マンション売却は住宅ローンが残っていても可能？

「今のマンションを売りたいけれど、まだ住宅ローンが残っている…」「ローンを完済しないと家って売れないの？」
マンション売却を検討し始めた際、多くの方がこの「住宅ローンの残債」について不安を感じられます。

結論からお伝えすると、住宅ローンが残っていてもマンションを売却することは適切な手順で売却活動を進めることで「十分に可能」です！実は、マンションを売却する方の多くが、ローンを返済しながら売却活動を進めています。

この記事では、ローンが残っているマンションを売却する具体的な仕組みから、売却価格がローン残高を下回ってしまった場合の対処法、そして知っておきたい税金の特例まで、不動産のプロがわかりやすく解説します。

冒頭でもお伝えした通り、住宅ローンが残っていてもマンションは売却できます。

ただし、大前提として押さえておきたい重要なルールが一つあります。

それは「マンションを買主様へ引き渡す日（決済日）に、住宅ローンを全額一括返済し、『抵当権』を抹消すること」です。

抵当権とは、万が一ローンの支払いが滞った際に、銀行がその家を差し押さえることができる「担保」の権利のことです。この抵当権がついた状態ですと買主さまの負担となってしまうため、売却で得たお金などを使ってローンを完済し、きれいな状態（抵当権抹消）にしてから買主様へ引き渡すのが不動産取引の基本となっています。

住宅ローンが残っているマンションを売却する際、今後の資金計画を大きく左右するのが「今のローン残高」と「マンションの売却価格」のバランスです。大きく分けて以下の2つのパターンがあります。

アンダーローンとは、「ローン残債 ＜ 売却価格」となっている状態のことです。

たとえば、ローン残高が2,000万円で、マンションが3,000万円で売れた場合です。この場合、買主様から受け取った売却代金の中からローンを全額一括返済し、抵当権を抹消することができます。

手出しの自己資金を使わずにスムーズに売却・住み替えができるため、最も理想的で安全なパターンと言えます。ただし、売却で利益が出た場合（建物の減価償却を差し引いた取得費で計算します）は、譲渡所得税がかかる可能性がある点には注意しましょう。

※後述にありますが、売却して利益が出た場合、その利益から最大3,000万円を控除する特例があるため、売却利益に課税されることは多くありません。

オーバーローンとは、「ローン残債 ＞ 売却価格」となっている状態のことです。

たとえば、ローン残高が3,000万円あるのに、マンションが2,500万円でしか売れなかった場合です。この場合、売却代金をすべて返済に充てても500万円の借金が残ってしまいます。そのままでは抵当権を抹消できないため、不足する500万円分をご自身の貯金（自己資金）から持ち出して補填する必要があります。

もし手元に十分な資金があれば問題ありませんが、自己資金での補填が難しい場合は、慎重な対応が求められます。

「オーバーローンになってしまうけれど、手持ちの貯金では足りない…」そんな時に取れる2つの対処法をご紹介します。

新居への住み替えを前提としている場合、「住み替えローン（買い替えローン）」を利用する方法があります。

これは、今のマンションを売って足りなかったローンの残債分を、新居を購入するための新たな住宅ローンに「上乗せ」して借り入れできる金融商品のことです。
手元に資金がなくても住み替えができるのは大きなメリットですが、借入額が大きくなるため銀行の審査は非常に厳しくなります。また、2026年現在は金利上昇の傾向にあるため、無理な借り入れにならないよう、月々の返済額をしっかりシミュレーションしておくことが重要です。

住み替えの予定はなく、住宅ローンの返済自体が厳しくて家を手放す場合の最終手段が「任意売却」です。

これは、銀行（債権者）の合意を得ることで、特別にローンを全額返済できなくても抵当権を抹消してもらい、相場に近い価格で家を売却する方法です。売却後も残った借金は少しずつ返済していくことになります。

ただし、任意売却に至るまでにローンを滞納していると、信用情報機関に延滞の記録（いわゆる「ブラックリスト」）が残るため、数年間は新たなローンを組んだりクレジットカードを作ったりすることが難しくなります。任意売却の事態になる前に、不動産会社へ早めに査定や売却の相談を行うことをおすすめします。

マンションを売却して「利益が出た場合（売却益）」と「損をした場合（売却損・譲渡損失）」で、それぞれ税金面で使える特例が異なります。住み替え後の「住宅ローン控除（減税）」との併用ができるかどうかも含めて、代表的な特例を確認しておきましょう。

特に利益が出た場合の特例は、新居で「住宅ローン控除」を利用する際、新居に入居した年とその前2年・後3年の間に使うと住宅ローン控除が受けられなくなるため、事前にどちらがお得かシミュレーションすることが重要です。

マイホームを売却して利益が出た場合、その利益から最大3,000万円までを差し引くことができる非常に強力な特例です。
これにより、購入時よりも高く売れた場合でも、利益が3,000万円以内であれば譲渡所得税はゼロになります。ただし、この特例を使うと、新居に入居した年とその前2年・後3年の間にこの特例を使うと、新居の「住宅ローン控除」は使えなくなってしまうため、どちらが得になるかの比較が不可欠です。利用には確定申告が必要です。

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているマイホームを売却して利益が出た場合、税率が通常よりもさらに低くなる（軽減される）特例です。
この特例は、先ほどの「3,000万円の特別控除」とあわせて利用することができるため、長期にわたって住み続けた家を高く売却できた際に非常に役立ちます。

マイホームを売却して新しいマイホームに買い換えた際、売却で出た利益に対する税金の支払いを「将来（次にその新居を売る時）まで先送り」できる特例です。

「税金が免除される」のではなく、あくまで「課税の繰り延べ（先送り）」である点には注意が必要ですが、手元にまとまった現金を残して新居の購入資金に充てたい場合に有効です。
令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象です。なお、この特例は「3,000万円の特別控除」や「10年超所有の軽減税率の特例」とは併用できず、どちらか一方を選ぶことになります。

住宅ローンが残っている状態でのマンション売却は、売却価格とローン残債のバランスを見極め、引き渡し日に向けた確実なスケジュール調整（銀行とのやり取りなど）を行う必要があります。

そのため、中古マンションの売買実績が豊富で、資金計画までしっかりとサポートしてくれる不動産会社をパートナーに選ぶことが非常に重要です。

私たち「cowcamo（カウカモ）」では、リノベーションの価値や内装のこだわりなど、物件の「目に見えない魅力」までしっかり価格に反映させる査定を行っています。質の高い買主様が多く集まるプラットフォームだからこそ、物件の魅力をきちんと伝え、ローン残債の解消につながる売却をサポートします。

今回は、住宅ローンが残っているマンションの売却方法や注意点について解説しました。

「まずは今の家がいくらで売れるのか（ローンを完済できるのか）を知りたい」「手元にいくら残るかシミュレーションしてほしい」という方は、一人で悩まずプロにご相談いただくのが一番の近道です。

カウカモでは、マンションの売却査定はもちろん、ローン残債や住み替えに関する資金計画のお悩みまで、専任の担当者が丁寧にお答えいたします。どうぞお気軽にカウカモまでお問い合わせくださいね。

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