マンション売るか貸すかで悩んだら？決め方やそれぞれのメリット・デメリット

「今のマンションに住まなくなったけど、売ったほうがいいの？ それとも貸したほうがお得？」

住んでいないマンションをそのままにしておくと、毎年固定資産税や管理費などの維持費がかかり続けてしまいます。「売る」か「貸す」か、早めに方針を決めて上手に資産を活用するのも良い選択です。

この記事では、売却と賃貸のどちらがご自身のライフスタイルに合っているか、判断するための基準やそれぞれのメリット・デメリットをわかりやすく解説します。

まずは、売却して一度にまとまったお金を手にするか、貸し出して毎月コツコツ家賃収入を得るか、それぞれの利益をシミュレーションしてみましょう。

売却する場合は、その後の固定資産税や管理費などの支払いがなくなるという大きなメリットがあります。
一方で貸し出す場合は、家賃収入から経費（管理費・修繕積立金・固定資産税など）を引いた「純粋な手残り」で計算することが大切です。また、建物は古くなっていくため、ずっと同じ家賃で貸し続けられるわけではない点にも注意が必要です。

「入居者トラブルなどの手間をかけたくない」という方には、一度の手続きで完了する「売却」をおすすめします。

「子どもが独立したらまた戻ってきたい」「数年間の転勤が終わったらまた住む予定だ」といった明確な計画がある場合は、売らずに「貸す」のが基本的な選択肢となります。

一時的に人に貸すことで、空き家にすることなく家賃収入を得ることも可能です。

住宅ローンが残っている状態でも、マンションを売ることは可能です。売却したお金でローンを全額一括返済（抵当権の抹消）する方法や売却額がローン残債を下回る場合でも、足りない分を手持ちの預金から補てんできれば売却は可能です。

ただし、「手元からお金を出してまで売りたくない」という場合は、無理に売らずに貸し出すことも一つの手です。家賃収入をローンの返済に充てることで、経済的な負担を軽くしながら完済を目指すという選択肢も考えられます。
ただし、住宅ローンは借りた本人が住むことを前提とした融資です。転勤などやむを得ない事情がある場合を除き、ローン返済中のマンションを貸し出すときは、事前に借入先の金融機関へ相談しておきましょう。

ここからは、もう少し具体的に「売る場合」と「貸す場合」のメリット・デメリットを整理してみましょう。まずは「売る場合」についてです。

マンションは保有しているだけで毎月の修繕積立金や管理費、毎年の固定資産税などのランニングコストがかかり続けます。
また、近年は中古マンションの価格が高い水準で推移しているため、「高く売れる今のうちに手放して、まとまった現金を手にする」というのも選択肢の一つです。

マンションを売却する際、ローン残高が売却価格を上回ってしまうと、足りない分を手持ちの現金で支払う必要があります（オーバーローン）。この場合は手出しが発生するため、経済的な負担を感じるかもしれません。

また、売却には不動産会社へ支払う仲介手数料や印紙税などのコストがかかるため、「手元にいくら残るか」を事前にしっかりシミュレーションしておくことが重要です。

続いて、マンションを「貸す場合（大家さんになる場合）」のメリットとデメリットを見ていきましょう。

マンションを資産として手元に残したまま、毎月安定した家賃収入を得られるのが大きな魅力です。物件の条件にもよりますが、安定した利回りが期待できるケースもあります。

また、賃貸経営という「事業」になるため、固定資産税や管理費、減価償却費などを経費として計上でき、給与所得などと合わせて節税効果を得られる場合もあります。

貸し出したからといって、すぐに借り手が見つかるとは限りません。空室の期間中もローンや管理費の支払いは続くため、資金繰りに注意が必要です。

また、エアコンや給湯器などが故障した場合は大家さんとして修理費用を負担しなければなりません。貸し出す前に壁紙を張り替えたり水回りを直したりと、リフォームの初期費用がかかる場合もあることを念頭に置いておきましょう。

売るか貸すかを決める前に、売った場合の価格の目安と、買いたい人がいるかを知っておくと判断しやすくなります。売ると決める前に確かめたい場合は、ウルカモを使う方法もあります。

ウルカモは、売ると決める前に、自宅がいくらで売れそうか、買いたい人がいるかを確かめられるサービスです。AI査定による推定価格が毎月更新され、家を探している人の反応も見られます。登録は無料・匿名で、営業電話はかかってきません。売り時を見ながら、急がずに様子を見たい人に向いています。運営はカウカモ（株式会社ツクルバ）です。

ウルカモを使ってみる

ここまで比較してきたメリット・デメリットを踏まえ、「売るのに向いている人」と「貸すのに向いている人」の特徴をまとめました。

将来的に戻る予定がないのであれば、早めに売却して現金化する方法も賢い選択です。とくに築年数が浅いうちや、市況が良いタイミングであれば高値での売却も期待できます。

カウカモでは、築年数や広さといったデータだけでなく、内装のデザインや眺望、リノベーションのポテンシャルなど「目に見えない価値」をしっかりと評価する査定を行っています。中古・リノベーション物件を探しているお客様が多く集まるプラットフォームのため、物件の魅力を評価してくださる買主様と出会いやすいのが強みです。

数年後に再び住む予定が明確な場合は「定期借家契約」という契約方法で期間を区切って貸し出すのがおすすめです。借り手は少し見つかりにくくなりますが、「退去してくれない」というトラブルを防ぎ、確実に自分の手元に物件を戻すことができます。

最後に、実際に「売る」場合と「貸す」場合の具体的なステップをご紹介します。

売却を決めたら、まずは不動産会社に査定を依頼し、「今の相場でいくらで売れそうか」を把握します。査定額に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結び、販売活動をスタートします。

その後、購入希望者の内覧対応を経て、条件が合えば売買契約を結び、引き渡しとなります。査定からお部屋の引き渡しまで、おおよそ3～6ヶ月程度の期間を見込んでおくと安心です。

貸す場合は、賃貸管理を得意とする不動産会社に相談します。将来戻る予定があれば「定期借家契約」、長く家賃収入を得たい場合は「普通借家契約」を選びます。

周辺の相場から適切な家賃を設定し、入居者の募集を開始します。借り手が見つかり、入居審査を通過すれば賃貸借契約を結びます。

将来的に住む予定がないマンションは、売却して現金化することで、維持費の支払いなど不動産管理にかかる手間から解放されます。

「売るか貸すか、自分の場合はどちらが良いのか相談したい」という方は、ぜひお気軽にカウカモまでお問い合わせください。お客様のライフスタイルやご事情に寄り添い、大切な資産の価値を最大限に活かせる最適なプランを一緒に考えさせていただきます。

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