなイベントだからこそ、最初は不安や疑問でいっぱいになるのが当然です。

不動産売却を成功させるための一番の近道は、「全体のスケジュール」や「かかる費用」、そして「不動産会社との付き合い方」を事前にしっかりと把握しておくこと。
これを知っているかどうかで、手元に残るお金や売却にかかる期間が大きく変わってくることもあります。

この記事では、不動産査定から物件の引き渡しまでの基本スケジュールから、3種類ある「媒介契約」の選び方、そして少しでも高く売るための実践的なポイントまで、2026年現在の最新事情を踏まえてプロがわかりやすく解説します！

不動産売却の第一歩は、「どの不動産会社に査定を依頼するか」を選ぶところからスタートします。

まずは複数社に査定を依頼し、価格の根拠をしっかり説明してくれる信頼できる会社を選びましょう。パートナーとなる不動産会社が決まったら、正式に売却活動を依頼するための「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結びます。

媒介契約とは、不動産会社との間で結ぶ「物件の販売活動をお任せします」というお約束のことです。不動産会社が直接買い取るのではなく、市場から広く買主様を探してもらう（仲介してもらう）ために結びます。

媒介契約には以下の3種類があり、ご自身の事情に合わせて選ぶことができます。

それぞれの特徴と違いを見ていきましょう。

一般媒介契約は、「複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる」契約です。

間口を広げて多くの会社に買主様を探してもらえる一方で、不動産会社からすると「自社で売れなければ報酬（仲介手数料）がゼロになる」というリスクがあるため、積極的な広告活動や営業が行われにくくなるというデメリットも潜んでいます。

専任媒介契約は、「1社の不動産会社に絞って依頼する」契約です。契約期間は最長3ヶ月となります。

依頼を受けた不動産会社は「成約すれば自社が手数料を受け取れる」ため、広告費をしっかりかけて熱心に販売活動を行ってくれるのが最大のメリットです。また、親族や知人など、ご自身で見つけてきた買主様と直接契約することも可能です。不動産会社には2週間に1回以上の活動報告と、契約から7営業日以内のレインズ（不動産会社間の物件情報システム）への登録が義務づけられています。迷った場合は、この専任媒介契約を選ぶのが一番スタンダードで安心です。

専属専任媒介契約も1社だけに依頼する契約ですが、専任媒介契約よりもさらにルールが厳しくなります。

最も大きな違いは、「ご自身で見つけた買主様であっても、必ず依頼した不動産会社を通して取引（＝手数料が発生）しなければならない」という点です。その分、不動産会社からの活動報告は1週間に1回以上（レインズへの登録は5営業日以内、契約期間は最長3ヶ月）と高く設定されており、一番手厚いサポートを受けられる契約でもあります。

法律上は個人間で不動産を直接売買することも可能ですが、現実的には非常に困難です。

数千万円単位の取引となるため、複雑な権利関係の調査や契約書の作成、住宅ローンの手続きなど、専門的な知識がないまま進めると、後々「言った・言わない」の大きなトラブルに発展しかねません。安全かつスムーズに売却を進めるためにも、仲介のプロである不動産会社をパートナーに選びましょう。

「査定から引き渡しまで」の全体像を把握しておくと、安心して準備が進められます。一般的な売却スケジュールは以下の通りです。

一般的に、販売活動をスタートしてから物件の引き渡しまで「3ヶ月～半年程度」かかるのが一般的です。住み替えなどで「いつまでに売りたい」という期限が決まっている場合は、逆算して早めに動き出すことが大切です。

家を売って得たお金（売却代金）が、すべて手元に残るわけではありません。売却にはいくつかの「諸経費」がかかるため、あらかじめこれらを差し引いた「手取り額」で資金計画を立てておくことが重要です。

それぞれどんな費用なのか、具体的に見ていきましょう。

【印紙税】
売買契約書に貼る収入印紙の代金です。1,000万円超～5,000万円以下の取引であれば、軽減措置により「1万円」です（軽減措置は2027年3月31日までに作成された契約書が対象）。なお、最近増えているスマートフォン等での「電子契約」を利用すれば、この印紙代は0円（非課税）になります。

