マンション売るか貸すかで悩んだら？決め方やそれぞれのメリット・デメリット

マンションを「売る」か「貸す」か決める3つの基準

住んでいないマンションを単に保有しているだけでは、毎年、固定資産税がかかるだけです。「売る」か「貸す」かのいずれかを実施することで、上手に資産を活用していきましょう。

「売る」か「貸す」か迷ったときは、次の3つの基準を考慮します。

それぞれの基準について詳しく解説します。

得られるお金・かかる手間を把握しておく

マンションを売ったときに得られるお金と貸したときに得られるお金を計算し、比較します。それぞれの利益を計算することで、どちらがより良い選択なのか理解しやすくなります。

売るときは、固定資産税が減ることにも注目しましょう。毎年支払う固定資産税を負担に感じている場合は、売るほうが良いかもしれません。

貸すときは、まず管理費や固定資産税を除いた純粋な収入で計算します。また、物件は経年劣化するので、いつまでも同じ家賃を期待できない点にも注意しましょう。

手間をできるだけかけたくないと考えている方は、売ることをおすすめします。貸すとメンテナンスや大家としての対応があるため、手間がかかり続ける一方で、売るときの手間は一度のみです。翌年、確定申告をする以外の手間はかかりません。

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将来住む予定があるかどうか

将来的にその物件に住む予定があるなら、貸す一択です。

子どもが大きくなって巣立ったらマンションに戻ろうと考えている場合や、転勤時の拠点として残しておきたい場合などは、一時的に貸すことで家賃収入を得られます。

ローン返済が完了しているか

ローン返済が完了していないときでも、マンションを売ることは可能です。売却価格がローン残債よりも高ければ、問題なく抵当権を抹消できます。また、売却価格がローン残債よりも低い場合でも、預金で補てんすれば抵当権は抹消できます。

しかし、売却価格よりもローン残債のほうが多そうなときや、預金を使いたくないときは、売らずに貸すほうが良いかもしれません。いつもの返済額に賃貸収入も加えれば、完済までの期間を短縮できる可能性もあります。

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売る場合のメリット・デメリット

売るか貸すか、どちらが良いか決めかねる方は、それぞれのメリット・デメリットを比較して検討してみてはいかがでしょうか。まずは売る場合のメリットとデメリットを紹介します。

売る場合のメリット

マンションを売る場合のメリットとしては、次の5つが挙げられます。

マンションを保有していると手間と費用がかかります。毎年の固定資産税や都市計画税を負担に感じている場合や、毎月の修繕積立金や管理費が高いときには、売って手放すことも検討しましょう。

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売る場合のデメリット

マンションを売ることにはデメリットもあります。主なデメリットとして次の3つが挙げられます。

まだ住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、ローン残積が売却価格を上回るときは差額を預金などで清算して抵当権を抹消します。このようなケースでは、マンションを売ったことで損失が生じたと考えられるでしょう。

また、マンションを売るときには仲介手数料などのコストがかかります。売却価格がローン残債より高くても、コストを考慮すればマイナスになるかもしれません。

貸す場合のメリット・デメリット

マンションを貸すときにも、メリットもあればデメリットもあります。貸すときのメリットとデメリットについて見ていきましょう。

貸す場合のメリット

マンションを貸すことで次の2つのメリットを得られます。

物件の築年数や立地によっても異なりますが、年間で物件価格の5～8％の収益（家賃収入－管理費などの諸経費）を得られることもあります。売ることでも収入は得られますが、貸すときにはマンションを所持したまま収入が得られるというメリットがあります。

また、マンションを貸すときは、固定資産税を経費として計上できます。課税所得額を減らすことができ、節税にもつながります。

貸す場合のデメリット

貸すことにはデメリットもあります。特に次の3点は注意しておきましょう。

貸そうと思っても借り手がつくとは限りません。いつまでも空き室のままで、家賃収入を得られない可能性もあります。また、徐々に築年数が増え、資産価値が減少するのもデメリットといえるでしょう。

借り手がつくときには、管理や入居者対応が必要です。手間がかかるので煩わしく思うかもしれません。

築年数が経っている物件や管理状態が良好とはいえない物件の場合、貸す前にリノベーションなどが必要になるかもしれません。壁紙や床を張り替えたり、トイレやキッチンなどを新しいものに取り換えたりすると、その分のコストがかかってきます。

「売る」「貸す」それぞれに向いている人

今後の予定や何を好むかによっても、マンションを売るか貸すかを決めることができます。「売る」のに向いている人と「貸す」のに向いている人を紹介します。

売るのに向いている方

以下のいずれかに該当する方は、売るほうが向いていると考えられます。

将来的に住む予定がないマンションは、資産として活用するつもりがないのであれば売却がおすすめです。また、管理や税金などに手間をかけたくない方も、売るほうがよいでしょう。カウカモの「住み替えサポート」なら、次の住まい探しも並行して対応できます。時間と手間をかけずに住み替えを希望する方は、ぜひご相談ください。

また、まとまった金額を受け取りたい場合や、売却価格でローン残債を完済できる場合は売ることを検討するのも一案です。

カウカモは、築年数や広さなどの数字で表される価値だけではなく、眺望や立地、内装などを含めた物件の価値を価格に反映させる多角的な査定を実施しています。希望額での成約率も高水準で、中古マンションやリノベマンションの購入希望者が多く集まっているため、短期間で売却できる可能性が高くなっています。

売却を検討している方は、ぜひ一度ご相談ください。

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カウカモへのご相談はこちら

貸すのに向いている人

以下のいずれかに該当する場合は、貸すほうが向いていると考えられます。

「定期借家契約」なら貸し出し期間を区切れます。借り手が付きにくくなることもありますが、住みたいときに住めるので空き室を有効活用できます。

「売る」「貸す」際の段取り・ステップ

売る場合、貸す場合で段取りは異なります。それぞれのステップをご紹介します。

マンションを売る場合の段取り・ステップ

売却を決めたら、まずは不動産会社に保有物件の査定を依頼します。査定額に問題がないときは不動産会社と媒介契約を締結し、不動産会社に買い手を探してもらいます。

その後、購入希望者の内覧、売買契約、物件の引き渡しのステップで進みます。物件や条件にもよりますが、査定から引き渡しまでに数カ月かかることもあります。

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マンションを貸す場合の段取り・ステップ

貸すときは、賃貸の取り扱いのある不動産会社に依頼します。将来的に住む予定があるときは「定期借家契約」、特に期限を決めずに貸すときは「普通借家契約」を選びましょう。

相場から適正な家賃を決定し、不動産会社を通して借り手を募集します。借り手が決まったら賃貸契約を結びます。

まとめ

将来的に住む予定がないマンションは、売却することで不動産管理にかかる手間を回避できます。

売却をご検討の方は、中古・リノベマンションで多数の売却実績があるカウカモにぜひご相談ください。お客さまの大切な資産を従来の築年数や広さに加えて眺望や立地、内装などの数字には表れない価値も適正に評価し、より物件の魅力を引き出し販売をサポートいたします。

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