マンション売却すると手取りはいくら？ 計算方法や増やす方法について解説

「今のマンション、査定に出したら高く売れそう！でも、結局手元にはいくら現金が残るんだろう？」
マンションの売却を考えたとき、一番気になるのはやはり「最終的な手取り額」ですよね。

マンションが5,000万円で売れたとしても、その5,000万円がまるまる口座に残るわけではありません。不動産会社へ支払う手数料や税金、そして何より「住宅ローンの残債」を差し引いた金額が、実際の「手取り（手元に残る現金）」となります。

この記事では、マンション売却にかかる諸経費の内訳や手取り額のシミュレーション、そして大切な資産を少しでも高く売って手取りを増やすためのポイントを、不動産のプロがわかりやすく解説します！

まず大前提として、「売却価格（売れた金額）」と「手取り額（手元に残る現金）」は異なります。

マンションを売却する際には、手続きのための様々な「諸費用」が発生します。また、住宅ローンが残っている場合はその完済も必要です。そのため、最終的な手取り額は以下の計算式で求めます。

では、売却価格から差し引かれる「諸費用」にはどのようなものがあるのでしょうか。主に以下が挙げられます（住宅ローンの残債は諸費用ではありませんが、手取りから差し引かれるため併せて紹介します）。

• 仲介手数料
• 登記費用（抵当権抹消など）
• 印紙税
• 所得税や住民税（※利益が出た場合のみ）
• 住宅ローンの残債（※ローンが残っている場合のみ）

それぞれどの程度の金額を見込んでおけばよいのか、具体的に見ていきましょう。一般的に、これら諸費用の合計は「売却価格の約3.5～4%程度（税金を除く）」が目安となります。

諸費用の中で最も大きなウエイトを占めるのが、不動産会社へ支払う「仲介手数料」です。販売活動の報酬として、無事に売買契約が成立した時のみ支払う成功報酬です。
この手数料は法律（宅地建物取引業法）で上限額が定められており、一般的なマンション（売却価格が400万円超）の場合は以下の速算式で求められます。

例えば、マンションが5,000万円で売れた場合、仲介手数料の上限は（5,000万円 × 3％ ＋ 6万円）＝ 156万円に消費税（10%）が加わり、「171万6,000円」となります。
多くの不動産会社がこの上限額を規定としているため、資金計画の際はこの金額をベースに見込んでおくと安心です。

住宅ローンが残っているマンションを売る場合、引き渡し時にローンを完済し、銀行の担保を外すための「抵当権抹消登記」を行うのが鉄則です。
国に納める登録免許税自体は数千円（マンション1部屋と敷地権で約2,000円）ですが、手続きを代行する司法書士への報酬として、「約1万5千円～3万円程度」を見込んでおくのが一般的です。※名義変更（所有権移転登記）の費用は、主に買主様が負担します。

紙の売買契約書を作成する際、契約金額に応じた「収入印紙」を貼る必要があります（印紙税）。
たとえば、売却価格が1,000万円超～5,000万円以下の場合、軽減措置（令和9年3月31日まで延長）により「1万円」となります。
なお、最近増えている「電子契約」で手続きを行った場合、この印紙税はかかりません。

マンションを買った時よりも高く売れて「利益（売却益）」が出た場合のみ、その利益に対して税金がかかります。
ただし、自分が住んでいたマイホームの売却であれば、利益から最大3,000万円を差し引ける「3,000万円特別控除」という強力な特例が使えるケースが多いため、税金がかからないケースも多くあります。また、計算上「損（売却損）」が出た場合も、これらの税金はかかりません（※建物は減価償却を差し引いた取得費で計算するため、購入時より安く売れても利益が出ることがあります）。

もし住宅ローンがまだ残っている場合は、買主様から受け取った売却代金を使って、引き渡し日に残債を一括返済します。
たとえば、売却価格が5,000万円でも、ローン残高が3,000万円あれば、その3,000万円はそのまま銀行へ返済されるため、手元に残る現金からはごっそり引かれることになります。資金計画を立てる上で最も重要なポイントです。

