マンション売却で発生する固定資産税の仕組みや計算方法を解説

「今年分の固定資産税を払ったばかりなのに、マンションを売却したらどうなるの？」「払った税金の一部は戻ってくる？」
マンション売却のお金周りで、意外と知られていないのが「固定資産税の清算（日割り計算）」についてです。

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に1年分まとめて課税されます。そのため、年の途中でマンションを手放す場合、売主様と買主様の間で所有した日数に応じて「日割りで分担する」のが一般的なマナー（取引慣行）となっています。

この記事では、固定資産税の清算の仕組みから具体的な日割り計算の方法、地域ごとのルールの違い、そして知っておかないと損をする税金（譲渡所得）との関係まで、不動産のプロが分かりやすく解説します！

まず押さえておきたいのは、行政（自治体）に対する納税義務者は、あくまで「その年の1月1日時点で登記簿上の所有者だった人（＝売主様）」ということです。

そのため、たとえば5月にマンションを売却して手放したとしても、役所から売主様のもとへ1年分の納税通知書が届きます。
しかし、手放した後の分まで売主様が払うのは不公平ですよね。そこで不動産売買では、「引き渡し日」を境にして、それ以降の期間の固定資産税（・都市計画税）に相当する金額を買主様から受け取り、清算する（＝固定資産税清算金）のが一般的な慣行となっています。

では、実際に買主様からいくら受け取れるのか、清算金の計算方法を見てみましょう。

計算自体はとてもシンプルです。

【買主様が支払う清算金の計算式】
年間の固定資産税額 ×（買主様の所有日数 ÷ 365日）

※引き渡し当日分の税金は、買主様の負担（所有日数に含める）とするのが一般的です。

日割り計算をするうえで最も重要なのが、「1年のスタート（起算日）をいつにするか」です。実は、地域によって以下のような慣習の違いがあります。

・関東エリアなど（東日本）： 「1月1日」を起算日とする（1/1～12/31を1年とみなす）
・関西エリアなど（西日本）： 「4月1日」を起算日とする（4/1～翌3/31を1年とみなす・税年度）

起算日がどちらになるかによって、買主様の所有日数が変わるため清算金の額も変動します。契約を交わす際に、不動産会社から提示される重要事項説明書や売買契約書で起算日を確認しておきましょう。

トラブルを防ぎ、正しく資金計画を立てるために知っておくべき3つのポイントをお伝えします。

ここが一番の落とし穴です！
感覚的には「立て替えていた税金を返してもらった（還付）」というイメージですが、税法上、固定資産税清算金は「売買価格の一部（譲渡収入）」として扱われます。
そのため、売却益が出た場合の「譲渡所得税」を計算する際、清算金も売却価格にプラスして計算する必要があります。確定申告の際は忘れずに含めるようにしましょう。

役所に「5月にマンションを売ったから、残り7ヶ月分の固定資産税を返してください」と申請しても返金されません。あくまで当事者（売主様と買主様）の間で売買契約に基づいて清算を行うものなので、不動産会社にしっかりと清算額を計算してもらうことが前提となります。

市街地にある多くのマンションでは、固定資産税と一緒に「都市計画税」も課税されています。引き渡し時の清算では、固定資産税と都市計画税の2つを合わせた合計額をもとに日割り計算を行います。

今回は、マンション売却時の固定資産税の清算ルールや注意点について解説しました。

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