マンション売却時の取得費を計算する方法！スムーズに売却を進めるコツも紹介

「マンションが買ったときより高く売れそう！でも、税金がいくらかかるのか心配…」「買ったときの書類って、何を準備すれば節税できるの？」
マンションを売却して利益（売却益）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」がかかります。

この税金をできるだけ安く抑えるために、最も重要になってくるのが「取得費（そのマンションを買ったときにいくらかかったか）」の計算です。取得費を正しく計算して漏れなく計上できれば、課税対象となる利益を小さくし、手元に残るお金を増やすことができます！

この記事では、取得費の基本知識から具体的に含められる費用の内訳、購入時の契約書を失くしてしまった場合の対処法まで、不動産のプロが分かりやすく解説します。

「取得費」とは簡単に言うと、「そのマンションを手に入れるために、過去に支払った費用の合計額」のことです。

税金の対象となる利益（譲渡所得）は、「売却価格 －（取得費 ＋ 売却費用）」という式で計算します。つまり、取得費をしっかりと大きく計上できればできるほど、計算上の利益が減り、納める税金をグッと安く抑えることができるのです。

なお、マイホームとして住んでいたマンションの場合、建物の購入代金から「住んでいた年数分の価値の目減り（減価償却費）」を差し引いた金額が取得費となります。
「購入代金そのまま」が取得費になるわけではない点に注意しましょう。

「購入時の物件価格」だけでなく、買ったときに支払った様々な諸費用も取得費に合算することができます。ここを漏らさずチェックすることが節税の第一歩です！

• マンションの購入代金（※建物部分は減価償却後の金額）
• 購入時に不動産会社へ支払った「仲介手数料」
• 売買契約書に貼った「印紙税」
• 名義変更にかかった「登録免許税」や「司法書士報酬」
• 購入時に納めた「不動産取得税」
• 購入後に実施した「リフォーム・リノベーション費用」（価値を高める改修費用）

購入に関わる出費であっても、以下のような費用は税務上「取得費」として認められませんのでご注意ください。

• 住宅ローンの利息など（※購入から入居までの期間に対応する利息は、取得費に含められる場合があります）
• 火災保険や地震保険の保険料
• 引越し費用や家具・家電の購入費
• 毎月の管理費や修繕積立金、固定資産税（維持管理にかかる費用）

「親から相続した古いマンションで契約書がない」「昔すぎていくらで買ったか覚えていない」というお悩みはとても多いです。
証明書類が何もない場合、税務署のルールでは「売却価格の5％」を取得費とする（概算取得費）ことになります。

しかし、売却価格の5％しか買った費用として認められないとなると、残り95％が利益とみなされ、多額の譲渡所得税が請求されてしまいます！

契約書本体を紛失してしまった場合でも、諦める必要はありません。
以下のような「当時の購入額を客観的に証明できる手掛かり」を集めて税務署へ提示・相談することで、実額での取得費を認めてもらえるケースがあります。

・当時の通帳の記帳履歴（手付金や残代金の振込記録）
・住宅ローンを組んだ際の金銭消費貸付契約書や返済表
・マンション分譲時のパンフレットや価格表の控え
・購入を担当した不動産会社やデベロッパーへの照会（控えの再発行）

今回は、マンション売却時の「取得費」の計算方法や節税のポイントについて解説しました。

取得費の計算や必要書類の収集は少し複雑に感じられますが、手元に残る金額（場合によっては数百万円の違いになることも）に直結する非常に大切な作業です。「これって取得費に含めていいのかな？」「書類が見つからないんだけど…」と不安に思われたら、一人で悩まずにプロのアドバイスを受けるのが安心です。

私たち「cowcamo（カウカモ）」では、マンションを高く・スムーズに売却するための戦略はもちろん、売却に関わる税金や諸経費、手元に残る資金計画まで、親身になってトータルサポートいたします！

「まずはいくらで売れそうか査定してほしい」「税金面の不安も一緒に相談したい」という方は、ぜひお気軽にカウカモまでご相談くださいね。

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