マンション売却で利益は出るの？税金の計算方法と押さえるべきポイントを解説

「うちのマンション、買ったときより高く売れるかもしれない！」
「でも、利益が出たら税金がすごく高いって聞くけど本当？」

マンションの価格が高騰している昨今、売却して利益が出るケースもございます。

しかし、売れた金額がそのまま手元に残るわけではありません。売却には手数料や税金がかかるため、「最終的にいくら手元に残るのか」をしっかり計算しておくことが大切です。

この記事では、マンション売却で得られる利益の仕組みや、税金の計算方法、そして手取り額を少しでも多く残すためのポイントを、不動産のプロがわかりやすく解説します！

近年、都市部を中心に中古マンションの価格は高い水準で推移しています。

新築マンションの価格上昇に伴い、手頃で立地の良い中古マンションを求める方が増えているため、築年数が経っていても購入価格を上回る金額で売却できるケースもあります。

築年数が経過した物件であっても、立地や管理状態、リノベーション需要などによっては、評価されて成約に結びつくことがあります。

売却の利益＝「手取り金額」の計算式
購入金額より高く売れたとしても、それがすべて売主様の利益になるわけではありません。
実際の「手元に残る利益（手取り金額）」は、以下の式で計算します。

仲介手数料などの「費用」や、利益にかかる「税金」を差し引いたものが、最終的な利益となります。

マンションを売って利益が出た場合、「譲渡所得税」という税金がかかります。
この税金は、売却額そのものではなく、売却によって得た「純粋な儲け（譲渡所得）」に対して計算されます。

譲渡所得の計算方法

• 取得費：マンションを買った時の代金や諸費用の合計から、建物の「減価償却費（経年劣化で目減りした価値）」を差し引いた金額です。
• 譲渡費用：今回マンションを売るためにかかった仲介手数料や印紙代などの経費です。

税率は「所有期間」で大きく変わる
算出した「譲渡所得」に、決められた税率をかけることで税額が決まります。
税率は、マンションを所有していた期間が「5年以下」か「5年超」かで大きく異なります。

• 短期譲渡所得（5年以下）： 税率 約39.6％
• 長期譲渡所得（5年超）： 税率 約20.3％

このように、5年を超えて所有してから売却した方が、税金はおよそ半分まで安くなります。（※売却した年の1月1日時点での所有期間で判定されます）

実際の計算例
たとえば、4,000万円で買って6年住んだマンションが、5,000万円で売れたとします。
（※取得にかかった費用や減価償却費、売却費用を考慮して計算した結果、純粋な儲けである「譲渡所得」が約1,117万円だったと仮定します）

この場合、所有期間が5年を超えているため約20.3％の税率が適用され、およそ227万円の税金がかかる計算になります。

「えっ、そんなに取られるの？」と驚かれるかもしれませんが、ご自宅（居住用）の売却であれば、後述する「3,000万円の特別控除」という特例を使うことで、税金がかからない、または大きく抑えられるケースがあります。

せっかく売却するなら、少しでも高く売って、税金などの出費を抑えたいですよね。
手元に残るお金を最大化するための4つのポイントをご紹介します。

1. 3,000万円の特別控除を活用する（一番重要！）
ご自身が住んでいたマイホームを売る場合、利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引くことができる特例があります。
要件を満たしてこの特例を利用できれば、利益が3,000万円以下の場合、譲渡所得税はかかりません。ただし、自動的に適用されるわけではなく、ご自身で確定申告を行う必要があるため注意しましょう。

2. 査定・内覧前に室内を整える
物件を高く評価してもらうには、第一印象が大切です。
査定や内覧の前には、水回りや玄関などを念入りに掃除し、整理整頓をして清潔感をアピールしましょう。

3. マンションの価値を正しく評価してくれる会社を選ぶ
不動産会社によって、得意な物件や顧客層は異なります。
築年数や広さだけでなく、内装のデザインや眺望、リノベーションのポテンシャルまで加味して多角的に査定してくれる、中古マンション専門の仲介会社を選ぶのが高値売却への近道です。

4. スケジュールに余裕を持つ
「どうしても今月中に売りたい」と焦ってしまうと、足元を見られて価格を下げざるを得ないことがあります。
住み替えの時期などから逆算し、ゆとりを持って販売活動をスタートしましょう。

マンションを売却するご事情によって、税金の扱いが変わるケースもあります。

売却して「赤字」になった場合は？
購入時よりも安くしか売れず、利益が出なかった（譲渡損失が出た）場合、税金はかかりません。
さらに、マイホームを買い替えるなどの一定の条件を満たせば、その赤字分をお給料などの他の所得から差し引いて、所得税や住民税を安くできる特例（損益通算）が使えることもあります。

相続したマンションを売る場合
親御さんなどから相続した実家を売却する場合、購入した当時の契約書が見当たらず、「いくらで買ったかわからない」ということがよく起こります。
その場合は、売却金額の「5％」を取得費（買った値段）として計算するルールがあります。また、支払った相続税の一部を経費に上乗せできる特例などもあるため、専門家への相談をおすすめします。

投資用マンションを売る場合
ご自身が住むためのマイホームの売買には消費税はかかりません（※個人間取引の場合）。
しかし、事業として投資用マンションを売却し、一定の売上（前々年の課税売上高が1,000万円超など）がある場合は、建物の売却代金に消費税がかかることがあります。

マンションが高く売れて利益が出た場合、翌年に譲渡所得税を納める必要があります。

しかし、マイホームであれば「3,000万円の特別控除」を利用することで税金がかからない、または抑えられるケースも多くあります（適用には要件があります）。

大切なのは、こうした税金の特例を利用するためには、利益が出た場合も赤字になった場合も「売却した翌年に確定申告が必要」になるということです。
申告には売買契約書や領収書などが必要になるため、大切に保管しておきましょう。

税金の計算や特例の条件は少し複雑です。売却を検討し始めたら、まずは信頼できる不動産会社に「手元にいくら残りそうか」をシミュレーションしてもらい、必要に応じて税理士などの専門家を紹介してもらうと安心です。
カウカモでも、資金計画を含めた売却のご相談を承っておりますので、ぜひお気軽にお声がけください！

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