では、実際の数字を当てはめて「手元にいくら残るか」をシミュレーションしてみましょう。

このケースでかかる諸費用は以下の通りです。
・仲介手数料：171万6,000円
・印紙税（軽減措置）：1万円
・登記費用（司法書士報酬含む概算）：約2万円
【諸費用の合計：約174万6,000円】

売却価格（5,000万円）から、この諸費用（約174.6万円）を差し引いた「約4,825万円」が、決済時に一旦口座に入ってくる金額です。
しかし、ここからさらに「住宅ローンの完済（1,000万円）」を行う必要があるため、最終的にご自身の手元に残る「実質的な手取り額」は以下のようになります。

このように、事前にしっかりシミュレーションしておくことで、次の住み替え資金の計画がグッと立てやすくなります。

参考までに、マンション売却の基本的なステップも確認しておきましょう。

査定から引き渡しまでは、スムーズに進んでも約3～6ヶ月程度の期間がかかるのが一般的です。住み替えなどで期限がある場合は、ゆとりを持ったスケジュールを立てることが大切です。

手取り額を増やすには、「諸費用（仲介手数料など）を安く抑える」か、「マンション自体を高く売る」かのどちらかしかありません。

手数料の値引きばかりに目が行きがちですが、手数料が安くても販売力がない会社に頼んでしまい、結果的にマンションを200万円値下げして売ることになれば本末転倒です。
そのため、最大のポイントは「物件の価値を正しく評価し、少しでも高く売ってくれる実力のある不動産会社を選ぶこと」になります。具体的に手取りを増やす（高く売る）ための4つのコツを見ていきましょう。

同じマンション内で別の部屋が売りに出ている時は、どうしても価格競争になりやすいため、可能であれば時期をずらすのが賢明です。
また、2026年現在は中古マンション需要が高止まりしているものの、新生活に向けて人が動く「春先」や「秋口」は特に購入意欲が高まりやすく、売れやすい傾向にあります。

買主様から「端数の80万円を値引きしてくれたら買います」といった交渉が入ることはよくあります。
焦ってすぐに受け入れてしまうと手取りが減ってしまうため、担当の不動産会社と相談し、「50万円引きならOKです」と間を取るなど、上手な駆け引きを行うことが手取りを守るコツです。

購入希望者が家を見に来る「内覧」は、物件の価値を決める最大のプレゼンです。
不用品を処分して部屋を広く見せるのはもちろん、水回りの水垢やカビはプロのハウスクリーニングを入れてでも徹底的にキレイにしておくことで、「この価格でも買いたい！」と思わせる付加価値につながります。

結局のところ、高く売るための最大の武器は「不動産会社の販売力」です。
ポータルサイトへの掲載だけでなく、プロのカメラマンやライターを入れて「物件の魅力」を最大限に引き出し、質の高い顧客へ直接アピールできる「中古マンション売却のプロ」をパートナーに選びましょう。

私たち「cowcamo（カウカモ）」は、東京を中心とした中古・リノベーションマンションの流通に特化したプラットフォームです。

築年数や広さといったスペックだけでなく、「内装のデザイン性が高い」「日当たりや風通しが良い」といった、数字には表れない物件の魅力を多角的に査定し、価格にしっかりと反映させます。デザインや暮らし方にこだわる購入希望者が多く集まっているため、納得のいく価格での売却につながりやすくなります！

今回は、マンション売却時の手取り額の計算方法や、実質的な手元に残る現金を増やすためのポイントについて解説しました。

「今の住宅ローンを完済して、手元にいくら残るかシミュレーションしてほしい」「少しでも高く売るための戦略を一緒に考えてほしい」という方は、ぜひお気軽にカウカモの無料査定・ご相談窓口をご活用ください。
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