【抵当権抹消登記費用】
住宅ローンが残っている家を売る場合、ローンを完済して金融機関の担保（抵当権）を外す手続きが必要です。法務局へ納める登録免許税に加え、手続きを代行する司法書士への報酬として1.5万円～2万円程度かかります。

諸費用のなかで最も大きな金額になるのが、不動産会社へ支払う成功報酬「仲介手数料」です。

法律で上限額が決められており、400万円を超える売買の場合、基本的には「売却価格 × 3％ ＋ 6万円（＋消費税）」となります。例えば3,000万円で売れた場合、約105万円（税込）が上限の目安となります。

現在住んでいる家を売却する場合は、新居への引っ越し代や、必要に応じて仮住まいの家賃などがかかります。

また、「水回りの汚れがひどいからハウスクリーニングを入れる」「一戸建てで境界線があいまいだから測量を行う」など、より高くスムーズに売るための先行投資（経費）が発生するケースもあります。

人生でそう何度も経験することのない不動産売却。後悔なく、少しでも高く売るためには、以下の3つのポイントを押さえておくことが大切です。

不動産会社には「新築一戸建てが得意な会社」「投資用物件が得意な会社」など、それぞれ得意分野があります。
例えば、築年数の経った中古マンションを売る場合、ただ図面を掲載するだけの会社よりも、「リノベーションのポテンシャル」や「内装の魅力」を買主様にしっかりアピールできる会社を選ぶことで、成約率や売却価格が大きく変わってきます。物件の特性と会社の強みがマッチしているかを見極めましょう。

買主様が「ここに住みたい！」と思うかどうかの最大の決め手は、物件を見学する「内覧（ないらん）」の第一印象です。

水回り（キッチン、お風呂、トイレ）は念入りに掃除し、余計な生活感が出ないよう整理整頓をしておきましょう。また、「上の階の足音はどうですか？」「近くのスーパーの品揃えは？」など、実際に住んでいるからこそわかるリアルな質問に明るく答えられると、買主様に大きな安心感を与えられます。

不動産会社の査定額を鵜呑みにするのではなく、ポータルサイトなどで「同じマンションの別の部屋」や「近隣の似た条件の物件」がいくらで売り出されているか、ご自身でも調べておきましょう。
相場観を養っておくことで、「早く売りたいからといって安すぎる価格を提示されていないか」あるいは「契約を取りたいがために高すぎる（現実的ではない）査定額を出されていないか」を冷静に判断できるようになります。

ここからは、売主様からよくいただく「お金や手続きに関する素朴な疑問」をQ&A形式で解消していきます！

基本的には不動産会社が提示する「査定価格」をベースに決めますが、もし「売却までの期間に数ヶ月の余裕がある」という場合は、査定価格より少し高めに設定してチャレンジすることも可能です。
逆に「転勤までに絶対売りたい」など期限が迫っている場合は、確実性を重視した手堅い価格設定にするなど、スケジュールと希望金額のバランスを見て調整しましょう。

本人確認書類（身分証など）のほか、「権利証（登記済証または登記識別情報）」「購入時の売買契約書や重要事項説明書」「固定資産税の納税通知書」などが必須となります。
また、マンションの場合は「管理規約」や「パンフレット」などが残っていると、次の買主様への強力なアピール材料になります。

家を売って利益（プラス）が出た場合は、確定申告を行って税金（譲渡所得税）を納める義務があります。
また、マイホームの3,000万円特別控除などの「税金を安くする特例」を使う場合や、逆に赤字（売却損）が出て「給与と相殺して税金の還付を受ける特例」を使う場合も、確定申告が必須になります。「売却した翌年の春（2月～3月）」は忘れずに手続きを行いましょう。

会社員の方が行う年末調整で、不動産売却の申告を行うことはできません。お勤め先の会社で通常の年末調整を済ませたうえで、翌年の春にご自身で「確定申告」を行う必要があります。

今回は不動産売却の基礎知識や全体的な流れについて解説しました。
複雑な権利関係や大きなお金が動く売却だからこそ、一番の成功の鍵は「二人三脚で伴走してくれる信頼できる不動産会社」を見つけることに尽きます。

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