マンション売却での減価償却費の計算方法とは？知っておきたい基礎知識を解説

「マンションが買った時より高く売れそう！でも、税金の計算に出てくる『減価償却（げんかしょうきゃく）』って言葉が難しくてよくわからない…」
売却後の税金について調べ始めたとき、多くの方が最初につまずくのがこの言葉です。

2026年現在、中古マンション市場の高騰により、買った時よりも高く売れる（＝利益が出る）ケースが増えています。利益が出ると「譲渡所得税」という税金がかかりますが、正しい税額を計算するためには、この「減価償却」の仕組みを理解しておくことが欠かせません。

この記事では、なぜマンション売却で減価償却の計算が必要なのか、その理由から具体的な計算ステップまで、不動産のプロがわかりやすく解説します！

減価償却（げんかしょうきゃく）とは、一言でいうと「時間が経つにつれて古くなり、価値が下がっていく分を計算する仕組み」のことです。

マンションは「土地」と「建物」の2つから成り立っています。このうち、「土地」は時間が経っても古くならないため価値は減りませんが、「建物」は雨風や人が住むことで年々古くなり、価値が目減りしていきますよね。この「目減りした建物の価値（金額）」のことを、減価償却費と呼びます。

「自分が買った値段より高く売れたから税金がかかるのはわかるけど、なんで減価償却なんて難しい計算をするの？」と思いますよね。
実は、マンションを売って出た利益（譲渡所得）を計算する際、「マンションを買った時の価格」から「住んでいた年数分の減価償却費（目減りした価値）」を差し引かなければならないという税務上のルールがあるからです。

例えば、4,000万円で買ったマンションを10年後に売る場合、税金の計算上は「買った値段（経費）は4,000万円」とは認めてもらえません。10年分の建物の劣化（減価償却費）が仮に500万円だったとすると、税務署からは「あなたの今のマンションの価値（取得費）は3,500万円ですね」と判定されます。
つまり、減価償却費を正しく計算しないと、売却時の利益を正確に把握できず、税金の計算を間違えてしまうのです。

それでは、実際に減価償却費を計算してみましょう。電卓があれば誰でもできる3つのステップをご紹介します。

減価償却（価値が下がる）のは「建物」だけなので、まずはマンションを買った時の価格を「土地」と「建物」に分けます。
一番簡単な見分け方は、購入時の「売買契約書」を見ることです。消費税は建物にしかかからないため、契約書に記載されている消費税額から割り戻すことで建物の価格がわかります（例：消費税100万円で税率10%だった場合、建物価格は1,000万円）。なお、個人の売主から購入した場合など、契約書に消費税の記載がないときは、購入時の固定資産税評価額の比率で土地と建物に分ける方法などを使います。

次に、建物が1年間にどれくらい価値が下がるかを示す「償却率」を確認します。これは建物の構造（木造か、鉄筋コンクリートかなど）によって国が定めています。
マイホームとして住んでいた一般的な鉄筋コンクリート造（RC造・SRC造）のマンションの場合、償却率は「0.015」となります。

最後に、以下の計算式に数字を当てはめれば完了です。

【マイホームの減価償却費の計算式】
建物の購入価格 × 0.9 × 償却率（0.015） × 経過年数
※経過年数は、6ヶ月以上の端数は1年に切り上げ、6ヶ月未満は切り捨てて数えます。

（例：建物価格が2,000万円で、10年間所有した場合）
2,000万円 × 0.9 × 0.015 × 10年 ＝ 270万円

この場合、270万円が「目減りした建物の価値（減価償却費）」となります。購入時の価格からこの270万円を引いた金額が、税金計算に使われる「現在のマンションの価値（取得費）」になるというわけです。

今回は、マンション売却時の「減価償却費」の計算方法について解説しました。

税金の計算は専門用語が多く、どうしても難しく感じてしまいますよね。「うちのマンションの場合、結局いくら税金がかかるの？」「手元にいくら残るかシミュレーションしてほしい」と不安に思われた方は、一人で悩まずに不動産のプロに相談するのが一番確実です。

私たち「cowcamo（カウカモ）」では、マンションを高く売るための販売戦略はもちろん、売却に関わる税金や資金計画についても、専門用語を使わずにわかりやすくサポートいたします！後悔のない売却・住み替えに向けて、ぜひお気軽にカウカモまでお問い合わせくださいね。

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