マンションの売却から住み替えまでの手順を解説！成功させるポイントも紹介

「家族が増えて手狭になったから、もっと広い家に住み替えたい」「老後に向けてコンパクトなマンションに買い替えたい」
ライフスタイルの変化に合わせて、マンションの「住み替え」を検討する方は非常に多いです。

しかし、住み替えには「今の家を売る」ことと「新しい家を買う」ことの2つの大きな取引が同時に発生します。
「売るのが先？買うのが先？」「住宅ローンはどうなるの？」と、手順や資金計画に不安を感じて立ち止まってしまう方も少なくありません。

この記事では、マンションの住み替え手順の2大パターンである「売り先行」と「買い先行」の違いや、2026年現在の市況を踏まえたベストなタイミング、そして住み替えを成功させるためのポイントをプロの視点でわかりやすく解説します！

住み替えを成功させる第一歩は、ご自身の状況に合わせて「売り先行」と「買い先行」のどちらの手順で進めるかを決めることです。

「売り先行」は、今のマンションを売ってから（あるいは売却の目処を立ててから）、新しい家を買う方法です。

【メリット】
・「いくらで売れたか」が確定してから新居の予算を決められるため、資金計画が立てやすく安全。
・売却期間にゆとりを持てるため、焦って値下げせずに済みやすい。
・現在の住宅ローンを完済してから新たなローンを組めるため、審査に通りやすい。

【デメリット】
・今の家の引き渡し日までに新居が見つからない場合、一時的に賃貸アパートなどの「仮住まい」が必要になり、引っ越し代や家賃が余分にかかる。

「買い先行」は、先に新しい家を買って引っ越しを済ませてから、今のマンションを売る方法です。自己資金に十分な余裕がある方に向いています。

【メリット】
・仮住まいが不要で、引っ越しが1回で済む。
・空室にしてからピカピカの状態で売却活動（内覧）ができるため、買主様に好印象を与えやすい。

【デメリット】
・今のマンションが売れるまでの間、現在のローンと新居のローンの「二重払い（ダブルローン）」になるリスクがある。
・ローンの支払いがきつくなると「早く売らなきゃ！」と焦ってしまい、相場より安く買い叩かれてしまう危険がある。

住み替えを検討する際、「今は家を売るのに良いタイミングなの？」と気になりますよね。

2026年現在、新築価格の高騰により中古マンションの価格相場も全体的に高い水準にあります。
しかし、「どんなマンションでも簡単に高く売れる」というわけではありません。実は今、売主様の期待を込めた強気な「売り出し価格」に対して買い手がついてこず、実際の「成約価格」との間に大きな乖離（ギャップ）が生まれやすくなっています。

とはいえ、物件の価値を正しく見極めた適正な価格設定と、魅力を引き出す販売戦略さえ間違えなければ、納得のいく価格で売却し、十分な住み替え資金を作りやすい環境であることに変わりはありません。
今後は住宅ローン金利の上昇により買主様の予算が減ってしまう懸念もあるため、「客観的な相場把握」と「早めの行動」が住み替え成功の鍵となります。

住み替えの資金計画を立てる際、忘れてはいけないのが「諸費用」の存在です。

今のマンションを売却する際には、仲介手数料や印紙税、登記費用などで「売却価格の約4～5%」ほどの諸経費がかかります。
また、新居を購入する際にも、同じく仲介手数料やローン手数料などで「購入価格の約7～8%」の諸経費が必要です。

「マンションが3,000万円で売れたから、そのまま3,000万円の新居が買える」わけではないため、これらの諸経費や引っ越し代をしっかり見込んだ資金シミュレーションを不動産会社に出してもらうことが大切です。
また、売却で利益が出た場合に使える「3,000万円特別控除」と、新居で使う「住宅ローン控除」は、同時に使えない期間があります。どちらが有利かも含めて、事前に確認しておきましょう。

「売り」と「買い」を同時進行させる住み替えは、スケジュール調整が少し複雑です。失敗しないための3つのポイントを押さえておきましょう。

住み替えの成功は、今のマンションが「いくらで、どれくらい早く売れるか」に大きく左右されます。そのため、戸建てではなく「中古マンションの売却・集客」に強みを持つ不動産会社をパートナーに選ぶことが一番の近道です。

「きっと高く売れるはず！」という楽観的な予測だけで新居の契約を進めてしまうと、万が一売れなかった時に資金ショートを起こしてしまいます。不動産会社が出す「堅実な査定額」をベースに、安全第一の資金計画を組みましょう。

仮住まいや二重ローンの期間を極力なくすためには、今の家の「引き渡し日（売る日）」と、新居の「決済日（買う日）」をできる限り近づけるスケジュール調整が必要です。これは個人の力では難しいため、担当の不動産会社にしっかりと間に入って調整してもらいましょう。

今回は、マンションの住み替え手順と成功のポイントについて解説しました。

「今の家がいくらで売れるのか分からないと、次の家も探しづらい…」と立ち止まっている方は、まずは今のマンションの価値（査定額）を正しく知ることからスタートしてみましょう。

私たち「cowcamo（カウカモ）」では、中古・リノベーションマンションの魅力を最大限に引き出して「高く・早く」売却するサポートはもちろん、豊富な物件情報の中から「理想の新しい住まい探し」まで、住み替えのすべてをワンストップでサポートいたします！

「売りと買い、自分にはどっちの進め方が合っている？」「手元にいくら残るかシミュレーションしてほしい」といったご相談も大歓迎ですので、ぜひお気軽にカウカモまでお問い合わせくださいね。

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