ローン返済途中でもマンション売却は可能？ローン一括返済の方法や注意点

「住み替えたいけれど、まだ今のマンションの住宅ローンが残っている…これって売却できるの？」
マンション売却を考えたとき、一番最初にぶつかるのがこの「ローン残債」の壁ですよね。

結論から言うと、ローン返済途中であってもマンションは問題なく売却できます！実は、中古マンションを売却する方の多くが、ローンを返済しながら売却活動を進めているんです。
ただし、スムーズに売却を完了させるためには、「家を引き渡す日までにローンを一括返済する」など、いくつかの大切な条件や手続きがあります。

この記事では、ローンが残っているマンションを売るための必須条件から、「同時決済」という便利な仕組み、そして「売却額よりもローン残高の方が多い（オーバーローン）」場合の対処法まで、不動産のプロがわかりやすく解説します！

先ほどお伝えした通り、ローン返済途中でもマンションは売却可能です。
ただし、「買主様に鍵（お部屋）を引き渡す日」までに、残っているローンを全額一括で返済しなければなりません。

「えっ、手元にそんな何千万円も現金はないよ！」と驚かれるかもしれませんが、ご安心ください。ほとんどの場合、買主様から受け取る「マンションの売却代金」をそのままローンの一括返済に充てることができます。
まずは、売却を成立させるための絶対条件を確認しておきましょう。

マンションを次の人に売るためには、以下の2つの条件を必ずクリアする必要があります。

この2つが完了しないと、買主様へ法的に「所有権」を移すことができず、取引が成立しません。それぞれどういうことなのか、詳しく見ていきましょう。

住宅ローンでお金を借りる際、金融機関とは「この家を担保にする代わりに、お金を貸しますよ」という契約を結んでいます。そのため、勝手にその家を別の人に売ってしまうことはできません。
家を売って手放すためには、借りているお金（ローン残高）をすべて一括で返しきり、まっさらな状態にする必要があります。

ローンを完済すると、金融機関がマンションにかけていた「抵当権（担保に入っているという印）」を外すことができます。
ここで注意したいのが、ローンを全額返したからといって、自動的に抵当権が消えるわけではないということです。買主様に安心して名義を移すためには、法務局で「抵当権抹消登記」という手続きを行い、公的に「この物件はもう誰の担保にも入っていませんよ」と証明する必要があります。

「完済と抵当権抹消が必要なのはわかったけれど、売却代金をもらう前に、どうやって一括返済するの？」と疑問に思いますよね。
実は、ここにはとても合理的な仕組みが用意されています。

ローンを一括返済する資金の出どころは、大きく分けて2パターンです。

 

あらかじめご自身の貯金でローンを全額完済できれば一番シンプルですが、数千万円単位の残債がある場合、そうはいきませんよね。
そこで、売却価格がローン残高を上回っている（アンダーローン）場合に限り、「買主様から売買代金を振り込んでもらったその日のうちに、そのお金を使って銀行へローンを一括返済する」という方法をとります。これなら、手元に多額の自己資金がなくても売却が可能です。

上記のように、引き渡し日に「買主様からの代金受け取り」「ローンの一括返済」「抵当権の抹消」「所有権の移転」をすべて同じ日に行うことを、不動産業界では「同時決済（どうじけっさい）」と呼びます。

少し難しそうに聞こえるかもしれませんが、当日は不動産会社の担当者や、登記のプロである「司法書士」がすべてリードしてくれますので、安心してくださいね。

売主様が実際に行うのは、銀行への連絡や必要書類への署名・捺印程度です。複雑な手続きはプロがしっかりとサポートします。

銀行へ「ローンを一括返済して抵当権を外したい」と正式に申し入れるのは、買主様との間で「引き渡し日」がカレンダー上で確定したタイミングです。引き渡し日（＝完済する日）が決まらないと、その日までの日割り利息が計算できず、正確な完済金額が出せないからです。

最近では、一部の繰り上げ返済ならアプリやネットバンキングで完結する銀行も増えましたが、「全額の一括返済＋抵当権抹消書類の発行」が伴う場合は、窓口での手続きや書面のやり取りが必要になるケースがほとんどです。銀行内での書類の準備に2週間～1ヶ月程度かかることもあるため、スケジュールが決まったらなるべく早く銀行へ連絡しましょう。

また、一括返済には数千円～数万円の「一括返済手数料」がかかる銀行が多いので、こちらも事前に確認しておくと安心です。

ここまでは「マンションがローン残高より高く売れた場合」のお話でしたが、もし売却価格がローン残高を下回ってしまったらどうなるのでしょうか。

このように、家を売ってもローンが返しきれない状態のことを「オーバーローン」と呼びます。この状態のままでは、先ほどお伝えした「抵当権の抹消」ができないため、取引自体がストップしてしまいます。

まずは、ご自身のマンションがオーバーローンになりそうかどうか、現状を把握することが一番大切です。以下の2つの数字を洗い出しましょう。

 

この2つを比較して、ローン残高の方が大きければ「オーバーローン」となります。

住宅ローンの残高は、毎年銀行から送られてくる「返済予定表（残高証明書）」や、最近ではネットバンキングのマイページですぐに1円単位まで正確な数字を確認できます。

次に、不動産会社に査定を依頼して「リアルに売れそうな価格」を出してもらいます。もし計算の結果、少しだけオーバーローンになりそうなら、不動産会社と戦略を練って「少し高めの価格から売り出してみる」といった販売計画を立てることも可能です。

「計算してみたら、明らかにオーバーローンになりそう…もう売れないの？」と絶望する必要はありません。以下の2つの方法を使えば、オーバーローンでも売却を進めることができます。

 

最も確実なのは、ご自身の貯金（自己資金）を足して完済してしまう方法です。
例えば、売却代金をすべて返済に充ててもまだ100万円足りない場合、引き渡し当日にご自身の口座から100万円を足して一緒に振り込むことで、無事に一括返済が完了します。
ただし、売却には仲介手数料や登記費用などの諸経費もかかるため、それらも含めて手元に十分な現金が残るのか、しっかりと資金計画を立てておくことが重要です。

「自己資金は新居の頭金や引っ越し代に残しておきたい！」という住み替えの方に選ばれているのが「住み替えローン（買い替えローン）」です。
これは、今売ろうとしているマンションの「ローンで足りなかった不足分」を、次に買う新居の住宅ローンに上乗せして一緒に借りることができるローンです。原則として、今の家の売却と新居の購入の決済を同じ日に行う必要があります。手元に現金がなくても売却できるのが最大のメリットですが、新居のローン借入額が大きくなるため、無理のない返済計画が立てられるか、銀行の審査をクリアできるかがポイントになります。

ローンが残っているマンションを高く、そして安全に売却するためには、住宅ローンや資金計画の知識が豊富な不動産会社をパートナーに選ぶことが何より大切です。

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今回は、ローン返済中のマンション売却の仕組みと、オーバーローン時の対処法について解説しました。

住宅ローンが残っていても、同時決済などの仕組みを使えば問題なく売却・住み替えを進めることができます。失敗しないための第一歩は、まず「今の正確なローン残高」を調べ、不動産会社に「リアルな売却相場（査定額）」を出してもらうことです。

現状を正しく把握し、無理のない資金計画を立てて、理想の住み替えを実現してくださいね！

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